Immobilienblase droht noch verbreitet, aber Brisanz sinkt

Die Brisanz der Blasengefahr am deutschen Wohnungsmarkt schrumpft laut Empirica-Index, weil die Mieten derzeit schneller steigen als die Kaufpreise – Ausnahme: die Top-Metropolen. Die Verbreitung ist jedoch weiterhin groß, die Zahl der bedrohten Kreise sinkt nur sehr allmählich.

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft weiter, weil die Mieten verbreitet schneller steigen als die Kaufpreise. Potenzielle Preisrückschläge werden also immer kleiner, eine Ausnahme machen die Metropolen. Die Zahl der bedrohten Kreise ist jedoch weiterhin hoch. Das sind Ergebnisse aus dem Empirica-Blasenindex für das vierte Quartal 2024.

Der Gesamtindex geht gegenüber dem Vorquartal um einen Punkt zurück. In den Wachstumsregionen sinkt er im selben Umfang, während der Rückgang in den Schrumpfungsregionen mit minus vier Punkten überdurchschnittlich ausfällt. In den Schwarmstädten steigt er wiederum leicht um einen Punkt an.

Der Teilindex "Baukredite" legt um zwei Punkte zu, während der Teilindex "Fertigstellungen" unverändert bleibt  (plus / minus null Punkte). Der "Vervielfältiger" (Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen) verliert einen Punkt und "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreisen zum Einkommen) lässt deutlich um vier Punkte nach.

Der Empirica-Blasenindex misst vierteljährlich den Überschuss in den 400 deutschen Kreisen und Städten mit Risiko für eine Immobilienblase gegenüber denen ohne Risiko.

Metropolen: Mieten enteilen Kaufpreisen

Laut Empirica-Blasenindex stagniert der Anteil gefährdeter Kreise aktuell, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind. Das Rückschlagpotenzial – das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt – zeigt die Brisanz der Blasengefahr.

Die ist seit der Zinswende kräftig gefallen, steigt jetzt aber in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart seit zwei Quartalen wieder.

Im vierten Quartal 2024 erreichte der Preisanstieg in den "Top 7" wieder einen Vorsprung von 30 Prozent gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im zweiten Quartal 2024 lag er bei 29 Prozent. Bundesweit sinkt das Rückschlagpotenzial nach einem elfjährigen Anstieg aber wieder und liegt nun bei 19 Prozent. Im vierten Quartal 2023 waren es noch 22 Prozent und vor zwei Jahren 31 Prozent.

Begünstigt wird der Trend laut Empirica durch hohe Mietzuwächse: Zu wenig Neubau aufgrund hoher Bau- und Bodenkosten bei normalisierten Finanzierungskosten.

Immobilienblase: Warnstufe in zwei Großstädten hoch

Die zwölf größten deutschen Großstädte: Mittlerweile weist in dieser Kategorie nur noch Essen ein "mäßiges" Risiko auf. Ein "hohes" Risiko haben Dortmund und München – Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Berlin, Dresden Leipzig ein "eher hohes".

Bundesweite Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 298 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde im dritten Quartal 2022 mit 332 erreicht.

Bundesweite Verteilung "Preis-Einkommen": In 333 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im vierten Quartal 2022 mit 365).

Bundesweite Verteilung "Fertigstellungen": In 129 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im zweiten Quartal 2024 mit 146).

Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im dritten Quartal 2024 für 329 Kreise ein "mäßiges" bis "hohes" Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2022 mit 355).

Zum aktuellen Empirica-Blasenindex (PDF)


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Schlagworte zum Thema:  Neubau, Immobilien, Immobilienblase