Bafin-Chef warnt vor akuten Risiken bei Immobilien
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Die Lage am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, zu dem auch die gewerblichen Wohnimmobilien zählen, blieb im Jahr 2024 angespannt. Das birgt laut Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) das wichtigste Risiko für die Stabilität der deutschen Banken. Die Folge: Zum Teil gab es erhebliche Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Exposures bei einigen Kreditinstituten und Versicherern.
Danach folgen Risiken aus Korrekturen an den Finanzmärkten, Kreditausfälle, aus staatlich initiierten Cyber-Attacken, Mängeln bei der Geldwäscheprävention sowie aus Konzentrationen bei der Auslagerung von IT-Dienstleistungen.
Finanzstabilität: Risiko Gewerbeimmobilienmarkt
Insgesamt sind die Risiken aus dem Gewerbeimmobilienmarkt für die Finanzstabilität weiterhin erhöht, sind für sich genommen aber keine Gefahr für die Funktionsfähigkeit des Finanzsystems, heißt es im Bafin-Risikoreport 2025. Einzelne Institute könnten durch größere Kreditausfälle im Portfolio aber stark belastet werden, besonders Banken mit dem Schwerpunkt Gewerbeimmobilienfinanzierung und Projektentwickler.
Gewerbeimmobilienkredite haben eine hohe Bedeutung für den deutschen Bankensektor. 2024 machten sie dem Bericht zufolge mehr als neun Prozent der aggregierten Bilanzsumme aus. Die Preise für die Segmente Büro und Einzelhandel sind, gemessen am vdp-Immobilienpreisindex, von Mitte 2022 bis zum dritten Quartal 2024 um zirka 17 Prozent gefallen, die Preise für gewerbliche Wohnimmobilien um acht Prozent. Seit Anfang 2024 hat sich die Preisentwicklung hier leicht erholt, ausgehend von einem niedrigen Niveau. Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt fragil.
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt wurde 2024 insbesondere durch das schwache Wirtschaftswachstum, hohe Zinsen, hohe Baukosten und die noch hohe Kerninflation belastet. Daneben trübten die gestiegenen Home Office-Quoten und der Online-Handel schon länger den Gewerbeimmobilienmarkt. Diese Faktoren, die das Angebot und die Nachfrage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt bestimmen, sowie das geringe Transaktionsvolumen lassen weitere Preisrückgänge möglich erscheinen.
Kreditausfälle und Anschlussfinanzierungen
Die Risiken für die Kreditinstitute bestehen vor allem in der Kombination aus Kreditausfällen und sinkenden Werten von Sicherheiten. Seit Ende 2022 stieg die Quote der notleidenden Kredite (Non-Performing-Loans – NPLs) der deutschen Banken vor allem bei den SIs (Significant Institutions) spürbar. Als Reaktion wurde die Risikovorsorge stark erhöht – insbesondere gegen Ende 2023. Im ersten Halbjahr 2024 stieg sie weiter leicht.
Besonders risikobehaftet sind Anschlussfinanzierungen von bestehenden Krediten. Mehr als die Hälfte des Volumens der noch laufenden Kredite wies Ende 2024 Zinsen unter drei Prozent auf. Allein 2025 und 2026 stehen für 100 Milliarden dieser Gewerbeimmobilienkredite Verhandlungen über die Anschlussfinanzierungen an. Dies macht etwa zehn Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienkreditvolumens aus.
Hohes Kreditrisiko bei Projektentwicklern
Auch Kredite für Projektentwickler bergen dem Bafin-Bericht zufolge hohe Risiken für die Banken: Entwickler gehen mit Investitionen in Vorleistung. Vor allem hohe Zinsen führen dazu, dass Objekte weniger nachgefragt oder gar nicht realisiert werden können. Für die Institute besteht hier ein erhebliches Kreditausfallrisiko. "Die möglichen direkten Folgen aus der Insolvenz der Signa-Gruppe führen voraussichtlich bei keiner deutschen Bank – auch ohne Berücksichtigung von Sicherheiten – zu einer Verletzung der harten Kapitalanforderungen", schreibt die Finanzaufsicht.
Der gestiegene Anteil der notleidenden Kredite sowie die höhere Risikovorsorge machen demnach deutlich, dass sich die Risiken in Gewerbeimmobilienmarkt zunehmend materialisieren. Die Erträge der Banken in diesem Segment werden noch länger belastet sein.
Assekuranz wertet Immobilien ab
Innerhalb der Kapitalanlagen der Versicherer lag das Gesamtexposure in Gewerbeimmobilien im zweiten Quartal 2024 bei knapp 164 Milliarden Euro. Damit machten diese Investitionen laut Bafin etwa acht Prozent der gesamten Kapitalanlagen aus. Pensionskassen waren mit einem Anteil von zwölf Prozent stärker in der Assetklasse investiert.
Eine repräsentative Erhebung der Finanzaufsicht von 2024 zeigt, dass die befragten Unternehmen zum 31.12.2023 im Vergleich zum 31.12.2022 den Bestand an überwiegend gewerblich genutzten Immobilien, vor allem Büroimmobilien, um zirka sieben Prozent abgewertet haben. Bei der Finanzierung von Immobilien(-projekten) lag die Anpassung demnach bei 11,5 Prozent.
Einige Versicherer haben in der Vergangenheit direkt oder indirekt über Fonds in Projektentwickler investiert, auch in die insolvente Signa-Gruppe. Wegen der Insolvenz einzelner Immobilienunternehmen kam es zu Verlusten. "Diese Erfahrung zeigte, dass die Versicherer ihr Risikomanagement anpassen müssen", so die Bafin-Experten.
Immobilienfonds: anhaltende Mittelabflüsse
Publikumsfonds verzeichneten dem Bericht zufolge seit Anfang 2024 anhaltende Nettomittelabflüsse. Das könnte den Verkaufsdruck und den Preisrückgang für Gewerbeimmobilien weiter verschärfen. Bei Spezialfonds gab es bisher keine nennenswerten Nettomittelabflüsse. Grundsätzlich war im vergangenen Jahr genug Liquidität vorhanden. Offen ist, ob das so bleibt.
Bei der jährlichen Abfrage der Bafin zu Liquiditätsmanagementtools zum 31.12.2023 zeigte sich, dass bei etwa 80 Prozent der Spezialfonds Regelungen zu Rückgabefristen bestehen und die vereinbarte Rückgabefrist meist sechs Monate beträgt. Für Publikumfonds gelten gesetzliche Mindesthaltefristen (24 Monate) und Rückgabefristen (zwölf Monate). Die Maßnahmen sollen präventiv wirken.
Einzelne Banken haben Eigeninvestitionen in Immobilien deutlich ausgebaut. Ein wesentlicher Anteil entfiel auf Fonds mit 57 Milliarden Euro Ende 2023. Der Abschwung an den Immobilienmärkten führte zu Abwertungen und zu Abschreibungsbedarf.
Klima und Immobilien: Risiko für den Finanzsektor
Risiken für den Finanzsektor entstehen auch aus den konkreten Auswirkungen klimatischer Veränderungen – wie Extremwetterereignissen. Abrupte Marktpreiskorrekturen können durch veränderte gesellschaftliche Anforderungen, klimapolitische Entscheidungen und technologische Innovationen entstehen. Ein konkretes Beispiel ist laut Bafin die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes: Das formuliert höhere Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden mit Konsequenzen für die Bewertung von Immobilien und damit für deren Wert als Sicherheiten im Immobilienkreditgeschäft.
Banken und Versicherer sind durch Risikotransfers miteinander verbunden, insbesondere bei der Immobilienkreditvergabe und beim Schutz der besicherten Immobilien. Die Bafin will bei den physischen Klimarisiken 2025 einen Schwerpunkt setzen.
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