Bauzinsen steigen wegen Milliarden-Schuldenpaket

Bei der Europäischen Zentralbank (EZB) kam im März alles wie erwartet: Der wichtigste Leitzins – der Einlagenzins – wurde weiter gesenkt: dieses Mal von 2,75 Prozent auf 2,5 Prozent. Das hatten die Experten bei ihren Prognosen zu den Auswirkungen der Zinspolitik auf den deutschen Immobilienmarkt eingepreist. Überraschend kam etwas anderes:

Union und SPD wollen nun die Schuldenbremse lockern und 500 Milliarden Euro für Infrastruktur ausgeben. Die Aussicht auf massiv steigende Schulden lässt die Zinsen steigen. Für Hausbauer wird das teuer.

Bauzinsen: "Stärkster Wochenanstieg seit Finanzkrise"

Das geplante Milliarden-Schuldenpaket von SPD und Union hat schwere Folgen für Hausbauer. Die Bauzinsen haben sich im Zuge stark gestiegener Renditen für Bundesanleihen drastisch erhöht.

Nach Angaben der Frankfurter FMH-Finanzberatung wurden zuletzt für Immobilienkredite mit zehn Jahren Laufzeit Zinsen von rund 3,6 Prozent fällig. Eine Woche zuvor lagen die jährlichen Zinsen im Schnitt noch bei rund 3,4 Prozent und vor einem halben Jahr bei 3,38 Prozent. Da Bauherren oder Immobilienkäufer oft Hunderttausende Euro an Schulden aufnehmen, werden schon kleine Zinsanstiege teuer.

Das Analysehaus Barkow Consulting schreibt, in der vergangenen Woche seien die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit auf den höchsten Stand seit sieben Monaten geklettert. Zugleich handle es sich um "den stärksten Wochenanstieg seit der globalen Finanzkrise vor 18 Jahren".

"Von einer erneuten Immobilienkrise sind wir momentan weit entfernt", beruhigt Florian Pfaffinger, Mitglied des Expertenrats von Dr. Klein. Mit Blick auf die Bauzinsen gehe ich aktuell davon aus, dass die Märkte in der vorigen Woche etwas überreagiert haben und die Zinsen wieder ein wenig nachgeben werden – allerdings mit einer recht hohen Volatilität.

Kreditvermittler: Vier Prozent Bauzinsen wieder möglich

Mit den Plänen von SPD und Union, die Schuldenbremse für Verteidigungsausgaben zu lockern und ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro für die Infrastruktur zu schaffen, kam es zu Turbulenzen an den Anleihenmärkten: Die Kurse von zehnjährigen Bundesanleihen, mit denen der deutsche Staat frisches Geld aufnimmt, brachen ein. Im Gegenzug stiegen die Renditen so stark wie seit der Wiedervereinigung 1990 nicht mehr. Investoren erwarten, dass der Bund im Zuge einer stark steigenden Verschuldung Anlegern mehr Zinsen bieten muss. Die zehnjährigen Bundesanleihen gelten als richtungsweisend am Kapitalmarkt, unter anderem die Bauzinsen orientieren sich an deren Rendite.

Der Kreditvermittler Interhyp rechnet nun mit einem erhöhten Zinsniveau. Auf Basis von mehrheitlichen Angaben befragter Banken dürften sich die Bauzinsen im Jahresverlauf zwischen 3,5 und vier Prozent bewegen. "Konkret gehen mehr als 70 Prozent des Bankenpanels von einem erhöhten Zinsniveau in der zweiten Jahreshälfte aus, vorigen Monat hatten mit 57 Prozent noch deutlich weniger Experten steigende Zinsen für diesen Zeitraum prognostiziert", so die Experten.

Im BF.Marktradar für März heißt es, die kurzfristigen Zinsen seien im Februar 2025 stetig gesunken: Der Drei-Monats-Euribor von 2,56 auf 2,46 Prozent und der Sechs-Monats-Euribor von 2,54 auf 2,36 Prozent. Im langfristigen Bereich stieg demnach der Zehn-Jahres-Swap zwischenzeitlich um 19 Basispunkte von 2,34 auf 2,53 Prozent; sank aber im Monatsverlauf wieder auf den Anfangswert zurück. 

Dr. Klein hatte vor der jüngsten EZB-Zinsentscheidung am 6. März einen Zinskorridor von drei bis 3,5 Prozent für das erste Halbjahr 2025 prognostiziert, hier sei man momentan angekommen, so Pfaffinger.

Immobilienmarkt: Gegenwind bei der Nachfrage?

Der jüngste Anstieg der Bauzinsen könnte die Nachfrage von Verbrauchern nach Baukrediten spürbar dämpfen. Mit sinkenden Leitzinsen hatten die Bauzinsen noch vor wenigen Monaten spürbar nachgegeben, was zu einer kräftigen Erholung bei Baufinanzierungen geführt hatte. Auch die Immobilienpreise waren zuletzt wieder leicht gestiegen.

Mit dem Zinsanstieg droht dem deutschen Immobilienmarkt eine neue Belastungsprobe. Zudem herrscht Unsicherheit, wie sich die Handelskonflikte auf Zinsen und Wirtschaftswachstum in den USA auswirken und ob die Notenbanken die Leitzinsen so stark senken wie noch vor Monaten erwartet.

Im BF.Marktradar schreiben die Autoren Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, und Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS (Universität Regensburg), die wesentlichen makroökonomischen Parameter könnten sich in der näheren Zukunft für die Immobilienwirtschaft ungünstig verändern – das betreffe vor allem die mögliche Erhöhung der langfristigen Zinsen.

Dr. Klein erwartet für die kommenden Wochen Schwankungen, die Bauzinsen dürften demnach vermutlich kurzfristig steigen und potenzielle Käufer abschrecken, seien aber – vor allem historisch betrachtet – dennoch auf einem guten Niveau. Für eine Prognose zur zweiten Jahreshälfte ist es für Experte Pfaffinger aktuell noch zu früh. "Es gibt verschiedene, teils gegenläufige Effekte, die die Bauzinsen beeinflussen können."

So rechnen zum Beispiel Marktauguren laut Baufi24 damit, dass die EZB im April und Juni zwei weitere kleine Zinsschritte auf ein Niveau von dann zwei Prozent folgen lassen dürfte. Auch die Erwartungen an den vermutlich nächsten Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) sind groß – nicht zuletzt nach der "Whatever it takes"-Ankündigung zum Milliarden Euro schweren Finanzpaket. "Der Wohnungsmarkt erwartet Rückenwind", schreibt Baufi24-Geschäftsführer Oliver Kohnen. Auch er geht aber davon aus, dass sich die Bauzinsen wieder verteuern, wenn die neue Bundesregierung das mit Sondervermögen finanzierte Investitionspaket umsetzt.

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