Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.6 Bewertungsverfahren

Je nach Grundstücksart kommt eines der nachfolgenden Bewertungsverfahren in Betracht.

2.6.1 Angaben zum Vergleichswert (Zeilen 33 bis 35)

Die Zeilen 33 bis 35 betreffen das Vergleichswertverfahren, das für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung kommt, sofern entsprechende Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen (Zeile 34). Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens wird der Grundbesitzwert des zu bewertenden bebauten Grundstücks entweder aus Vergleichspreisen für vergleichbare Grundstücke oder aus Vergleichsfaktoren abgeleitet. Der Vergleichswert bebauter Grundstücke umfasst den Boden- und Gebäudewert.

Im Vergleichspreisverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von geeigneten Vergleichspreisen ermittelt.

Praxis-Tipp

Vergleichspreis

Ausnahmsweise lässt die Finanzverwaltung auch zu, dass auch ein einziger Vergleichspreis ausreichend ist.

Dagegen genügen bloße Auszüge aus der Kaufpreissammlung und deren schematische Mittelwertbildung nicht als geeignete Vergleichspreise.^[1]

Bei Vergleichsfaktoren ergibt sich der Vergleichswert dann durch Vervielfachung der Bezugseinheit mit dem Vergleichsfaktor.

Für Wohnungseigentum gilt für die Vergleichsfaktoren, dass regelmäßig mindestens die folgenden Klassifizierungsmerkmale gegeben sein sollen:^[2]

• Baujahresklasse,
• Wohnungsgröße der Vergleichswohnung,
• Wohnungsgrößenspanne,
• Wohnlage.

Praxis-Beispiel

Vergleichswertverfahren

Im Eigentum des Lebensgefährten L befindet sich ein Wohngrundstück, das eine Wohnung enthält. Das Wohngrundstück wird nicht vermietet. L überträgt das Grundstück im Januar 2020 schenkweise auf die Lebensgefährtin M. Für das Grundstück wurde vom Gutachterausschuss ein Vergleichspreis i. H. v. 221.840 EUR ermittelt.

Lösung

Das Wohngrundstück ist mithilfe des Vergleichswertverfahrens zu bewerten. Bemessungsgrundlage ist somit ein Wert i. H. v. 221.840 EUR. Eine Abrundung, wie nach bisheriger Bewertung, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine solche ist nur bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs vorzunehmen. Dies führt bei M zu folgender Besteuerung:

Zuwendung (Steuerwert Wohngrundstück)	221.840 EUR
persönlicher Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Nr. 7 ErbStG)	./. 20.000 EUR
abgerundeter steuerpflichtiger Erwerb (§ 10 Abs. 1 ErbStG)	201.800 EUR
Schenkungsteuer (Steuersatz 30 %)	60.540 EUR

Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des Gutachterausschusses für Grundstückswerte sind zu berücksichtigen, wenn die Grundstücksmerkmale der Vergleichsgrundstücke bzw. der den Vergleichsfaktoren zugrunde liegenden Grundstücke von den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks abweichen.

Sollte der Steuerpflichtige nachweisen können, dass der gemeine Wert niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren gem. § 183 BewG, so wird dieser berücksichtigt.

Anzugeben ist im Vordruck, ob Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses vorliegen. Ist dies der Fall, sind ggf. auch entsprechende Unterlagen beizufügen.

Es sind in der Zeile 35 folgende Angaben zu machen:

• Gesamte Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes bzw. Gebäudeteils ohne Garagen/Stellplätze in m²
• Anzahl der Garagenstellplätze
• Anzahl der Tiefgaragenstellplätze
• Anzahl der Carportstellplätze
• Anzahl der Stellplätze im Freien
• Anzahl der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten im Gebäude

Der mit Hilfe des Vergleichswertverfahren ermittelte Wert des Grundstücks fließt schließlich in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer ein. Hierbei kommen dann – sofern die jeweiligen Voraussetzungen gegeben sind – auch die entsprechenden Steuerbefreiungen zur Anwendung. Insbesondere sind dies die Befreiung für ein Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a-c ErbStG oder des Verschonungsabschlags nach § 13d ErbStG).

[1] H B 183 Abs. 2 ErbStH 2019.

[2] S. auch H B 183 Abs. 3 ErbStH 2019.

2.6.2 Angaben zum Ertragswert (Zeilen 36 bis 64)

Die Zeilen 36 bis 59 betreffen das Ertragswertwertverfahren, das für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung kommt, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt. Bei diesem Verfahren sind getrennt voneinander ein Bodenwert und ein Gebäudeertragswert zu ermitteln. Anschließend werden beide Werte zusammengerechnet und ergeben somit den Ertragswert für das zu bewertende Grundstück. Es ist jedoch mindestens der Bodenwert anzusetzen, der ebenso wie bei einem unbebauten Grundstück ermittelt wird: Multiplikation der Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert.^[1]

Grundlage für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist der Reinertrag des Grundstücks, der sich aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu mindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Dieser sog. Gebäudereinertrag ist mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren, der sich aus Tabelle 21 zum Bewertungsgesetz ergibt. Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Die benötigte Restnutzungsdauer ist der Unterschiedsbetrag ...