Warten auf den nächsten Boom mit Wohnimmobilien
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Die Preiserholung für Wohnimmobilien hat im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal etwas an Schwung verloren. Bei Eigentumswohnungen stagnieren die Preise, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser werden wieder etwas teurer gehandelt. Die Marktdynamik nimmt zu, was an der steigenden Anzahl von Transaktionen sichtbar wird.
Das zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, des Exzellenzclusters Econtribute der Universitäten Bonn und zu Köln und dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW).
Immobilienpreise: Plus bei Häusern, Minus bei Wohnungen
"Nach dem historischen Preisverfall 2023 bewegen sich die Preise im vierten Quartal 2024 seitwärts", sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel. "Ein Grund könnten die weiterhin hohen Finanzierungszinsen sein."
Insbesondere bei Eigentumswohnungen wurde der Aufschwung, der im zweiten Quartal 2024 eingesetzt hatte, ausgebremst: Verglichen mit dem dritten Quartal 2024 gingen die Preise sogar minimal um 0,1 Prozent zurück. Im Jahresvergleich (viertes Quartal 2023) wird im GREIX ein Plus von 0,5 Prozent verzeichnet. Die Werte für Einfamilienhäuser legten um 1,8 Prozent zu und gegenüber dem vierten Quartal 2023 um 3,9 Prozent. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorquartal um 5,4 Prozent und sanken gegenüber dem Vorjahresquartal um 4,9 Prozent. Aufgrund einer geringen Anzahl an Verkäufen ist die Aussagekraft in diesem Segment jedoch begrenzt.
Der Einbruch aus den Krisenjahren 2022 und 2023 wirkt nach. Die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2024 notieren immer noch 13 Prozent unter ihrem Höchststand im Jahr 2022 – inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, beträgt der Rückgang sogar 21 Prozent. Einfamilienhäuser kosten ebenfalls 13 Prozent weniger als zum Höchststand (inflationsbereinigt minus 23 Prozent). Bei Mehrfamilienhäusern war der Rückgang noch drastischer: Die Verkaufspreise hier liegen 25 Prozent unter dem Höchststand, und inflationsbereinigt sind es sogar 33 Prozent.
Transaktionen: Wieder mehr Wohnimmobilien verkauft
Nachdem das Krisenjahr 2023 von einem starken Rückgang bei den Deals geprägt war, stieg die Zahl der Transaktionen 2024 wieder: Im Vergleich zum Vorjahr wurden 26 Prozent mehr Eigentumswohnungen, 23 Prozent mehr Einfamilienhäuser und 24 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft.
Trotz dieser Entwicklungen liegt die Marktaktivität am Immobilienmarkt noch weit unter dem historischen Höchststand. Im Jahr 2024 wurde knapp ein Drittel (32 Prozent) weniger Eigentumswohnungen gehandelt, bei den Einfamilienhäusern war es exakt ein Viertel (25 Prozent) weniger, und bei den Mehrfamilienhäusern ein Fünftel (20 Prozent) weniger als im bisherigen Rekordjahr 2021.
"Die Liquidität auf dem Immobilienmarkt legt langsam wieder zu, was darauf hindeuten könnte, dass die Verunsicherung bei den Marktteilnehmern nachlässt", so Zdrzalek, "aber von einem nächsten Boom ist noch nichts zu sehen."
Immobilienpreise in deutschen Großstädten
Die Preise für Eigentumswohnungen entwickeln sich bundesweit teilweise unterschiedlich, wie ein Blick auf die für den GREIX ausgewählten deutschen Großstädte Berlin, Dresden, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart klarmacht.
So legten in Dresden die Preise im vierten Quartal 2024 mit 4,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal stark zu – im Städtevergleich findet sich hier mit 3.400 Euro allerdings der niedrigste durchschnittliche Preis pro Quadratmeter. In Frankfurt am Main mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.900 Euro gab es hingegen einen moderaten Preisrückgang um 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Den höchsten Quadratmeterpreis im GREIX weist München mit 8.600 Euro aus (Stand: drittes Quartal 2024).*
Andere Städte verzeichneten nur minimale Bewegungen bei den Immobilienpreisen: In Leipzig (plus 0,6 Prozent) und Stuttgart (plus 0,2 Prozent) ging es leicht nach oben, in Hamburg (minus 0,2 Prozent) und Berlin (minus 0,3 Prozent) leicht nach unten.
Außerhalb der Großstädte setzt sich das uneinheitliche Bild fort. In den meisten Städten, die im GREIX berücksichtigt werden, blieben die Preise mit minimalen Ausschlägen stabil. Dagegen sanken beispielsweise die Preise für Eigentumswohnungen in Wiesbaden um 2,5 Prozent, in Karlsruhe ging es um 1,9 Prozent nach unten. Potsdam meldete mit einem Plus von 0,8 Prozent hingegen einen Preisanstieg.
*Hinweis: Für München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das vierte Quartal 2024 vor.
GREIX für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt
Der German Real Estate Index (GREIX) bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf mehr als zwei Millionen Transaktionszahlen. In die Datenbank wurden Informationen der Gutachterausschüsse aus den vergangenen 60 Jahren eingespeist.
Die regionale Datenbank leiste einen wichtigen Beitrag zur Transparenz von Immobilienpreisen in Deutschlands größten Städten, sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) bei der Premiere des GREIX am 15.5.2023 in Berlin.
Das könne helfen, den Wert der eigenen Immobilie zu bestimmen oder die Preise beim Kauf zu vergleichen. Alle Daten für momentan 20 deutsche Städte und ihre Stadtteile sowie neu den Rhein-Erft-Kreis sind kostenlos verfügbar. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet.
Alle Daten für momentan 19 deutsche Städte und ihre Stadtteile sowie den Rhein-Erft-Kreis sind frei verfügbar.
GREIX: Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklungen beim German Real Estate Index (GREIX) werden auf Basis der Indexwerte berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. So führt der Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als Orientierung für das örtliche Preisniveau. Der konkrete Wert einer Immobilie hängt von den spezifischen Eigenschaften ab und kann deutlich davon abweichen.
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