Rendite-Risiko-Ranking: Wo sich ein Wohninvestment lohnt

Leipzig, Potsdam, Hamburg, Darmstadt und Berlin sind die fünf attraktivsten Städte mit dem geringsten Risiko für Wohninvestments in Deutschland, hat das Beratungshaus Lübke Kelber ermittelt. Untersucht wurden 111 Standorte.

Rendite-Risiko-Ranking: Die attraktivsten Städte

Leipzig liegt im Rendite-Risiko-Ranking 2025 von Lübke Kelber wie schon in den vergangenen Jahren an der Spitze – mit deutlichem Abstand. In den "Top 10" befinden sich im Gegensatz zu 2024 nicht mehr alle sieben Metropolen. Berlin und Hamburg bleiben drin, Düsseldorf, München, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart fallen raus, befinden sich aber noch unter den 25 attraktivsten deutschen Städten. 

Die "Top 7"-Städte seien zwar weiterhin attraktiv, aber auch teuer, erklärt Mark Holz, Head of Strategy and Research bei Lübke Kelber, die Entwicklung. Dagegen konnten sich Städte der zweiten und dritten Reihe ins vordere Tabellenfünftel schieben oder im Vergleich zum Vorjahr dort weiter etablieren und verbessern.

Quelle: Lübke Kelber

Ankaufsmultiplikatoren steigen mit den Preisen

"Die Preiskorrektur ist abgeschlossen, die Preise steigen wieder", so Holz. In den Metropolen liegen die Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen derzeit im Schnitt beim 21,1-fachen der Jahresnettokaltmiete – im Vorjahr war es das 20,6-fache. In den B-Städten haben sich die Ankaufsmultiplikatoren vom 16,5-fachen auf das 16,7-fache erhöht.

Ähnlich sieht es bei der Entwicklung der Ankaufsmultiplikatoren für Neubauimmobilien in mittleren Lagen aus: In den A-Städten haben die sich vom 22,4-fachen im Vorjahr auf das 22,5-fache entwickelt – in den B-Märkten vom 19,9-fachen auf das 20-fache.

Mehrfamilienhäuser ziehen Investoren an

Mit den verbesserten Finanzierungsbedingungen und den steigenden Preisen kehrt das Kapital in den Markt zurück, wie Lübke Kelber beobachtet. Insbesondere Mehrfamilienhäuser rücken wieder verstärkt in den Blick der Investoren.

Auf Käuferseite befinden sich neben Family Offices die großen Wohnimmobilien-AGs, die in den vergangenen Jahren eher verkauft haben. Auch große Investment und Asset Manager kaufen wieder. "Wir sehen ein knappes Angebot, steigende Mieten und fallende Zinsen. Wir rechnen damit, dass die Kapitalwerte in diesem Jahr um zehn bis 15 Prozent wachsen", sagt Dr. Karsten Lieser, Chief Investment Officer (CIO) bei Lübke Kelber.

B- und C-Städte werden zu Top-Wachstumshubs

"Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite hat sich gegenüber dem Vorjahr erneut dynamisch entwickelt", sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der Lübke Kelber AG. Neben den Top-Städten wie Leipzig oder Dresden bieten auch Wohninvestmentmärkte wie Darmstadt, Erlangen, Lübeck, Mönchengladbach oder Aachen attraktive risikobereinigte Renditeaussichten.

"Fast alle Metropolen verlieren Bevölkerung an den Speckgürtel und Städte der zweiten und dritten Reihe in der Nähe der Metropolen", erklärt Holz. In den Metropolen fehle es an bezahlbaren Wohnungen, dazu komme die Möglichkeit, im Homeoffice zu arbeiten – der Trend zur Urbanisierung der vergangenen Jahre sei gebrochen. "Die Top-Standorte sind nicht mehr die Top-Wachstumshubs", so Holz weiter.

Lieser zufolge befinden sich insbesondere Städte im Ruhrgebiet im Aufwind, darunter Gelsenkirchen, Dortmund, Essen, Duisburg und Bottrop. Allein Gelsenkirchen hat im aktuellen Rendite-Risiko-Ranking innerhalb eines Jahres einen Sprung um 16 Plätze auf Rang 83 gemacht. Auch andere Städte in Nordrhein-Westfalen wie Aachen oder Paderborn entwickeln sich positiv. Aachen gehört zu den Top-Aufsteigern im Ranking 2025 mit einer Verbesserung um 19 Plätze auf Rang 30.

Bestand: Wohnungen einzeln verkaufen rentiert sich

Ein weiteres Ergebnis des Risiko-Rendite-Rankings: Die Privatisierung von Beständen nimmt wieder Fahrt auf. In Städten mit einer hohen Nachfrage kann es interessant sein, Wohnungen einzeln zu verkaufen. Während es im vergangenen Jahr nur in Gera und Dessau-Roßlau günstiger war zu kaufen als zu mieten, sind Käufer jetzt bereits in zehn Städten besser dran.

Zu diesen Städten zählen Kaiserslautern, Chemnitz und Gelsenkirchen. Die Mieten werden weiter steigen, die Gehälter, wenn auch im geringeren Umfang, auch. "Die Kaufpreise werden in vielen Märkten aber langsamer steigen", ist sich Holz sicher. Auf der Käuferseite sorgten die gesunkenen Zinsniveaus dafür, dass der Wohnungskauf für private Kapitalanleger und Selbstnutzer wieder erschwinglicher ist – auf der Verkäuferseite könnten Einzelverkäufe insgesamt für höhere Margen sorgen verglichen mit einem Globalvertrieb, ergänzt Lieser.

Rendite-Risiko Ranking: Methodik

Lübke Kelber ermittelte für jede der 111 untersuchten Städte die individuelle Marktattraktivität und das inverse Standortrisiko. Das ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomischen Bedingungen, dem Wohnungsmarkt, aus aktuellen Miet- und Kaufpreisen der jeweiligen Stadt und einer qualitativen Einschätzung, der Lebensqualität.

Aus dieser Betrachtung werden Risikozuschläge ermittelt, die neben einem generellen Zuschlag für Immobilien dem risikofreien Zins angerechnet werden. So ergibt sich die empfohlene Mindestrendite, die am jeweiligen Standort erzielt werden sollte, um dessen individuelles Risiko adäquat einzupreisen. Der risikolose Zins von 2,5 Prozent entspricht der Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe.

Für die dem Rendite-Risiko Ranking zugrunde gelegte Investitionsanalyse eines typischen institutionellen Investors wurde eine Eigenkapitalquote von 55 Prozent bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 3,5 Prozent für das Fremdkapital angenommen. Bezogen auf die Differenz zwischen der von Lübke Kelber kalkulierten Eigenkapitalrendite und der empfohlenen, auf das Standortrisiko bezogenen Mindestrendite ergibt sich ein umfassendes Bild der attraktivsten Standorte für Wohnimmobilieninvestments in Deutschland.

Rendite-Risiko-Ranking 2025 "Wohninvestments in Deutschland" (Download)

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