Wohnen: Kaufpreise ziehen leicht an, Mieten steigen kräftig

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erreichte im dritten Quartal 2024 einen Wert von 177,3 Punkten (Basiswert aus dem Jahr 2010 = 100) und lag über alle Objektarten – Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsobjekte – nur noch ein Prozent unter dem Wert des zweiten Quartals 2023. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 liegt das Plus bei einem Prozent.

Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 Banken in Deutschland bereitgestellt werden.

Wohnimmobilien: Treiber für die Preisentwicklung

Der Index für die Wohnimmobilienpreise verzeichnete im dritten Quartal 2024 einen Anstieg um 1,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024. Im Jahresvergleich schlug nur noch ein kleines Minus von 0,2 Prozent zu Buche.

Bei den Gewerbeimmobilienpreisen, die sich aus den Preisen für Büro- und Einzelhandelsobjekten zusammensetzen, war der Preisrückgang mit minus 4,7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 weiterhin deutlich. Im Vergleich zum zweiten Quartal verzeichneten Gewerbeobjekte in Summe einen Preisanstieg um 0,7 Prozent.

"Die jüngste Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist ein Lichtblick inmitten eines ansonsten national wie international eher herausfordernden geopolitischen und gesamtwirtschaftlichen Umfelds", kommentierte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt die Ergebnisse. Aufgrund der Rahmenbedingungen sei es aber noch zu früh, um von einem nachhaltigen Aufschwung am Immobilienmarkt zu sprechen. "Erst die Index-Entwicklung in den nächsten Quartalen wird Aufschluss darüber geben, wie robust die aktuelle Stabilisierung des Marktes ist."

Mehrfamilienhäuser: Stärkster Preisanstieg

Zum Anstieg der Wohnimmobilienpreise um insgesamt 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal trugen die Indexentwicklungen bei Mehrfamilienhäusern mit plus 1,3 Prozent stärker bei als beim selbst genutzten Wohneigentum (plus 0,8 Prozent).

Anders sieht es beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal aus: Während sich Mehrfamilienhäuser auch hier geringfügig verteuert haben (plus 0,2 Prozent), gaben die Preise für selbst genutztes Wohneigentum – also für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen – leicht nach (minus 0,6 Prozent). Insgesamt fielen die Wohnimmobilienpreise zwischen dem dritten Quartal 2023 und dem dritten Quartal 2024 also leicht um 0,2 Prozent.

Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern sind im dritten Quartal 2024 hingegen weiter gestiegen: Auf Quartalssicht um 0,7 Prozent und auf Jahressicht sogar um 5,6 Prozent. Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen auf Jahressicht um 5,3 Prozent zu. Dies war allerdings der geringste Renditeanstieg seit dem dritten Quartal 2022.

"Wohnraum ist jetzt schon ein viel zu knappes Gut. Dennoch werden Monat für Monat weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen verharren auf viel zu geringem Niveau. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu", betonte Tolckmitt und appellierte trotz der Regierungskrise an die politischen Akteure: "Es bedarf dringend entschlossener Maßnahmen, die den Wohnungsbau schnell und spürbar beleben. Diese Entscheidungen vertragen keinen weiteren Aufschub."

Steigende Immobilienpreise in vier "Top 7"-Städten

In den sieben größten Städten zogen die Preise im vdp-Index für das dritte Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal in allen Städten an – am stärksten in Frankfurt am Main (plus 1,6 Prozent) sowie in Düsseldorf und München (jeweils plus 1,5 Prozent). Auf Jahressicht war die Entwicklung uneinheitlich: Köln verzeichnete in diesem Zeitraum ein Preisplus von 1,4 Prozent, Berlin von 0,4 Prozent und Frankfurt am Main von 0,1 Prozent. In München (minus 1,7 Prozent), Düsseldorf und Stuttgart (jeweils minus 1,5 Prozent) sowie Hamburg (minus 0,2 Prozent) haben die Preise noch Nachholbedarf.

Einheitlich zeigte sich die Entwicklung der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern in den sieben Top-Metropolen, die alle deutliche Anstiege – durchschnittlich um plus 4,6 Prozent – vermelden konnten. Am stärksten fiel der Zuwachs mit plus 5,4 Prozent in Berlin aus. Den größten Renditezuwachs im dritten Quartal 2024 erreichte Stuttgart (plus 5,4 Prozent), knapp vor München (plus 5,3 Prozent), Berlin (plus 5,2 Prozent) sowie Düsseldorf (plus 5,1 Prozent). Im Durchschnitt belief sich der Renditeanstieg in den sieben Metropolen auf plus 4,7 Prozent.

Büroimmobilien: Auftrieb bei Renditen

Die Preiseffekte der Abschwungphase am Immobilienmarkt waren im Jahresvergleich auch im dritten Quartal 2024 bei Gewerbeobjekten deutlich stärker als bei Wohnimmobilien. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 gingen die Preise um 4,7 Prozent zurück – im Sektor Büro um minus 4,8 Prozent und bei Einzelhandelsimmobilien um 4,5 Prozent.

Verglichen mit dem zweiten Quartal 2024 legten die Preise insgesamt um 0,7 Prozent zu, was laut vdp vor allem auf den Anstieg der Preise für Büros (plus 0,8 Prozent) zurückzuführen war. Einzelhandelsimmobilien verteuerten sich leicht um 0,3 Prozent.

Sowohl bei Büros als auch bei Handelsobjekten sind spürbare Renditeanstiege zu verzeichnen: Gegenüber dem dritten Quartal 2023 erhöhten sich die Renditen um 6,9 Prozent für Büroimmobilien und um 8,1 Prozent für Einzelhandelsimmobilien. Auch die Neuvertragsmieten zogen weiter an und erreichten im Jahresvergleich Veränderungsraten von plus 1,8 Prozent bei Büros und plus 3,3 Prozent bei Handelsobjekten.

Mit Rückenwind in das Jahr 2025

"Im Laufe dieses Jahres hat sich die Lage am Immobilienmarkt in Deutschland merklich entspannt. Doch eine Entwarnung kann noch nicht gegeben werden", hob Tolckmitt hervor. Insbesondere bei den Gewerbeimmobilien sei die aktuelle Entwicklung nur ein erstes Indiz für ein Ende des zweijährigen Preisrückgangs.

"Erst wenn die Transaktionszahlen und Finanzierungsvolumina in allen Assetklassen weiter deutlich anziehen, wird die Abschwungphase vollständig überwunden sein. Der aktuelle Trend lässt dieses Szenario im kommenden Jahr möglich erscheinen", so der vdp-Hauptgeschäftsführer weiter. Vor dem Hintergrund der zahlreichen Unsicherheitsfaktoren, allen voran die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland, seien Rückschläge bei der Preisentwicklung aber weiterhin nicht ausgeschlossen. "Auf jeden Fall starten wir in das Jahr 2025 mit mehr Rückenwind als in das Jahr 2024."

Methodik vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zum Immobilienfinanzierungsgeschäft.

  Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex (PDF)

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