Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.7.1 Rechtslage bis 2022

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Dieses entsteht zivilrechtlich mit der Eintragung in das Grundbuch.

Bei Erbbaurechten bzw. einem Erbbaugrundstück sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks/Erbbaugrundstücks gesondert zu ermitteln.

Der Wert des Erbbaurechts ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaurecht/Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechend vergleichbare Erbbaurechte/Erbbaugrundstücke vorliegen^[1].

Ansonsten bestimmt sich der Wert u. a. nach dem Boden- und Gebäudewert, den vertraglich vereinbarten Erbbauzinsen, der Restlaufzeit des Erbbaurechts und der Entschädigungsregelung. Das belastete Grundstück ist hingegen das Grundstück, an dem das Erbbaurecht bestellt ist. Der Wert des Erbbaugrundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entsprechende Vergleichsgrundstücke vorliegen. Kann das Vergleichswertverfahren dagegen nicht angewandt werden, so setzt sich der Wert des Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil nach § 194 Abs. 3 BewG und gegebenenfalls dem Gebäudewertanteil nach § 194 Abs. 4 BewG zusammen^[2]. Angaben zum Erbbaurechtsverhältnis sind in den Zeilen 93 bis 100 zu machen.

Die Angaben zum Grund und Bodens bzw. zum Gebäude sind ab Zeile 9 im Vordruck zu machen. Bei Erbbaugrundstücken sind nur dann Angaben zum Gebäude zu machen, wenn bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf dem Erbbaurechtsgeber das Gebäude ganz oder teilweise entschädigungslos zufällt.

In Zeile 94 ist anzugeben, ob es sich um ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück handelt oder um ein Erbbaurecht.

In Zeile 95 sind Erbbaurechte einzutragen, die noch nicht ausgeübt werden. Anzugeben ist die geplante Bebauung.

In Zeile 96 ist einzutragen, wann das Erbbaurecht endet.

In Zeile 97 ist die Höhe des vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzinses (am Bewertungsstichtag) einzutragen.

Ob beim Erlöschen des Erbbaurechts eine Entschädigung gezahlt werden muss, ist in den Zeilen 98 und 99 anzugeben. Ist dies der Fall, ist der Anteil der Entschädigung im Verhältnis zum Verkehrswert einzutragen.

Liegt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Liegenschaftszins vor, ist dieser in Zeile 100 einzutragen. Entsprechende Unterlagen (z. B. ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht) sind beizufügen.

[1] Beispiele zur Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts enthält H B 193 Abs. 7 ErbStH 2019 – Beispiel 1 zum Ertragswertverfahren und Beispiel 2 zum Sachwertverfahren.

[2] Weitere Einzelheiten zur Bewertung ergeben sich aus R B 194 ErbStR 2019. Ein Beispiel zur Bewertung des Erbbaugrundstücks enthält H B 194 ErbStH 2019.