Überhitzte Mietmärkte – wo Wohnungen leistbar sind

In vielen deutschen Großstädten sind die Mieten für Normalverdiener kaum noch leistbar. Doch es gibt Ausnahmen, wie eine Analyse zeigt, für die auf dem Maklerportal immowelt.de inserierte Angebote in 65 Städten untersucht und mit den Gehältern ins Verhältnis gesetzt wurden.

Einkommen und Mietpreise: Städte mit Top-Verhältnis

Das beste Verhältnis zwischen Einkommen und Mietpreisen besteht der Immowelt-Analyse zufolge in Wolfsburg (Niedersachsen): In der Autostadt beträgt das monatliche Bruttogehalt im Median 4.797 Euro, was der dritthöchste Verdienst aller untersuchten Großstädte ist. Die Angebotsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich 8,54 Euro pro Quadratmeter – nur acht Städte sind günstiger. Das Verhältnis aus beiden Werten ist in Wolfsburg damit im Städtevergleich am besten. Wer in Wolfsburg wohnt und arbeitet, hat also finanziell die besten Bedingungen.

Auf Platz zwei im Ranking liegt Chemnitz (Sachsen). Hier kostet eine Bestandswohnung im Schnitt 6,05 Euro pro Quadratmeter – das sind die mit Abstand günstigsten Wohnkosten aller 65 Städte. Das Bruttogehalt der Einwohner liegt mit 3.279 Euro allerdings auch auf dem letzten Platz. Komplettiert wird das Siegerpodest von Herne (Nordrhein-Westfalen): Mit durchschnittlich 7,34 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten ebenfalls am unteren Ende, sodass die vergleichsweise niedrigen Bruttoeinkommen von 3.606 Euro im Mittel nicht allzu stark ins Gewicht fallen.

Insgesamt befinden sich fünf Städte aus Nordrhein-Westfalen bei den bezahlbaren Wohnungen unter den "Top 10". Dazu gehören auch Gelsenkirchen (Platz sechs), Oberhausen (Platz sieben), Hagen (Platz neun) und Bottrop (Platz zehn). Daneben liegen auch das niedersächsische Braunschweig (Platz vier), Magdeburg in Sachsen-Anhalt (Platz fünf) sowie in Bremen Bremerhaven (Platz acht) auf den vorderen Rängen.

Trotz hoher Mieten: Städte mit ausgewogenem Verhältnis

Auf den ersten 19 Plätzen befinden sich nach der Auswertung von Immowelt ausschließlich Städte, in denen der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen – zum Teil deutlich – unter der Zehn-Euro-Marke liegt, aber auch Städte mit hohen Mieten, die durch ebenfalls hohe Gehälter ausgeglichen werden.

Eine Stadt mit hohen Mieten und Gehältern ist auch Erlangen (Bayern) auf Platz 21 des Rankings. Mit einem Medianeinkommen von 4.818 Euro sind die Gehälter im Städtevergleich hier am zweithöchsten. Die durchschnittlichen Mieten liegen bei 12,08 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen aus den 1990er-Jahren und damit im oberen Drittel, können aber von Normalverdienern gut gestemmt werden.

Etwas niedriger sind sowohl Mieten als auch Einkommen in Düsseldorf (Nordrhein-Westfalen), das einen Platz vor Erlangen liegt. Mit Durchschnittsmieten von 11,10 Euro pro Quadratmeter und einem Medianeinkommen von 4.472 Euro ist das Verhältnis zwischen Wohnkosten und Gehältern aber noch als ausgewogen.

Miete vs. Einkommen: Metropolen am Ende des Rankings

Deutlich schlechter sieht es für Normalverdiener in den Metropolen aus. Zwar gibt es hier ein breites Jobangebot, wegen des starken Zuzugs der vergangenen Jahre und der geringen Neubautätigkeit sind die Mieten aber rasant gestiegen. Die Einkommen können mit den Wohnkosten nicht Schritt halten. Das Verhältnis zwischen Gehältern und Mieten fällt somit deutlich unvorteilhafter aus.

Auf dem letzten Platz des Rankings liegt laut Immowelt die teuerste Mieterstadt: In München kostet der Quadratmeter aktuell 18,12 Euro und damit deutlich mehr als in allen anderen Städten. Obwohl die Einkommen in der bayrischen Landeshauptstadt mit 4.865 Euro am höchsten sind, ist das Verhältnis zu den Mieten am schlechtesten.

In Hamburg ist die Situation nicht viel besser: Auch hier hat sich das Wohnen zuletzt stark verteuert, Mieter müssen derzeit im Schnitt 14,01 Euro pro Quadratmeter zahlen. Obwohl die Einkommen im Städtevergleich im oberen Mittelfeld liegen, hinken sie der Preisrallye am Mietmarkt hinterher. Knapp vor der Hansestadt liegt Berlin, wo sowohl die Mieten (13,03 Euro pro Quadratmeter) als auch die Gehälter (3.955 Euro) etwas niedriger sind.

Methodik

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf dem Maklerportal immowelt.de inserierte Angebote in 65 ausgewählten Städten. Die Werte wurden mittels hedonischer Verfahren errechnet und geben die aktuellen Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (60 Quadratmeter, zwei Zimmer, erster und zweiter Stock, Baujahr 1990er Jahre) zum 1.7.2024 wieder.

Die Daten für die Bruttogehälter am Wohnort zum 31.12.2023 stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Es handelt sich um Medianentgelte am Wohnort, das heißt, die eine Hälfte der Beschäftigten erzielt ein Entgelt, das unter diesem Medianentgelt liegt, die andere Hälfte liegt darüber.

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