Mehrfamilienhäuser mit größtem Preisanstieg

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) über alle Objektarten – Wohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büros, Einzelhandelsobjekte – hinweg stieg im dritten Quartal 2025 gegenüber dem dritten Quartal 2024 um 3,6 Prozent auf 183,7 Punkte (Basiswert 2010 = 100). Im Vergleich zum direkten Vorquartal lag der Preisanstieg bei 0,7 Prozent.

Den größeren Beitrag zum aktuellen Preisanstieg haben erneut Wohnimmobilien geleistet: Die haben im Jahresvergleich um 3,8 Prozent und gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 0,8 Prozent zugelegt. Die Preise von Gewerbeimmobilien erhöhen sich um 2,8 Prozent auf Jahressicht und um 0,5 Prozent auf Quartalssicht.

Der von vdp Research quartalsweise erhobene Index basiert auf der Auswertung echter Transaktionsdaten, die von mehr als 700 Finanzierern, darunter Deutsche Bank, Commerzbank, große Sparkassen und Landesbanken, in Deutschland bereitgestellt werden.

Mehrfamilienhäuser als Preistreiber

"Seit dem Frühjahr 2024 geht es für die Immobilienpreise aufwärts. Die Erholungsphase am Immobilienmarkt verfestigt sich weiter – getragen vor allem von der Entwicklung der Wohnimmobilienpreise", erklärt Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp. "Die Marktakteure haben sich mit den neuen Rahmenbedingungen arrangiert."

Den größten Zuwachs bei den Wohnimmobilien erzielten im dritten Quartal 2025 mit einem Plus von 5,2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 die Preise für Mehrfamilienhäuser. Zum Vergleich: In diesem Zeitraum verteuerte sich das selbst genutzte Wohneigentum (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) nur um 2,4 Prozent. Auch gegenüber dem direkten Vorquartal war bei den Preisen für Mehrfamilienhäuser mit einem Anstieg um 0,9 Prozent eine höhere Steigerungsrate zu verzeichnen als bei den Preisen für selbst genutztes Wohneigentum (plus 0,6 Prozent).

Dass sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt auch im dritten Quartal 2025 nicht entspannt hat, ist auch an der Entwicklung der Neuvertragsmieten bei Mietwohnungen abzulesen: Die Mieten erhöhten sich auf Jahressicht um 3,7 Prozent und damit wieder etwas stärker als im Vorquartal (plus 3,5 Prozent). Die Renditen von Mehrfamilienhäusern, gemessen am vdp-Index für Liegenschaftszinsen, gingen um 1,4 Prozent zurück, da sich die Mieten bei dieser Objektklasse weniger dynamisch entwickelten als die Preise.

Wohnen in den Metropolen: Starkes Preisplus

In den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025 laut vdp noch stärker als im gesamten Bundesgebiet: Im Schnitt stiegen die Preise im Jahresvergleich um 4,6 Prozent – die Spanne reicht von plus 2,4 Prozent in Stuttgart bis plus 5,3 Prozent in München.

Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum führte erneut zu einem spürbaren Anstieg der Neuvertragsmieten: In den sieben Metropolen legten die Mieten gegenüber dem dritten Quartal 2024 um durchschnittlich 3,8 Prozent zu, wobei die Bandbreite von plus 3,3 Prozent (Berlin) bis plus 5,1 Prozent (Düsseldorf) reichte. Die Renditen, gemessen am vdp-Liegenschaftszinsenindex, nahmen in den "Top 7"-Städten im Schnitt um 1,1 Prozent ab. Nur in Stuttgart war die Veränderungsrate positiv (plus 0,7 Prozent).

Tolckmitt: "Es braucht mehr als Bauturbo"

Der vdp-Hauptgeschäftsführer erwartet, dass der vorherrschende Wohnungsmangel noch mehrere Jahre anhalten wird – Bauen benötige schließlich Zeit. Allerdings müsse auch an den Rahmenbedingungen weiter konsequent gearbeitet werden, um das vorherrschende Problem zu hoher Baukosten zu lösen. "Der von der Bundesregierung kürzlich beschlossene Bauturbo ist gut und begrüßenswert, da er dazu beiträgt, die Planungs- und Genehmigungsprozesse im Wohnungsneubau zu beschleunigen." Der Erfolg hänge allerdings stark davon ab, dass die Kommunen die Möglichkeiten pragmatisch nutzten.

Zum anderen brauche es mehr: Vorschläge für viele weitere zielführende Maßnahmen lägen auf dem Tisch – finanzierungsseitig beispielsweise staatliche Bürgschaften in Höhe von 80 Prozent für Immobiliendarlehen, die den großvolumigen Wohnungsneubau ermöglichen könnten. Auch über eine Senkung der Grunderwerbsteuer, über die allerdings auf Länderebene zu entscheiden sei, für Selbstnutzer könne der Wohnungsmarkt entscheidend angekurbelt werden, so Tolckmitt.

Büroimmobilien: Preise und Mieten legen zu

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich die Situation laut Tolckmitt differenzierter – abhängig vor allem von Assetklasse, Lage und energetischem Zustand. Bei den aktuell von den vdp-Banken finanzierten Objekten sei jedoch inzwischen bereits seit mehreren Quartalen ebenfalls ein kontinuierlicher Preisanstieg zu verzeichnen.

Zum Preisanstieg der Gewerbeobjekte trug im dritten Quartal 2025 die Verteuerung der Büroimmobilien um drei Prozent im Jahresvergleich stärker bei als die Entwicklung der Einzelhandelsimmobilienpreise (plus 2,2 Prozent). Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 lag das Plus der Büropreise mit 0,6 Prozent nur unwesentlich höher als die Zunahme der Preise von Handelsobjekten (plus 0,5 Prozent).

Während die Neuvertragsmieten bei Büroimmobilien um 3,2 Prozent zulegten, belief sich das Mietwachstum bei Einzelhandelsobjekten auf 1,9 Prozent – jeweils im Vergleich zum dritten Quartal 2024. Gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex nahmen die Renditen bei Büros auf Jahressicht um 0,2 Prozent zu, während sie bei Handelsimmobilien um 0,2 Prozent zurückgingen.

"Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt konzentriert sich das Transaktionsgeschehen weiterhin auf das Top-Segment, also auf energieeffiziente, flexible Immobilien in Top-Lagen", sagt Tolckmitt abschließend. Dort ließen sich entsprechende Preisanstiege beobachten. Auswirkungen der Konjunkturentwicklung und der Handelsstreitigkeiten sowie der geopolitischen Konflikte auf den Gewerbeimmobilienmarkt blieben abzuwarten.

Methodik vdp-Immobilienpreisindex

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) veröffentlicht vierteljährlich auf Grundlage von tatsächlichen Transaktionen Miet- und Preisindizes zur Entwicklung der Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte. Der durch vdp Research erstellte Index ist Bestandteil der Immobilienpreisbeobachtung der Bundesbank. Basis sind die von mehr als 700 deutschen Banken eingelieferten Transaktionsdaten (tatsächlich realisierte Kaufpreise und Mieten) zum Immobilienfinanzierungsgeschäft.

Zum aktuellen vdp-Immobilienpreisindex

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