Kleine Wohnungen – bemerkenswerter Anstieg der Kaufpreise

Der Markt für kompaktes Wohnen hat nicht an Attraktivität verloren – im Gegenteil: Die Nachfrage ist gestiegen, seitdem die Energiekosten massiv in die Höhe gegangen sind. Energieeffiziente Wohnungen aus dem Compact-Living-Segment bieten Einsparpotenzial und ziehen Käufer wie Mieter an. Im vergangenen Jahr haben sich die Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr qualitätsbereinigt um 7,9 Prozent und die Mieten um 3,7 Prozent erhöht.

Das sind Ergebnisse aus dem "Compact Living Report 2023", den das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln nun bereits zum dritten Mal in Folge in Zusammenarbeit mit Cube Real Estate erstellt hat. Untersucht wurden die Kauf- und Mietangebote von Ein- und 1,5-Zimmer-Wohnungen in den 71 deutschen kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern, die zwischen dem 1.1.2018 und dem 31.12.2022 verfügbar waren. Auch die Betrachtung der warmen und kalten Wohnnebenkosten sind Schwerpunkt im diesjährigen Report.

Heizkosten und Abschlagszahlungen: Kalte Nebenkosten stabil

Die Abschlagszahlungen für Wohnungen im Compact-Living-Segment sind laut dem Report im Jahr 2022 um rund 44 Prozent gestiegen: Auf nun durchschnittlich 268 Euro Nebenkosten pro Jahr. Damit liegt der Wert klar unter den Kosten einer Zwei- (357 Euro jährlich) oder Drei-Zimmer-Wohnung (466 Euro), die auch eher von kleinen Haushalten genutzt werden. Perspektivisch rechnet das IW Köln insgesamt mit einer Normalisierung der Abschläge.

Bei den Heizkosten stellen die Wissenschaftler große regionale Unterschiede fest. Während in Berlin und Köln die Heizkosten um jeweils mehr als 60 Prozent gestiegen sind, lag der Zuwachs etwa in Stuttgart und München unter 40 Prozent. Auch die Niveaus weisen eine sehr hohe Spreizung auf: In Augsburg als teuerste Stadt sind es mehr als 2,30 Euro pro Quadratmeter, in Chemnitz dagegen nur 1,22 Euro pro Quadratmeter, heißt es in der Studie.

Die kalten Nebenkosten haben sich 2022 beim Compact Living weniger dynamisch entwickelt – hier lagen die Abschlagszahlungen im Januar 2023 fünf Prozent über dem Niveau von 2021. Neben den Kommunen in Nordrhein-Westfalen ragt vor allem auch Berlin hervor: Allein im Jahr 2022 sind in der Hauptstadt die kalten Betriebskosten um mehr als zwölf Prozent gestiegen.

Kaufpreise steigen, Vermarktungszeiten sinken

Die IW-Analyse der Miet- und Kaupreisentwicklung zeigt: Im Vergleich zum Jahr 2021 haben sich im vergangenen Jahr die qualitätsbereinigten Mieten mit einem moderaten Anstieg von 3,7 Prozent normalisiert, während die Kaufpreise trotz hoher Zinsen um 7,9 Prozent gestiegen sind.

Besonders stark sind die Kaufpreise im aktuellen Report in Lübeck, Leipzig und Duisburg gestiegen, deutlich schwächer dagegen in Wiesbaden, Mannheim und Karlsruhe. Bei den Mieten gab es die stärksten Zuwächse in Lübeck sowie in Leipzig und Berlin.

Die eher moderate Steigung bei den Mieten im vergangenen Jahr dürfte der Studie zufolge mit zeitlich befristeten Anpassungen aufgrund von fallenden Reallöhnen verbunden sein.

Die weiterhin hohe Attraktivität von Compact Living zeigt sich laut dem IW Köln auch in den wieder kürzeren Vermarktungsdauern bei den Mietwohnungen und dem nur moderaten Anstieg bei den Verkaufsobjekten. So befinden sich trotz gestiegener Baukosten und Zinsen die Neubauobjekte mehrheitlich weniger als 22 Wochen in der Vermarktung, ein Wert der den Studienautoren zufolge niedriger ist als Ende 2020 oder 2021.

Analysiert wurden sowohl Angebote im Stadtgebiet als auch im jeweils angrenzenden Umland. Insgesamt wurden in den fünf Betrachtungsjahren etwa 413.000 Mietangebote (4,3 Prozent im Neubau) und 63.000 Kaufangebote (8,3 Prozent im Neubau) ausgewertet.

IW-Cube Compact Living Report 2023 (Download)

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