Immobilienmarkt: Spagat zwischen Sorgen und Aufbruch

"Nachdem lange durchweg Pessimismus vorherrschte, unterscheiden sich die Perspektiven nun recht deutlich", kommentiert Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, die Stimmungslage in der Immobilienwirtschaft.

"Während die einen schon wieder nach vorne schauen und sich über ein leichtes Anziehen des Marktes freuen, sind die anderen noch sehr intensiv mit der eigenen geschäftlichen Situation beschäftigt."

Befragt wurden 400 Immobilienexperten für das Trendbarometer. Hoffnung auf breiter Basis gibt demnach die Zinswende, Sorgen macht die schwache deutsche Konjunktur.

Wohnen und Logistik mit größtem Potenzial

Rund ein Drittel (35 Prozent) der Befragten bewerten den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im europäischen Vergleich heute als "weniger attraktiv" – im Jahr 2021, also vor Beginn des russischen Angriffskriegs in der Ukraine, waren es nur zwei Prozent. Umgekehrt fanden damals 53 Prozent den deutschen Markt "etwas attraktiver", momentan sehen das nur noch 29 Prozent so.

Lichtblicke zeigt das Ergebnis der Frage "In welcher Assetklasse sehen Sie aktuell das meiste Potenzial für einen zeitnahen Aufschwung?" Knapp die Hälfte (45 Prozent) der Umfrageteilnehmer sieht Perspektiven im Bereich Wohnen. Dafür sprechen ein gesunkenes Zinsniveau, das Ende der Talfahrt bei den Preisen und ein leicht anziehendes Transaktionsvolumen. Weil weiterhin Wohnungen fehlen, ist die Nachfrage da und die Mieten steigen. Demgegenüber stehen allerdings hohe Baukosten und zu viele Auflagen von Bund, Ländern und Kommunen.

Opportunitäten wittert knapp ein Viertel (23 Prozent) der Experten auch im Bereich Logistik. Zum einen hat sich der während der Pandemie starke Flächenbedarf der E-Commerce-Anbieter nach einem Knick wieder stabilisiert, zum anderen verstärken immer neue geopolitische Unsicherheiten Deglobalisierungstendenzen. Damit verbundene verkürzte Lieferketten würden die Nachfrage nach neuen Logistikimmobilien erhöhen, da Unternehmen mehr Produktions- und Lagerflächen im Inland benötigen.

Büroimmobilien bleiben eine Herausforderung

Der Bürosektor sorgt laut Umfrage weiterhin für Unsicherheiten. In den nächsten Jahren wird laut einer Analyse des ifo-Instituts und des Immobilienberaters Colliers in den A-Städten mit zwölf Prozent weniger Büroflächenbedarf gerechnet, die Leerstände steigen. "Was muss passieren, damit der Bürosektor wieder an Attraktivität gewinnt?", fragte die Berlin Hyp die Experten.

Restriktivere Homeoffice-Regelungen wünschen sich 17 Prozent, während 54 Prozent hochwertigere Objekte mit modernen Arbeitswelten anbieten würden, um Arbeitnehmer wieder vermehrt ins Büro zu locken. Der Markt gibt ihnen Recht: Bei attraktiver innenstädtischer Lage, hochwertiger Objektqualität und gutem energetischen Zustand lassen sich noch immer Spitzenmieten erzielen, heißt es bei der Berlin Hyp. 49 Prozent der Befragten glauben darüber hinaus, eine Belebung der deutschen Wirtschaft könnte den Bürosektor wieder in Schwung bringen.

Immobilienbranche: Abhängigkeit von äußeren Faktoren

Eine solche Entwicklung würde auch auf die Gesamtperspektive der Immobilienwirtschaft einzahlen. Die Auswertung der Trendbarometer-Frage "Was kann dem deutschen Immobilienmarkt in den kommenden Monaten noch spürbar Auftrieb geben?" unterstreicht die Abhängigkeit der Branche von äußeren Faktoren.

Für die Antwortoptionen "Weitere Zinssenkungen" (EZB) stimmten knapp zwei Drittel (62 Prozent) der Befragten, für "Konjunkturelle Belebung" (Wirtschaft) entschieden sich 43 Prozent und für "Abbau von Bürokratie und Regulatorik" (Politik) 40 Prozent.

Laut Konjunkturprognose der Bundesregierung geht die deutsche Wirtschaftsleistung jedoch erneut zurück. Herausforderungen wie eine vernachlässigte Infrastruktur, fehlende Investitionen, die Abwanderung von Unternehmen ins Ausland oder auch eine mangelnde Innovationskraft müssen laut Berlin Hyp ebenso wie Bürokratie und Regulatorik dringend angegangen werden, damit auch die Immobilienwirtschaft wieder in die Gänge kommt. Positive Signale sendet demnach die Entwicklung der Zinsen. Die ersten Senkungsschritte der EZB haben dem Markt Planbarkeit und Stabilität gebracht.

Finanzierungsbereitschaft der Banken "eher niedrig"

Weitere Zinssenkungen könnten mehr Dynamik bescheren. "Das wäre wichtig, denn noch gibt es bei den Transaktionen reichlich Luft nach oben", heißt es bei der Berlin Hyp. Hier kommen die Geldinstitute ins Spiel.

"Wie nehmen Sie aktuell die Finanzierungsbereitschaft der Banken – vor allem im Bereich Neugeschäft – wahr?", fragte die Berlin Hyp die Immobilienprofis zum Abschluss der Trendbarometer-Umfrage. 55 Prozent nehmen diese als "eher niedrig" wahr. Ein Blick auf die Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigt zwar,
dass sich die Kreditvergaben an Privathaushalte seitens der Mitgliedsbanken zuletzt wieder erhöht haben. Dennoch nehmen viele Marktteilnehmer die Finanzierungsbereitschaft im gewerblichen Bereich noch immer als zurückhaltend wahr.

Hier gibt die zaghafte Belebung des Transaktionsmarktes aber Hoffnung, dass Banken und Kunden künftig wieder schneller zusammenfinden. "Wir sind offen für Neugeschäft, wenn die Rahmenbedingungen stimmen", sagt Berlin Hyp-Chef Klaus. "Lage, Objektqualität, Vermietung und energetischer Zustand sind die entscheidenden Parameter für eine Finanzierung."

Berlin Hyp Trendbarometer

Seit zehn Jahren veröffentlicht die Berlin Hyp das Trendbarometer. Experten aus dem In- und Ausland geben in der Umfrage eine Einschätzung zum deutschen Immobilienmarkt im laufenden Jahr und eine Perspektive für die weitere Entwicklung. An der Befragung Mitte Oktober 2024 haben mehr als 400 Marktakteure teilgenommen.

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