Preise für Neubauwohnungen nahe am Höchststand

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt erholt sich im dritten Quartal 2024 weiter. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind gegenüber dem Vorquartal erneut gestiegen und legten im Jahresvergleich (drittes Quartal 2023) zu. Für Neubauwohnungen notieren die Kaufpreise bereits wieder nahe an ihrem Höchststand notieren.

Das zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln und dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW).

Trendwende am Wohnimmobilienmarkt

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 sind die Preise für Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2024 um 1,4 Prozent gestiegen. Einfamilienhäuser legten um 1,3 Prozent zu.

Die Werte für Mehrfamilienhäuser sind dagegen leicht um 0,4 Prozent gefallen – allerdings waren hier die Preise im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2024 sehr kräftig um 4,4 Prozent gestiegen. Speziell in diesem Segment herrscht den Studienautoren aufgrund geringer Transaktionen eine hohe Volatilität, deshalb sei die Aussagekraft begrenzt. Die Preisentwicklung insgesamt lag wie schon im Vorquartal über den aktuellen Inflationsraten.

Erstmals seit dem Einbruch vor rund zwei Jahren steigen die Preise im aktuellen GREIX auch im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2023 haben sich Eigentumswohnungen um 0,9 Prozent verteuert und Einfamilienhäuser verzeichnen eine schwarze Null (plus 0,1 Prozent). Die Preise für Mehrfamilienhäuser sanken um 2,8 Prozent – das Minus geht aber im Vergleich zu vorherigen Quartalen stetig zurück, das sei ein weiteres Zeichen einer Trendwende, so die Studienautoren.

Die Zahl an Immobilientransaktionen hat im untersuchten Zeitraum zugelegt. Die Deals befinden sich aber noch spürbar unter denen der Boom-Jahre bei rund 75 Prozent des Durchschnitts der Jahre 2019 bis 2021. Der Anteil von Neubauten hat sich im Vergleich zum Durchschnitt der Boom-Jahre von 20 Prozent auf zehn Prozent reduziert.

"Top 7": Hamburg mit dem stärksten Preisrückgang

In den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ergibt sich im GREIX für das dritte Quartal 2024 eine Seitwärtsbewegung gegenüber dem zweiten Quartal 2024 mit leichten Ausschlägen nach oben und unten.

In Köln (plus 1,1 Prozent) und Stuttgart (plus ein Prozent) wird der stärkste Anstieg verzeichnet, in Hamburg der stärkste Rückgang mit minus 0,7 Prozent. In Düsseldorf (plus 0,2 Prozent) bewegten sich die Preise seitwärts. Ebenso in Frankfurt (minus 0,4 Prozent) – hier waren die Preise im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem ersten Quartal 2024 aber stark gestiegen. Für Berlin und München liegen im GREIX-Update keine Daten vor.

Außerhalb der "Top 7"-Metropolen ist die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im Quartalsvergleich einheitlicher: Der Trend zeigt für fast alle Städte nach oben. Sehr deutlich war der Preisanstieg in Leipzig mit einem Plus von sieben Prozent. Auch die Preise in Duisburg (plus 6,3 Prozent) und Potsdam (plus 5,3 Prozent) legten kräftig zu. Ausschließlich in Dortmund sind die Preise gefallen – um 2,2 Prozent.

Neubauwohnungen kaum noch unter Boom-Wert

Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in den "Top 7" haben im jüngsten GREIX bereits nahezu wieder das Niveau ihrer Höchststände erreicht und liegen nur noch 1,5 Prozent unter dem Wert des dritten Quartals 2022. Dafür war der Preisrückgang für Bestandsimmobilien unterteilt in die Baujahre vor und ab 1950 markant.

Sowohl für klassische Altbauten als auch für Wohnungen aus den Jahren nach dem zweitem Weltkrieg bis heute fielen die Preise seit dem Höchststand stärker. Auch die Erholung fällt langsamer aus als im Neubau: Die Preise liegen immer noch mehr als zehn Prozent unter den Höchstständen aus dem dritten Quartal 2022.

Die jüngste Entwicklung im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt, dass die Preise über alle Baujahrsklassen hinweg wieder ähnlich stark ansteigen. Die Preise für Neubauten sind um 1,9 Prozent gestiegen. Bestandsimmobilien mit Baujahr nach 1950 legten sogar um 2,7 Prozent zu. Altbauten mit Baujahr vor 1950 verteuerten sich um 2,1 Prozent. Gegenüber dem dritten Quartal 2023 liegen alle Baujahrsklassen erstmals leicht im Plus.

GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt

Der German Real Estate Index (GREIX) bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionszahlen. In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist.

Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) bei der Premiere des GREIX am 15.5.2023 in Berlin.

Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen. Alle Daten für momentan 20 deutsche Städte und ihre Stadtteile sowie neu den Rhein-Erft-Kreis sind kostenlos verfügbar. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet.

GREIX: Methodischer Hinweis

Die Preisentwicklungen beim German Real Estate Index (GREIX) werden auf Basis der Indexwerte berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führt der Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.

Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als Orientierung für das örtliche Preisniveau. Der konkrete Wert einer Immobilie hängt von den spezifischen Eigenschaften ab und kann deutlich davon abweichen.

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