Wohnungsmarkt: Bad News bei der Blasengefahr

Die Brisanz der Blasengefahr schrumpft, weil die Mieten verbreitet schneller steigen als die Kaufpreise: Potenzielle Preisrückschläge werden also immer kleiner. Die Verbreitung dagegen stagniert: Die Zahl bedrohter Kreise ist also weiterhin hoch. Das zeigt der Empirica-Blasenindex für das dritte Quartal 2024.

Der Gesamtindex geht deutschlandweit wegen einer gestiegenen Kreditvergabe gegenüber dem Vorquartal minimal um einen Punkt zurück. In Wachstumsregionen sinkt er im selben Umfang, während in Schrumpfungsregionen und Schwarmstädten ein leicht überdurchschnittliches Minus um zwei Punkte errechnet wird.

Der Teilindex "Baukredite" legt um zwei Punkte am deutlichsten zu, während der Teilindex "Fertigstellungen" zwei Punkte verliert. Der "Vervielfältiger" (Verhältnis von Mieten zu Kaufpreisen) bleibt unverändert (+/- null Punkte) und "Preis-Einkommen" (Verhältnis von Kaufpreisen zum Einkommen) legt leicht um einen Punkt zu.

Der Empirica-Blasenindex misst vierteljährlich den Überschuss in den 400 deutschen Kreisen und Städten mit Risiko für eine Immobilienblase gegenüber denen ohne Risiko.

Blasengefahr: Miete und Preis finden zueinander

Laut Empirica-Blasenindex stagniert der Anteil gefährdeter Kreise aktuell, weil die Schwellen für eine Blasengefahr vielerorts immer noch weit überschritten sind. Das Rückschlagpotenzial – das die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten beschreibt – zeigt hingegen die Brisanz der Blasengefahr.

Die sank seit der Zinswende kräftig, steigt jetzt aber in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart erstmals wieder. Im dritten Quartal 2024 hat der Preisanstieg in den "Top 7"-Städten jetzt wieder einen Vorsprung von 30 Prozent (Vorquartal: 29 Prozent) gegenüber dem Mietanstieg. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2022 waren es 49 Prozent.

Bundesweit sinkt das Rückschlagpotenzial nach einem elfjährigen Anstieg seit dem ersten Quartal 2022 und liegt nun bei 19 Prozent. Im Jahresvergleich (drittes Quartal 2023) lag es noch bei 24 Prozent und vor zwei Jahren bei 31 Prozent. Noch ausgeprägter ist der Rückgang laut Empirica in den "Top 7-Städten" auf 30 Prozent: Im dritten Quartal 2023 waren es noch 34 Prozent und vor zwei Jahren 46 Prozent.

Begünstigt wird dieser Trend durch die hohen Mietzuwächse: zu wenig Neubau aufgrund hoher Baukosten bei normalisierten Finanzierungskosten. Energetisch unfitte Objekte profitieren davon weniger, wenn steigende warme Nebenkosten den Anstieg der Nettokaltmieten begrenzen.

Immobilienblase: Warnstufe in zwei Großstädten hoch

Die zwölf größten deutschen Großstädte: Mittlerweile weist in dieser Kategorie nur noch Essen ein "mäßiges" Risiko auf. Ein "hohes" Risiko haben Dortmund und München – Bremen, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Berlin, Dresden Leipzig ein "eher hohes".

Bundesweite Verteilung "Vervielfältiger": Die Mieten und Kaufpreise wachsen in 302 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. Das Maximum wurde im dritten Quartal 2022 mit 332 erreicht.

Bundesweite Verteilung "Preis-Einkommen": In 346 Kreisen sind die Kaufpreise den Einkommen enteilt (Maximum im vierten Quartal 2022 mit 365).

Bundesweite Verteilung "Fertigstellungen": In 129 Kreisen werden zu viele Wohnungen gebaut (Maximum im zweiten Quartal 2024 mit 146).

Verteilung "Gesamtindex": Im Ergebnis indiziert der Empirica-Blasenindex im dritten Quartal 2024 für 334 Kreise ein "mäßiges" bis "hohes" Blasenrisiko (Maximum im vierten Quartal 2022 mit 355).

Wohnimmobilien: Blasengefahr am Scheideweg?

Die öffentlich inserierten Mieten sind in München, Berlin, Stuttgart weniger stark gestiegen als zuletzt. Demgegenüber erholen sich die inserierten Kaufpreise allmählich. Durch die Zinswende legt auch die Neukreditvergabe für den Wohnungsbau wieder etwas zu.

"Das ist zwar 'good news' für den Wohnungsmarkt, aber eher 'bad news' für die Blasengefahr", kommentiert Dr. Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender der Empirica AG und Geschäftsführer der Empirica Regio GmbH, die neuen Ergebnisse. Zwar rechtfertigten die leicht gesunkenen Zinsen den Anstieg der Preise, doch so steige – zumindest in den Top7-Städten – das ohnehin noch hohe Bewertungsniveau wieder an.

Zum aktuellen Empirica-Blasenindex (PDF)

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