Beratungsfeld Vermögensberatung / 2.3.2.2 Finanzierungsvergleich und -beratung

Finanzierungsberatung im Sinne von "Erstellung von Finanzierungvergleichen" entsteht entweder aufgrund konkreter Vergleichssituationen oder auch als Optimierungsempfehlungen aus der Erstellung einer Finanzierungübersicht. Im Grunde geht es immer darum, mindestens zwei Finanzierungssituationen zu vergleichen, um die jeweils beste Alternative für den Mandanten zu finden. Vergleich aktuelle Finanzierung mit Forward-Darlehen

Praxis-Beispiel

Vergleich aktuelle Finanzierung mit Forward-Darlehen

Der Effektivzins für Immobilienfinanzierungen bis 60 % Beleihungswert mit zehn Jahren Zinsbindung liegt derzeit deutlich unter 2 % im Jahr.

Der Anschlusszins liegt in aller Regel deutlich unter dem aktuell vereinbarten Festzins. Der Darlehensnehmer profitiert doppelt, wenn er die ersparten Zinsen zusätzlich für die Tilgung verwenden kann.

Wenn das Auslaufen der Zinsbindung noch etwas dauert (z. B. zwei oder drei Jahre), könnte sich der Mandant mit einem sogenannten Forward-Darlehen heute schon die günstigen Konditionen für seine Anschlussfinanzierung verbindlich sichern. Das kostet zwar in der Regel einen Aufschlag auf die aktuellen Zinsen, schützt aber vor steigenden Zinsen im Zeitraum bis zum Ende der Zinsfestschreibungsfrist.

Unser Mustermandant hat Mitte 2011 ein Darlehen über 180.000 EUR zu 5,0 % fest auf 10 Jahre abgeschlossen. Es steht somit Mitte 2021 eine Verlängerung an. Es wird die Annahme getroffen, dass er Mitte 2021 sein Darlehen zu einem Zinssatz von 2,0 % verlängern kann. Im Ergebnis wird ihm seine Bank eine deutlich niedrigere Annuität anbieten.

Alternative: Wenn er seine Annuität ab Mitte 2021 konstant weiterzahlt und damit die ersparten Zinsen für die Aufstockung der Tilgung verwendet, dann verkürzt er die Laufzeit seines Darlehens deutlich. Im Beispiel verkürzt sich die Laufzeit um ca. 9 Jahre.

Zusätzlich spart er dadurch Zinsen in Höhe von ca. 17.800 EUR.

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 13: Beispiel-Auswertung zum Vergleich der Restschuldentwicklung I

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 14: Beispiel-Auswertung zum Vergleich der Liquiditätsbelastung II

In der Beispielauswertung (Grafik 14) ist zu erkennen, dass die Beibehaltung der jetzigen Annuität bis zum Jahr 2035 zu einer Mehrbelastung von 4.352 EUR pro Jahr führt. Jedoch ist das Darlehen dadurch bereits im Jahr 2036 getilgt, sodass es dann zu massiven Entlastungen kommt.

Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.

Grafik 15: Beispielauswertung zur Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Der Vorteil aus der optimierten Finanzierung summiert sich auf insgesamt ca. 17.800 EUR.

Dabei wurde aufgrund der aktuellen Zinssituation nicht berücksichtigt, dass der Mandant die erhöhte Tilgung von einem gedachten Anlagekonto mit Zinserträgen zahlt. Wenn man dies noch rechnerisch berücksichtigt, wird sich der Vorteil zwar verringern, aber nur zu einem kleinen Anteil.

Entscheidend für die Beratung:

Dass die Idee gut ist, ersparte Zinsen als Tilgung in der Anschlussfinanzierung zu nutzen, weiß grundsätzlich jeder Steuerberater. Bis jetzt wird dieser Nutzen aber "verschenkt "und der Mandant kann mangels Auswertung den Wert dieses Nutzens nicht realisieren und wird ihn daher viel zu häufig nicht umsetzen. Macht man daraus einen Beratungsbericht schafft man für beiden Seiten eine Verbesserung:

1. Der Berater bekommt sein Knowhow gut bezahlt (vorausgesetzt er hat auch das Selbstbewusstsein, für diese Beratung ein vernünftiges Honorar zu verlangen).
2. Der Mandant erkennt den hohen finanziellen Vorteil und kann diesen auch umsetzen. Das schafft zudem Zufriedenheit auf der Mandantenseite.