Nach der Zinswende ist vor Private Debt bei Krediten

Im Segment Real Estate Private Debt gab es in den vergangenen beiden Jahren kaum Aktivität. Zu groß war die Unsicherheit am Immobilienmarkt. Spätestens 2025 wird es jedoch wieder mehr neue Immobilienkreditfonds geben und weiteres Geld von Institutionellen in die Assetklasse fließen, wie mehrere Experten prognostizieren.

Bereits jetzt zeigen sich Zeichen der Belebung am Markt. Geändert haben sich die Strukturen: Mezzanine-Kapital spielt kaum noch eine Rolle - der Fokus liegt auf Whole-Loans. Die Renditen sind wieder deutlich höher als in der Niedrigzinsphase.

Das sind Ergebnisse der Online-Pressekonferenz "Real Estate Private Debt: Muss sich die Assetklasse nach der Zinswende neu erfinden?" vom 17. September mit Uwe Janz (Leiter Treasury & Private Debt, Intreal), Manuel Köppel (Geschäftsführer BF.capital) und Pascal Scheeff (Managing Director Institutional Sales bei BF.capital).

Rückzug der Banken: Chancen für Real Estate Private Debt

"Private Debt ist die Bereitstellung von Fremdkapital durch Nicht-Banken und ohne Einbeziehung des Kapitalmarktes – daher private", erklärte Janz. Er ist optimistisch für das Real-Estate-Private-Debt-Segment: "Der Rückzug der Banken hält an. Real Estate Private Debt kann die Lücke teilweise füllen." Das sei einer der Gründe, weshalb der Intreal-Experte für 2024 steigende Mittelzuflüsse in das Segment erwartet, der sich durch den Investment Intentions Survey 2023 von INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate) in dieser Annahme gestärkt sieht: Dort gaben knapp 80 Prozent der Investoren an, die Real-Estate-Debt-Allokation ausbauen zu wollen.

Janz erwartet für ganz Europa eine deutliche Refinanzierungslücke bei auslaufenden gewerblichen Immobilienkrediten in den kommenden Jahre. Die Kanzlei Macfarlanes habe das Volumen auslaufender gewerblicher Immobilienkredite auf 150 Milliarden Euro für 2025 beziffert – laut einer Studie von CBRE ergibt sich von 2024 bis 2027 eine Refinanzierungslücke in Europa von 176 Milliarden Euro. Das stelle für alternative Kreditgeber eine potenzielle Chance dar, institutionellen Kunden Restrukturierungslösungen anzubieten, so Janz, der bei den Banken außerdem eine Zunahme sogenannter Non Performing Loans (NPL) erwartet.

Köppel schätzt den Anteil von Real Estate Debt in deutschen institutionellen Portfolios auf etwa ein Prozent. Bei den Real-Estate-Debt-Engagements habe es in den vergangenen zwei Jahren kaum Bewegung gegeben. Es kam allenfalls zu passiven Veränderungen – beispielsweise durch Rückführungen von Darlehen oder Abwertungen. "Aktuell beobachten wir, dass Institutionelle wieder mehr Spielräume haben. Sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise haben sich stabilisiert, so dass wieder sicherer kalkuliert werden kann."

Renditen von Real Estate Debt gestiegen

"Das Debt-Segment hat im Vergleich zur Zeit vor der Zinswende Veränderungen erlebt. Mezzanine-Strukturen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle", ergänzte Kollege Scheeff: "Sowohl Investoren als auch Fondsanbieter stufen aktuell vor allem Whole-Loan-Strategien als attraktiv ein. Mezzanine wird aber perspektivisch zurückkommen, wenn der Markt sich weiter erholt hat." Wie in allen Segmenten des Immobilienmarktes seien auch im Debt-Bereich die Renditen gestiegen. "Mit Real Estate Debt sind aktuell 6,5 bis 8,5 Prozent Brutto-IRR (Internal Rate of Return) möglich", so der Experte.

Neben der Rendite, die höher ist als bei Eigenkapitalinvestments, bietet Real Estate Debt dem Panel zufolge zudem regulatorische Vorteile. "Die Regulierung der Versicherungen (Solvency) und die Regulierung der Banken (CRR 3) stellen für die Investoren im Vergleich zu Eigenkapitalfonds geringere Kapitalanforderungen", sagte Scheeff. Das mache Real Estate Debt attraktiv, da die Investoren weniger vom ohnehin knappen Eigenkapital einsetzen müssten. Auch die Anlageverordnung, die für den Großteil der Institutionellen gilt, behandelt demnach Real Estate Debt vorteilhaft: "Investments fallen nicht in die – oft schon volle – Immobilienquote, sondern in die AIQuote (Nr. 17)."

Real Estate Debt wird den Experten zufolge in der Praxis vor allem für Ankaufsfinanzierungen, Projektentwicklungen mit gesichertem, aber entwicklungsfähigem Baurecht, Value-Add-Objekte, Umnutzungen, Refurbishments, Bridge-Finanzierungen oder zur Finanzierung von ESG-Optimierungen am Objekt verwendet. "Mit anderen Worten: Sie finanzieren eher besondere Situationen und nicht die klassische langfristige Bestandsphase einer Immobilie", schloss Scheeff die Runde.

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