Mietshäuser als Anlageobjekte wieder interessant

Immobilienkäufer müssen wieder tiefer in die Tasche greifen, aus Sicht von Banken aber vorerst keine rasanten Preisanstiege fürchten, zeigen neue Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).

Der Immobilienpreisindex über alle Objektarten – Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros und Einzelhandelsobjekte – stieg im vierten Quartal 2024 gegenüber dem vierten Quartal 2023 um 1,8 Prozent auf 178,4 Punkte (Basiswert 2010 = 100). Im Vergleich zum direkten Vorquartal lag der Preisanstieg bei 0,6 Prozent.

Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 Banken in Deutschland bereitgestellt werden.

Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser legen deutlich zu

Ursächlich für den Preisanstieg im vierten Quartal 2024 war vdp zufolge vor allem die positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise, die im Vergleich zum Abschlussquartal 2023 um 2,1 Prozent zulegten – vom dritten zum vierten Quartal 2024 betrug das Plus hier 0,7 Prozent.

Der Anstieg beruhte insbesondere auf der positiven Entwicklung der Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser, die im Jahresvergleich um 2,9 Prozent (gegenüber dem dritten Quartal 2024: plus 1,1 Prozent) stiegen. Bei selbst genutztem Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, fiel das Plus mit 1,2 Prozent (gegenüber dem dritten Quartal 2024: plus 0,3 Prozent) geringer aus.

Wohnkosten: Neuvertragsmieten kennen kein Halten

Neben den beobachteten Preissteigerungen war auch ein erneuter Anstieg der Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern um 4,6 Prozent auf Jahressicht und um ein Prozent auf Quartalssicht festzustellen. Das führen die Banken auf den immer weiter zunehmenden Wohnungsmangel in Deutschlands zurück.

Die Renditen von Mietobjekten, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, nahmen gegenüber dem vierten Quartal 2023 um 1,6 Prozent zu – das bedeutete den geringsten Renditezuwachs seit dem dritten Quartal 2022.

"Dass die Wohnungspolitik im aktuellen Bundestagswahlkampf – wenn überhaupt – nur eine Nebenrolle spielt, ist völlig unverständlich", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. Die Schaffung von mehr Wohnraum gehöre zu den drängendsten politischen und sozialen Aufgaben. "Die neue Bundesregierung wird hier besonders gefordert sein, schnell umfassende und zielführende Maßnahmen zu ergreifen, die den Wohnungsbau vor allem in den Großstädten ankurbeln."

"Top 7": Preise und Mieten steigen überdurchschnittlich

Im Vergleich zum gesamten Bundesgebiet zogen die Wohnimmobilienpreise in den sieben größten deutschen Städten im vierten Quartal 2024 noch etwas stärker an: Im Durchschnitt verteuerten sich Häuser und Wohnungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart um 2,3 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2023. Im Vergleich zum direkten Vorquartal stellten die vdp-Banken in den Top-Metropolen ein Preisanstieg in Höhe von durchschnittlich 0,9 Prozent fest.

Alle "Top 7"-Städte wiesen sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich Preiszuwächse auf. Gegenüber dem Abschlussquartal 2023 fiel das Wachstum in Köln mit 3,8 Prozent am höchsten aus, wogegen sich in Stuttgart (plus 0,3 Prozent) und Düsseldorf (plus 0,8 Prozent) nur leichte Zuwachsraten zeigten. Beim Vergleich mit dem dritten Quartal 2024 reichte die Spanne der Preisanstiege bei den Wohnimmobilien in den Metropolen von 0,4 Prozent Stuttgart bis zu 1,4 Prozent in Köln und München.

Durchweg positiv entwickelten sich in den Top 7-Städten die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern – im Durchschnitt lag das Plus bei 3,9 Prozent. Köln wies mit 2,6 Prozent die geringste, Stuttgart mit 4,6 Prozent die stärkste Erhöhung der Neuvertragsmieten auf, gefolgt von Berlin (4,4 Prozent). Das Renditewachstum, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsindex, betrug in den "Top 7" im Jahresvergleich durchschnittlich 1,4 Prozent, wobei die einzelnen Entwicklungen uneinheitlich waren: In Köln fiel die Rendite um 1,5 Prozent, während sie in den anderen sechs Metropolen stieg, am deutlichsten in Stuttgart mit plus vier Prozent.

Gewerbeimmobilien: In Summe wieder Preiswachstum

Erstmals seit Mitte 2022 wiesen Ende 2024 auch die Preise für Gewerbeimmobilien – Büro und Einzelhandel –  in Summe wieder ein Wachstum beim Vergleich mit dem Vorjahresquartal (plus 0,5 Prozent) und dem dritten Quartal 2024 (plus 0,3 Prozent) auf.

Dazu trugen insbesondere die Preise für Büroimmobilien bei: Sie verteuerten sich zwischen den Schlussquartalen 2023 und 2024 um 0,7 Prozent. Das war auf Jahressicht die erste Preiszunahme in diesem Segment seit dem dritten Quartal 2022. Gegenüber dem direkten Vorquartal bewegten sich die Büropreise um 0,2 Prozent nur minimal aufwärts. Die Einzelhandelsimmobilienpreise verzeichneten im vierten Quartal 2024 einen geringfügigen Preisrückgang in Höhe von 0,2 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2023, aber ein Plus von 0,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Zuwächse gab es bei den Gewerbeimmobilien sowohl bei Renditen als auch bei Neuvertragsmieten: Während sich der Anstieg der Mieten laut vdp-Index bei Büros auf 2,7 Prozent belief, stand bei Handelsimmobilien ein Mietplus von drei Prozent zu Buche – jeweils verglichen mit dem vierten Quartal 2023. Die positiven Renditeentwicklungen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex, betrugen bei Büroimmobilien auf Jahressicht zwei Prozent und bei Handelsobjekten 3,2 Prozent.

"Die Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2024 ist wieder durchgängig positiv, was die vor einigen Quartalen eingetretene Stabilisierung verfestigt. Angesichts der wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen ist das durchaus bemerkenswert", kommentierte Tolckmitt die aktuellen Zahlen.

Ausblick 2025: Unsicherheiten am Immobilienmarkt bleiben

Die noch amtierende Bundesregierung hat ihre Konjunkturprognose kürzlich erneut deutlich nach unten korrigiert und erwartet für 2025 nun nur noch ein Wirtschaftswachstum in Höhe von 0,3 Prozent. In den Jahren 2023 und 2024 war die deutsche Wirtschaft sogar geschrumpft.

Vor diesem Hintergrund betonte Tolckmitt: "Deutschland steht vor einem entscheidenden Jahr. Es muss gelingen, endlich spürbare wirtschaftspolitische Impulse zu setzen. Das würde die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands stärken, Wirtschaftswachstum stimulieren und sich so auch positiv auf den Immobilienmarkt auswirken."

Eine belastbare Einschätzung der zukünftigen Preisentwicklung sei mit großen Unsicherheiten behaftet. Viel hänge von der wirtschaftlichen Entwicklung und davon ab, ob die Investorennachfrage in den nächsten Quartalen anziehe. Zudem sei weiterhin die langfristige Auswirkung mobilen Arbeitens auf die Nutzung von Büroimmobilien ungewiss. Eine dynamische Aufwärtsbewegung sei weiterhin nicht in Sicht. Vor allem am Gewerbeimmobilienmarkt halte die Seitwärtsbewegung an.

Methodik vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zum Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex (PDF)

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