Der Kauf einer Eigentumswohnung ist in vielen deutschen Regionen erschwinglicher als noch vor einem Jahr, wie eine Analyse für den Postbank Wohnatlas 2024 zeigt. Wo sich die Investition je nach Einkommen lohnt – und wo Mieten von Vorteil ist.
Gesunkene Kaufpreise und gestiegene Einkommen machen den Kauf einer Wohnung in einigen deutschen Regionen für Durchschnittsverdiener wieder erschwinglicher. Das geht aus Daten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2024 hervor.
Der Anteil der Summe von Zins und Tilgung (Annuität) am Einkommen verringerte sich demnach im bundesweiten Durchschnitt im Jahr 2023 gegenüber 2022 um 5,1 Prozentpunkte auf 19,4 Prozent. Annuität ist die jährlich fällige Rückzahlung an den Kreditgeber. Die anteilige Einkommensbelastung lag in 331 der 400 betrachteten Städte und Landkreise unter der Schwelle von 25 Prozent.
Nach einer Faustformel sollten Privathaushalte nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufwenden. Da das auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, raten die Experten Mietern und Käufern, sich bei Nettokaltmiete und Annuitätenzahlungen eher an der 25-Prozent-Linie zu orientieren.
Erschwinglichkeit: Hier ist der Wohnungskauf besonders attraktiv
Bundesweit am besten sieht es laut Studie im thüringischen Landkreis Greiz aus. Käufer zahlten dort im vergangenen Jahr nur 7,9 Prozent des Haushaltseinkommens, um sich eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Auch im sächsischen Vogtlandkreis (acht Prozent) und dem brandenburgischen Landkreis Elbe-Elster (8,4 Prozent) mussten Käufer vergleichsweise wenig vom Einkommen aufwenden, um eine Wohnung zu finanzieren.
Mehr als die Hälfte (55 Prozent) der deutschen Haushalte lebten 2023 laut Postbank Wohnatlas in einer der 260 Regionen, in denen durchschnittlich weniger als 20 Prozent des Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgegeben werden mussten. Knapp ein Drittel (27 Prozent) lebten in den 69 Kreisen und Städten, in denen der Durchschnittshaushalt für die Finanzierung einer 70-Quadratmeterwohnung mehr als ein Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens ausgeben musste – in 33 dieser Regionen liegt die durchschnittliche Belastung bei mehr als 30 Prozent des Einkommens.
Gegenüber dem Vorjahr haben sich damit die Kaufmöglichkeiten in vielen Regionen verbessert: 2022 wurden noch 144 Regionen mit Einkommensbelastungen von mehr als 25 Prozent ausgewiesen. Vielerorts sanken die Preise für Eigentumswohnungen, während die Einkommen stiegen. Zu beachten ist, dass Wohnnebenkosten in beiden Berechnungen nicht enthalten sind.
Einkommen: Hohe Belastung in Großstädten und Ferienregionen
Spitzenreiter ist den HWWI-Berechnungen zufolge der Landkreis Nordfriesland mit den Inseln Sylt, Amrum und Föhr. Um eine Eigentumswohnung zu finanzieren, mussten Käufer im Schnitt 59,8 Prozent des Haushaltseinkommens zahlen. Am zweitmeisten zahlten Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt München mit 46,7 Prozent, gefolgt von Berlin auf Platz drei (46,4 Prozent). In Hamburg (41,5 Prozent) und Frankfurt am Main (39,7 Prozent) lag die Rate jeweils um die 40 Prozent, während Düsseldorf, Köln und Stuttgart bei Belastungen zwischen 30 und 32 Prozent landen.
In den sieben Top-Metropolen sank im Jahr 2023 die Einkommensbelastung für den Immobilienkauf stärker als für die Mieten. Für die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung mussten Durchschnittskäufer einen um 10,7 Prozentpunkte geringeren Anteil am verfügbaren Einkommen aufwenden: Im Schnitt waren es 38,3 Prozent nach 49 Prozent im Jahr 2022.
Der Unterschied zwischen Kauf- und Mietbelastung fiel innerhalb der zehn größten deutschen Städte mit 21 Prozentpunkten in München aus. In Berlin und Hamburg beliefen sich die Abstände auf 20 Prozentpunkte beziehungsweise 20,9 Prozentpunkte. In Freiburg und Heidelberg sind mit jeweils 11,9 Prozentpunkten die geringsten Unterschiede zwischen der Einkommensbelastung durch Miete und durch Kauf zu verzeichnen.
Anteil des Einkommens auch bei den Mieten gesunken
Auch für Mieter sank der durchschnittliche Einkommensanteil für die Nettomiete von 14,4 Prozent auf 14,1 Prozent. Mit Ausnahme von Berlin (26,4 Prozent) und München (25,8 Prozent) blieb die Belastung unter der Schwelle von 25 Prozent. Die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung durch Nettokaltmieten bleibt sonst deutschlandweit unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommt sie dieser Marke in Freiburg und Heidelberg mit rund 24 Prozent schon relativ nah.
Berlin verzeichnete mit 18,4 Prozent nominal den größten Anstieg der Nettokaltmieten aller 400 deutschen Regionen, das Einkommen erhöhte sich dort durchschnittlich um 8,6 Prozent. Damit stieg der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Hauptstadt gegenüber dem Vorjahr um 2,2 Prozentpunkte. Auch in München, Freiburg und Heidelberg stiegen die Mieten 2023 im Vergleich zum Vorjahr nominal um mehr als fünf Prozent. Da in München die Einkommenszuwächse mit plus acht Prozent höher als die Mietsteigerungen ausfielen, sank der Einkommensanteil für die Miete um 0,6 Prozentpunkte, auch in Freiburg und Heidelberg ging der Anteil den Ökonomen zufolge leicht zurück.
Rund 24 Prozent der Haushalte leben in für Mieter hochpreisigen Regionen, in denen mindestens 17 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden müssen. Darunter fallen 32 Großstädte, sieben Mittelstädte und elf Landkreise. In 37 der 400 deutschen Regionen mussten Haushalte einen geringeren Anteil des Nettoeinkommens für die Finanzierung einer Wohnung aufwenden als für die Miete.
Postbank Wohnatlas 2024: Methodik
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für diese Analyse, den dritten Studienteil des Wohnatlas 2024, wurde unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Für die Berechnung der Erschwinglichkeit für den Wohnungskauf nahmen die Experten einen Zinssatz von 3,5 Prozent sowie eine anfängliche Tilgungsrate von 2,5 Prozent an. Um das Einkommen im Vergleich zum Kaufpreis berechnen zu können, gingen sie von einer Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern aus. Kosten für Makler oder Sanierungsarbeiten wurden nicht berücksichtigt. Für das Jahr 2022 nahmen die Ökonomen auch eine 70-Quadratmeter-Wohnung als Annahme, allerdings rechneten sie mit einer Tilgungsrate von 2,1 Prozent und einem Zinssatz von 4,6 Prozent.
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