Wo Investoren Ärztehäuser fürs Portfolio finden

Das potenzielle Marktvolumen für ambulante Gesundheitsimmobilien als Investmentprodukt für professionelle Anleger beläuft sich aktuell auf mehr als 30 Milliarden Euro für zirka 3.500 Objekte in Deutschland. Zu diesem Ergebnis kommt ein Marktreport des Real-Estate-Investment-Management (REIM) der Hauck Aufhäuser Lampe Privatbank (HAL) in Kooperation mit CBRE.

Die Studie zeigt, dass die politischen Rahmenbedingungen, die demografische Entwicklung, geänderte Nutzeranforderungen und Effizienzsteigerungen im Gesundheitssektor die Nachfrage nach modernen Versorgungsstrukturen weiter erhöhen werden.

Ärztehäuser & Co.: Spitzenrendite bei 4,7 Prozent

Die tatsächliche Zahl der für institutionelle Anleger investierbaren ambulanten Gesundheitsimmobilien sei in dem Report konservativ angesetzt und falle in der Realität vermutlich noch höher aus, meint Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Management bei Hauck Aufhäuser Lampe. "Das gilt umso mehr für die Investmentaktivitäten von institutionellen Investoren, die nicht unbedingt nach sortenreinen ambulanten Gesundheitsimmobilien suchen, sondern auch Mischimmobilien mit überwiegend anderen Nutzungsarten akzeptieren."

Der Markt für Gesundheitsimmobilien verzeichnete der Studie zufolge im Jahr 2024 ein Transaktionsvolumen von 973 Millionen Euro. Davon entfielen 79 Millionen Euro auf ambulante Versorgungsstrukturen –  das sind acht Prozent des Volumens der gesamten Assetklasse Healthcare.

Internationale Investoren waren im vergangenen Jahr am aktivsten am Markt für ambulante Gesundheitsimmobilien, heißt es in dem Report: Sie haben den Anteil gegenüber 2023 um 39 Prozentpunkte auf rund 58 Prozent des Transaktionsvolumens erhöht. Die Spitzenrendite für ambulante Gesundheitsimmobilien lag Ende 2024 bei 4,7 Prozent.

Healthcare: Investoren planen verstärkte Allokation

"Wir beobachten ein gesteigertes Interesse bei institutionellen Investoren nach ambulanten Gesundheitsimmobilien", sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE. "Für das laufende Jahr erwarten wir einen Anstieg des Transaktionsvolumens auf bis zu 200 Millionen Euro." Institutionelle Investoren zeigten sich bei den Kauf- und Verkaufsabsichten für 2025 wieder deutlich optimistischer.

Im European Investor Intentions Survey 2025 von CBRE heißt es, dass knapp zwei Drittel (62 Prozent) der befragten Investoren eine verstärkte Allokation in alternative Assetklassen planen, darunter auch Gesundheitsimmobilien.

"Dabei bieten auch die Umnutzung von nicht mehr marktfähigen Bürogebäuden oder die Umwandlung von Kliniken in ambulante Strukturen in Form von intersektoralen Versorgungseinrichtungen Potenziale, um das Angebot zu erweitern", ergänzt Anna Maria Martin, Senior Analyst Research bei CBRE. Die Krankenhausreform werde die Ambulantisierung weiter vorantreiben und damit die Attraktivität und den Bedarf an diesen Gesundheitseinrichtungen erhöhen.

Gesundheitsimmobilien: Ambulantisierung treibt Nachfrage

In Deutschland findet aktuell die Mehrzahl aller operativen Eingriffe im stationären Bereich statt. Dem Report zufolge gehen aber Gutachten von einem Ambulantisierungspotenzial von mehr als 20 Prozent aus. Der Katalog ambulant machbarer Operationen (AOP-Katalog) wurde im Jahr 2025 erweitert, wodurch künftig schätzungsweise rund 400.000 vormals stationäre Eingriffe pro Jahr ambulant erbracht werden können. Das steigert auch die Nachfrage nach geeigneten ambulanten Behandlungszentren.

"Dieser Trend wird sich weiter verstärken und die Nachfrage nach modernen ambulanten Gesundheitsimmobilien langfristig stützen", so Felix Rotaru, Abteilungsdirektor Healthcare bei Hauck Aufhäuser Lampe.

Ambulante Gesundheitsimmobilien: Wo ist Bedarf?

Laut einer für den Marktreport in Auftrag gegebenen Studie von Rebmann Research und HAL gibt es bundesweit derzeit mindestens 3.441 ambulante Gesundheitsimmobilien. Im Schnitt kommt auf 24.141 Einwohner eine ambulante Gesundheitsimmobilie. Die Verteilung zeigt ein klares Ost-West-Gefälle, wobei ostdeutsche Bundesländer eine höhere Dichte der Spezialimmobilien pro Einwohner aufweisen.

Dias liegt den Studienautoren zufolge daran, dass die ambulante Gesundheitsversorgung im Osten wesentlich zentralisierter als im Westen war. Besonders hohe Konzentrationen finden sich zudem in Metropolregionen wie Berlin (Dichte von 13.039 Einwohner pro Standort) und Hamburg (10.067 Einwohner pro Standort), während in strukturschwächeren, ländlichen Regionen erheblicher Entwicklungsbedarf besteht. Gerade in diesen Gebieten könnte der Ausbau ambulanter Versorgungsstrukturen dazu beitragen, medizinische Angebote wohnortnah sicherzustellen und Versorgungslücken zu schließen.

Markt: Mittelgroße und große Objekte gesucht

Die HAL-Datenbank, in der mehr als 150 angebotene ambulante Gesundheitsimmobilien aus den Jahren 2022 bis 2024 analysiert wurden, zeigt, dass mehr als zwei Drittel der Objekte eine Mietfläche zwischen 1.500 und 5.000 Quadratmetern aufweisen. Während kleinere Standorte mit weniger als 1.500 Quadratmetern für institutionelle Investoren nur bedingt attraktiv sind, liegt das Investitionsinteresse insbesondere auf mittelgroßen und großen Objekten mit einer diversifizierten Mieterstruktur.

Die durchschnittliche Gesamtmietfläche in den untersuchten Objekten betrug zirka 3.000 Quadratmeter. Die Nettokaltmiete lag im Schnitt bei rund 13 Euro pro Quadratmeter. Der Markt für ambulante Gesundheitsimmobilien sei nachhaltig investierbar und weise solide Basisdaten auf, fasst Rotaru zusammen. Das potenzielle Investitionsvolumen deute darauf hin, dass sich der Markt weiter etabliere.

Investment: Potenzial abseits der "Top 7"-Städte

Die durchschnittlichen Kaufpreise für ambulante Gesundheitsimmobilien bewegen sich  demnach im Bereich des 18,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete, was einem typischen Objektwert von rund 8,7 Millionen Euro entspricht. Potenzial gibt es laut HAL-Marktreport vor allem abseits der "Top 7"-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart).

Das Investoreninteresse an ambulanten Gesundheitsimmobilien bleibt hoch. HAL erwartet, dass die geplante Krankenhausreform und strukturelle Veränderungen im Gesundheitswesen diese Entwicklung weiter vorantreiben werden. "Besonders in Mittelstädten und ländlichen Regionen besteht ein großes Potenzial für neue Projekte, da hier die flächendeckende medizinische Versorgung zunehmend in ambulante Strukturen verlagert wird", prognostiziert Brinker.

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