Nachhaltig günstige Einstiegspreise bei Mehrfamilienhäusern

Leipzig, Potsdam, Frankfurt am Main, Darmstadt und Berlin sind derzeit die fünf attraktivsten Städte mit dem geringsten Risiko für Wohninvestments in Deutschland, hat Lübke Kelber für das Ranking 2024 ermittelt. Untersucht wurden 111 Standorte.

Rendite-Risiko-Ranking: Sechs von sieben Metropolen in den "Top 10"

Leipzig liegt wie schon im Ranking 2023 an der Spitze und hat die Position sogar weiter ausgebaut. In den "Top 10" befinden sich mit Ausnahme von Köln (Rang 11) alle sieben deutschen Metropolen. Auch B- und C-Städte bleiben auch in der aktuellen Studie sehr attraktiv: Wohnungsmärkte wie Darmstadt, Bonn, Ulm, Dresden, Augsburg und Hannover befinden sich unter den ersten 20 Städten.

"Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite ist in den unterschiedlichen Märkten insgesamt positiver als im vergangenen Jahr", sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der Lübke Kelber AG. "Investments in Mehrfamilienhäuser sind deutlich attraktiver geworden." Neben Top-Wohnungsmärkten wie Leipzig oder Berlin bieten Darmstadt, Bremen, Mönchengladbach, oder Wuppertal interessante risikobereinigte Renditeaussichten.

Bestandsimmobilien: Entwicklung der Ankaufsfaktoren

Die Einstiegspreise seien nun nachhaltiger und aus historischer Sicht relativ günstig, ergänzt Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber. Er geht davon aus, dass der Boden der Preiskorrektur erreicht ist – "zumal die Zinsen eine eher fallende Tendenz aufweisen." In den Metropolen liegen die Ankaufsmultiplikatoren für Wohnimmobilien im Bestand dem Experten zufolge in mittleren Lagen im Schnitt beim 20,9-fachen der Jahresnettokaltmiete. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 lag dieser Faktor noch beim 29,6-fachen.

In den B-Städten liegen die Ankaufsmultiplikatoren in der aktuellen Analyse beim 16,5-fachen (2021: 22,8). Für Neubauimmobilien in mittleren Lagen sind die Faktoren ebenfalls gefallen: In den A-Märkten auf das 22,2-fache (2021: 30,1) und in den B-Märkten auf das 19,9-fache (2022: 25,4).

Lebenswert Wohnen: Diese Großstädte machen Punkte gut

Erstmals sind in das Rendite-Risiko-Ranking qualitative Faktoren eingeflossen. Sie bilden ab, was Städte lebenswert macht. So sind zum Beispiel die Möglichkeiten zum Remote Working relevanter geworden. Damit ergibt sich eine gewisse Unabhängigkeit vom Arbeitsstandort zum Wohnstandort. Neben den bekannten Indikatorengruppen – Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt und Entwicklung der Miet- und Kaufpreise – wurden daher qualitative Faktoren, wie die Versorgung mit Lebensmittelhandel, die Anzahl der Restaurants, Cafés und Bars, das Angebot an Grünflächen und das kulturelle Angebot in der Studie 2024 ebenfalls berücksichtigt.

Durch die angepasste Methodik kommt es zu einiger Bewegung im Attraktivitätsindex des Rankings. So machen große Städte einige Plätze gut: Köln etwa springt von Rang 16 auf Rang elf, Dresden auf Rang zwölf (plus 27), Essen auf Rang 40 (plus 20), Bremen auf Rang 29 (plus 32) und Berlin auf den fünften Rang (plus 14) – im ersten Rendite-Risiko Ranking vor zehn Jahren lag die Hauptstadt noch auf Platz 36.

B- und C-Städte bleiben attraktiv für Investoren

Der zweite Teil der Studie stellt der Attraktivität und dem Risiko der Städte die zu erwartende Rendite gegenüber. "So wird nicht nur die Qualität oder das Potenzial einer Stadt erhoben, sondern auch, was das kostet", erklärt Holz. Das sei aus Investorensicht im Grunde der ausschlaggebende Faktor. Auch in dieser Betrachtung sind Städte wie Leipzig, Berlin oder Stuttgart führend – allerdings nur für Investoren mit einer geringeren Risikobereitschaft. Mit ausgeprägterem Risikoprofil stoßen zunehmend Hidden Champions der zweiten und dritten Reihe, wie Darmstadt, Wuppertal, Erfurt oder Delmenhorst in die Liste der Investment Highlights hinzu.

Die Belastungsquote gemessen am Haushaltseinkommen ist im Vergleich zu 2023 auf der Mietseite und beim Kauf einer Wohnung leicht rückläufig: Im Durchschnitt müssen 25,3 Prozent des Einkommens für die Miete einer Bestandswohnung aufgebracht werden (2023: 28,3 Prozent) und 31 Prozent beim Kauf einer Wohnung (2023: 35,4 Prozent). Die Differenz ergibt sich laut Lübke Kelber zum einen aus den geringeren Nebenkosten und zum anderen aus den gesunkenen Kaufpreisen.

Im Neubausegment sinken die Belastungsquoten auf durchschnittlich 31,5 Prozent für Mietobjekte und auf 46,1 Prozent beim Kauf einer Wohnung. Das liegt an den hohen Baukosten und damit teuren Kaufpreisen pro Quadratmeter. Auch die Finanzierungskosten sind nach wie vor hoch. "Das erklärt auch die Herausforderungen vieler Projektentwickler, denn Neubauwohnungen sind nur schwer leistbar", so Holz abschließend.

Rendite-Risiko Ranking: Methodik

Lübke Kelber ermittelte für jede der 111 untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Dieses ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, den sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt sowie aus den aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt. Dieses Jahr wurden zum ersten Mal auch qualitative Faktoren einbezogen.

Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschläge ermittelt, die neben einem generellen Zuschlag für Immobilien dem risikofreien Zins angerechnet werden. So ergibt sich die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,5 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe.

Für die dem Rendite-Risiko Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,75 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Bezogen auf die Differenz zwischen der von Lübke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

Rendite-Risiko-Ranking 2024 "Wohninvestments in Deutschland" (PDF)

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