Bedarfsbewertung: Anlage Grundstück zur Feststellungserk ... / 2.8.2 Rechtslage ab 2023

Ab 2023 sind die Änderungen des Bewertungsgesetzes aufgrund des Jahressteuergesetz 2022 zu beachten. Die gleichlautenden Erlasse v. 20.3.2023^[1]

handeln die Bewertung von Gebäuden auf fremden Grund und Boden in den Rz. 86 – 97 ab. In den Rz. 98 – 103 wird die Bewertung des belasteten Grundstücks behandelt.

In Zeile 132 ist anzugeben, ob es sich

1. um Grund und Boden mit fremdem Gebäude (belastetes Grundstück) oder
2. um ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden handelt.

In Zeile 133 ist einzutragen, zu welchem Zeitpunkt das Nutzungsrecht für das Gebäude auf dem fremden Grund und Boden endet.

Zu belasteten Grundstücken ist in Zeile 134 das vertraglich vereinbarte jährliche Entgelt für die Überlassung des Grund und Bodens einzutragen. Die entsprechenden Angaben zum Grund und Boden (bei einem belasteten Grundstück) sind in den Zeilen 9 bis 15 zu erfassen.

Eine bestehende Abbruchverpflichtung ist in der Zeile 135 einzutragen und der Abbruchzeitpunkt anzugeben. Darüber hinaus sind auch entsprechende Unterlagen beizufügen.

Liegt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Liegenschaftszins vor, ist dieser in Zeile 136 einzutragen. Entsprechende Unterlagen (z. B. ein Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht) sind beizufügen.

Weitere Hinweise

1. Allgemeines

   Die Bewertung in Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden wird analog zu den Erbbaurechtsfällen in Anlehnung an die Regelungen nach §§ 48 ff. ImmoWertV ausgestaltet.

2. Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden

   Die Vorgehensweise zur Ermittlung des Werts des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ergibt sich aus § 195 Abs. 2 ErbStG i. V. m. § 195 Abs. 3 ErbStG und § 195 Abs. 4 BewG.

   Es ist der Unterschiedsbetrag aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.

   a) angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

   Dabei ergibt sich der angemessene Verzinsbetrag des Bodenwerts durch Multiplikation des Bodenwerts für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG mit den von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätzen nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG.^[2]

   Hinweis

   Kein Liegenschaftszinssatz von den Gutachterausschüssen

   Stellen die Gutachterausschüsse keine Liegenschaftszinssätze zur Verfügung, sind die Zinssätze nach § 193 Abs. 4 Satz 3 BewG anzuwenden.

   b) Maßgebendes Nutzungsentgelt

   Maßgebendes Nutzungsentgelt ist das am Bewertungsstichtag zu zahlende Nutzungsentgelt, dieses ist umzurechnen auf einen Jahresbetrag.^[3]

   Hinweis

   Nutzungsentgelt

   Es ist das vertragliche Nutzungsentgelt zu berücksichtigen – nicht das gezahlte Nutzungsentgelt.

   c) Kapitalisierung

   Der Unterschiedsbetrag zwischen dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt über die auf volle Jahre abgerundete Restlaufzeit des Nutzungsrechts ist mit dem sich aus Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.

   Für die Anwendung des Vervielfältigers sind die von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätze heranzuziehen.^[4]

   Hierbei kann für die Ermittlung des Werts des Gebäudes auf fremden Grund und Boden folgendes Schema herangezogen werden:^[5]

   Ermittlung des Werts des Gebäudes auf fremden Grund und Boden

   Wert des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG, § 182 BewG bis 196 BewG abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG

   +

   über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzingsbetrag des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt

   -

   gegebenenfalls nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Nutzungsrechts

   =

   Wert des Gebäudes auf fremden Grund und Boden

3. Wert des mit dem Nutzungsrecht belasteten Grundstück

   Die Vorgehensweise zur Ermittlung des Werts des mit dem Nutzungsrecht belasteten Grundstücks ergibt sich aus § 195 Abs. 5 ErbStG i. V. m. § 195 Abs. 6 ErbStG und § 195 Abs. 7 BewG.

   a) Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks^[6]

   Der Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ist über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts mit dem sich aus der Anlage 26 BewG ergebenden Abzinsungsfaktor abzuzinsen. Hierbei ist der Abzinsungsfaktor nach Anlage 26 BewG abhängig vom maßgebenden Zinssatz und der auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts.

   Für die Abzinsung sind die von den Gutachterausschüssen für jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätze nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 BewG anzuwenden.

   b) Kapitalisiertes Nutzungsentgelt^[7]

   Das ebenfalls über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Nutzungsentgelt ist dem oben ermittelten Wert hinzuzurechnen. Maßgebendes Nutzungsentgelt ist das am Bewertungsstichtag zu zahlende Nutzungsentgelt, umgerechnet auf e...