Baukosten: So lässt sich bei neuen Wohnungen sparen

Gerade in den Großstädten gleicht die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung oder einem Haus derzeit oft einem Glücksspiel, so das Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Mehr Angebot könnte den Markt entlasten – allerdings ist das Bauen wegen knappem Material, fehlenden Fachkräften und hohen Zinsen immer weniger leistbar. Die Ökonomen haben in einer neuen Studie Kaufinserate und Mietangebote für Neubauwohnungen untersucht und zeigen auf, mit welchen Lösungen Politik und Bauherren die Preise senken oder Preissteigerungen abmildern können.

Dachgeschoss: Ausbau nicht zwingend kosteneffizient

Demnach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – etwa mit günstigerem Bodenbelag – laut der IW-Studie rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart nochmal bis zu drei Prozent.

Auch Wohnungen in höheren Gebäuden sind in der Regel günstiger: Die Ergebnisse legen nahe, dass beim Mietwohnungsneubau mit acht bis zehn Etagen Preisabschläge von drei bis sieben Prozent gegenüber der Referenz von zwei bis vier Etagen drin sind. Ausgebaute Dachgeschosswohnungen sind wiederum demnach nicht unbedingt kosteneffizient.

Sparmöglichkeiten gibt es auch beim Parken: Wohnungen ohne Stellplatz sind beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger, zur Miete macht der Stellplatz knapp sechs Prozent Preisunterschied aus. Bei Tiefgaragenparkplätzen kann der Aufpreis laut einer älteren IW-Studie bei bis zu zehn Prozent liegen.

Absolut preisgünstiger: Kleine Wohnungen und kluge Flächen

Generell bietet laut Studie der Verzicht auf Wohnfläche den größten Hebel für geringere Kaufpreise und Mieten. Zwar sind kleine Wohnungen in der Regel mit höheren Quadratmeterpreisen verbunden, führen jedoch absolut zu deutlich geringeren Preisen pro Wohneinheit, heißt es.

Eine Option könnte auch darin bestehen, so zu bauen, dass es für Wohngemeinschaften attraktiv wird: insbesondere für junge Menschen im Studium, in der Ausbildung oder während des Berufseinstiegs oder für Senioren.

Tipps für Bauherren im Überblick:

1. Einfachere Ausstattung wählen: Die Studie zeigt, dass Wohnungen mit einfacherer Ausstattung, wie günstigerem Bodenbelag, deutlich preiswerter sind. Bei der Miete lassen sich so rund 7,5 Prozent und beim Kauf bis zu 15 Prozent einsparen.
2. Auf Zusatzräume verzichten: Der Verzicht auf Zusatzräume wie Keller oder Gäste-WC kann die Kosten um bis zu drei Prozent senken, so ein Ergebnis der Studie.
3. Parkplatzsituation überdenken: Eine Wohnung ohne Stellplatz kann beim Kauf mehr als acht Prozent günstiger sein. Mieter sparen ohne Parkplatz zirka sechs Prozent, das ist besonders in städtischen Gebieten relevant.
4. Kleinere Wohnfläche und effiziente Raumplanung in Betracht ziehen: Obwohl kleinere Wohnungen oft höhere Quadratmeterpreise haben, bedeuten sie absolut geringere Preisen pro Wohneinheit.

Baulandpreis: Hebel bei Mehrfamilienhäusern

Auch die Politik kann den Ökonomen zufolge dazu beitragen, dass der Neubau von Wohnungen günstiger wird. Einen weiteren Hebel bietet demnach der Preis für Bauland: Würden Kreise und Kommunen hier auf zehn Prozent verzichten, wären Wohnungen immerhin zwei Prozent günstiger, in Städten schrumpfte der Preis um ein Prozent, berichten die Ökonomen. Der Effekt wirke zunächst klein, sei aber nicht zu unterschätzen, gerade in teuren städtischen Lagen bei Mehrfamilienhäusern.

Sozialwohnungen sind mehr als 40 Prozent günstiger als vergleichbare freifinanzierte Neubauwohnungen. Doch die Forscher mahnen an, dass dafür ein erheblicher Förderbetrag benötigt wird, um das kostenneutral darstellen zu können. Sonst sei eine Quersubventionierung notwendig.

"Die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes wäre hier eine wichtige Hilfestellung", schreiben die Autoren.

Grunderwerbsteuer belastet beim Bauen und Kaufen

"Wohnen muss wieder günstiger werden, da führt am bezahlbaren Neubau kein Weg vorbei", kommentiert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer die Ergebnisse. Hier seien ebenfalls die Kommunen am Zug: Die Grunderwerbsteuer belaste beim Bau einer Immobilie alle Beteiligten, Projektentwickler wie Käufer – beim Weiterverkauf sogar gleich mehrfach. Das treibe die Nebenkosten und damit Kauf- und Mietpreise.

"Neubauten könnten wie in den Niederlanden oder in Belgien von der Steuer ausgenommen sein", so Voigtländer. "Die Kommunen müssen jetzt umdenken, um den Markt zu entlasten, wo es nur geht."

IW-Studie "Optionen für bezahlbaren Neubau"

Für die Studie "Optionen für bezahlbaren Neubau" analysierten die Autoren des IW Köln 210.000 Kauf- und 365.000 Mietangebote für Neubauwohnungen mit einer Größe von zwei bis fünf Zimmern, die zwischen Januar 2018 und Juni 2023 inseriert wurden – online und offline. Neben der Lage wurde vor allem nach Ausstattungsmerkmalen unterschieden, um so Preiseffekte festzustellen.

IW-Studie "Optionen für bezahlbaren Neubau (Download)"

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