EY: Der freie Fall am Immobilieninvestmentmarkt ist gestoppt

Nach zwei Jahren mit deutlichen Abstrichen bei Immobilientransaktionen am deutschen Markt ist der Abwärtstrend gestoppt, wie eine Umfrage von EY Real Estate zeigt – für 2025 erwartet die Branche eine Steigerung des Investitionsvolumens. Die Stimmung hellt sich spürbar auf.

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert (2023: 29,3 Milliarden Euro) und verzeichnet erstmals seit dem Jahr 2021 mit einem Rekordvolumen von 113,8 Milliarden Euro wieder ein Wachstum – zum Vergleich: Im Jahr 2022 wurden beim Transaktionsvolumen ein Rückgang von 40 Prozent und 2023 sogar ein Minus von 56 Prozent verzeichnet.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Umfrage unter rund 150 Marktakteuren für das Trendbarometer von EY Real Estate. Dabei erwarten zwei Drittel (67 Prozent) der Experten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.

Immobilieninvestment: Stimmung hellt sich auf

"Der Immobilienmarkt wurde in den zurückliegenden Jahren erheblich in Mitleidenschaft gezogen, sodass die Stabilisierung als positives Signal zu werten ist", sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. "Der freie Fall ist gestoppt und das Investitionsklima dreht sich langsam, wenn auch trotz zahlreicher weiterhin bestehender Herausforderungen noch lange keine Euphorie angebracht ist."

Mehr als 80 Prozent der Umfrageteilnehmer schreiben Immobilien wieder eine zunehmende Attraktivität gegenüber alternativen Assetklassen zu. Knapp 80 Prozent erwarten 2025 eine Zunahme bei Portfoliodeals. Auch die Attraktivität des deutschen Immobilienmarkts wird wieder positiver eingeschätzt: 72 Prozent der Befragten verleihen dem Investmentstandort das Prädikat "attraktiv" oder sogar "sehr attraktiv" – nach 58 Prozent bei der Umfrage im Vorjahr. Der Anteil der Akteure, die Deutschland als "weniger attraktiv" einstufen, ist von 42 auf 28 Prozent gesunken.

Restrukturierung: Auch 2025 eine Herausforderung

Für Projektentwickler wird die Geschäftslage im Jahr 2025 von fast allen Befragten (96 Prozent) weiterhin als schwierig eingeschätzt. Und auch die bisherigen Zinssenkungen sind aus Sicht von 86 Prozent der Befragten noch kein Befreiungsschlag für die Branche.

"Insgesamt werden auch 2025 Restrukturierungsthemen die Immobilienwirtschaft prägen. Die Tendenz stimmt zwar und man hat sich langsam sortiert, aber das Hausaufgabenheft der Branche ist weiter prall gefüllt", sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.

Fast alle Befragten gehen davon aus, dass weitere restrukturierungsbedürftige Immobilien zum Erwerb angeboten werden und 92 Prozent erwarten weitere Insolvenzen in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Auch die Refinanzierung von 2025 auslaufenden Anleihen – in der Regel in einer historischen Niedrigzinsphase begeben – wird sich für einige Marktteilnehmer als schwierig erweisen. Die von Abwertungen aufgezehrten Eigenkapitalpuffer werden dies zusätzlich erschweren, wie 91 Prozent der Befragten angaben.

Finanzierung: Für Projektentwickler schwierig

Nicht nur Anschlussfinanzierungen bleiben herausfordernd, das Finanzierungsumfeld wird für 2025 generell als komplex erachtet: 92 Prozent der Teilnehmer der EY-Umfrage erwarten ein weiterhin angespanntes Umfeld für Developmentfinanzierungen. Nur rund die Hälfte geht davon aus, dass sich die Anforderungen an Immobilienfinanzierungen im Neugeschäft in diesem Jahr normalisieren werden. Ebenfalls etwas mehr als die Hälfte der Befragten bescheinigt den Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge.

Trotzdem erwartet eine Mehrheit (65 Prozent) der Marktteilnehmer ein wachsendes Neugeschäftsvolumen bei Gewerbeimmobilien. Entlastung erhoffen sich die Befragten vom Kapitalmarkt und von Private Debt: 85 Prozent gehen davon aus, dass Finanzierungen über den europäischen Kapitalmarkt wieder an Attraktivität gewinnen, rund zwei Drittel erwarten, dass privates Fremdkapital Finanzierungslücken schließen wird.

Wohnimmobilien im Fokus der Investoren

Auch im Jahr 2025 liegt die Assetklasse Wohnen laut EY Real Estate bei 79 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Hier werden moderat steigende Preise erwartet – insbesondere für Immobilien in Top-Lagen (78 Prozent). Die Kehrseite der hohen Nachfrage ist das geringe Angebot, das als Trend auch den Wohnimmobilienmarkt 2025 prägen wird: Aufgrund des Nachfrageüberhangs gehen 92 Prozent der Befragten von einer auf sehr niedrigem Niveau verharrenden oder gar noch weiter sinkenden Mieterfluktuation aus.

Ebenfalls 92 Prozent der Befragten bemängeln, dass Potenziale zur Nachverdichtung wegen hoher Baukosten und zu viel Regulatorik nicht ausgenutzt werden können; und nur etwa 50 Prozent messen der geplanten Einführung der Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen (dem sogenannten Gebäudetyp E) Verbesserungspotenzial bei.

"Es bleibt zu hoffen, dass unter einer neuen Bundesregierung verlässliche Rahmenbedingungen eintreten, die den dringend benötigten Neubau ankurbeln", sagt Schwalm.

Data Center etablieren sich als Assetklasse

Auch Logistikimmobilien bleiben attraktiv: Sie stehen im Jahr 2025 bei 47 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Auch hier werden in Prime-Lagen wieder steigende Preise erwartet. Das sagt rund die Hälfte der Umfrageteilnehmer. 47 Prozent der Marktakteure legen den Lebensmitteleinzelhandel und Fachmärkte ins Zentrum der Investitionsziele – im Vorjahresvergleich (42 Prozent) ist hier ein Attraktivitätszuwachs zu erkennen.

Gesundheits- und Life-Science-Immobilien bleiben im Vergleich zum Vorjahr unverändert attraktiv und stehen bei 44 Prozent der Befragten auf der Agenda. Als Nutzungsart etabliert haben sich außerdem Data Center, die für das Jahr 2025 bei 42 Prozent der Marktakteure in den Investitionsfokus gerückt sind – auch wenn die Nutzungsart derzeit noch als Nischenprodukt gilt.

Büroimmobilien: Mieter fordern Incentives

Deutlich an Boden verliert die Nutzungsart Büro: Im Jahr 2024 lag sie noch bei 54 Prozent der von EY Real Estate befragten Marktakteure im Fokus – für 2025 nur noch bei 42 Prozent. Selbst in guten Lagen erwartet nur knapp ein Viertel (23 Prozent) der Befragten wieder steigende Preise, in Sekundärlagen gehen mehr als drei Viertel von weiter sinkenden Preisen aus.

Mittlerweile werden laut 94 Prozent der Anleger im Ringen um Bestandsmieter weitreichende Zugeständnisse gemacht. 96 Prozent beobachten vermehrt eine mieterseitige Nachfrage nach Optionen wie einem Sonderkündigungsrecht. Laut 90 Prozent der Befragten treiben zudem gestiegene Qualitätsanforderungen die Ausbaukosten und Mieten nach oben. "Insbesondere Büros abseits zentraler Lagen werden weiter kritisch gesehen", beobachtet von Drygalski. Den Marktakteuren dürfte noch mehr abverlangt werden, was Bewertungen, Investitionskosten oder Incentives für Mieter anbelange.

Die für das Trendbarometer ebenfalls betrachtete Nutzungsart Shopping-Center ist nur noch bei 19 Prozent der Investoren beliebt. Sie bilden damit das Schlusslicht im Attraktivitätsranking der Assetklassen. Steigende Preise erwartet hier kaum jemand – immerhin: Für Shopping-Center in Prime-Lagen wird von zwei Dritteln der Marktakteure ein gleichbleibendes Preisniveau erwartet. Hotelimmobilien bleiben als Betreiberimmobilien ein Spezialthema: Ein Drittel der Befragten hat dabei Businesshotels im Fokus, weniger beliebt (20 Prozent) sind Ferienhotels.


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