DIFI-Index im Plus: Immobilienfinanzierer wieder optimistisch

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) klettert im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 27 Punkte auf einen Gesamtwert von 12,3 Punkten und ist damit erstmals seit dem ersten Quartal 2022 wieder im positiven Bereich. In allen betrachteten fünf Nutzungsarten fielen die Einschätzungen positiver aus als im Vorquartal.

Der umfragebasierte DIFI wird von JLL und dem Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) regelmäßig erhoben und bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Quartalsweise werden die Geschäftslage in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten bewertet.

Geschäftslage und Erwartungen besser bewertet

Die positive Entwicklung verdankt der DIFI für das dritte Quartal 2024 vor allem der besseren Einschätzung der aktuellen Lage: Der Situationsindikator steigt um 37,6 Punkte und notiert nun bei 10,8 Punkten.

Auch der Blick auf die kommenden sechs Monate fällt wieder positiver aus als noch im zweiten Quartal: Der Erwartungsindikator verbessert sich um 16,3 Punkte auf 13,8 Punkte. Damit ist das auffallend hohe Delta zwischen Situationsindikator und Erwartungsindikator, das in den Vorquartalen auf bis zu 37 Punkten angewachsen ist, auf drei Punkte zusammengeschmolzen.

"Mit dem ersten Zinssenkungsschritt der Europäischen Zentralbank im Juni hat sich die aktuelle Situation erwartungsgemäß verbessert. Die Befragung wurde vor dem zweiten Zinsschritt der EZB und der ersten Zinssenkung der US-Notenbank Fed durchgeführt", erklärt Dr. Jan Wedemeier, Senior Researcher am HWWI. Aktuell wäre die Situationsbewertung vermutlich noch besser ausgefallen. 

Geschäftslage: Wohnimmobilien am besten bewertet

In allen betrachteten fünf Nutzungsarten fielen die Einschätzungen positiver aus als im Vorquartal. Am deutlichsten machte die Assetklasse Büro Boden gut: Der Indexwert steigt auf 44,8 Punkte, bleibt aber mit minus 1,6 Punkten noch im negativen Bereich als einziges Segment.

Am besten wird weiterhin das Wohnsegment mit insgesamt 32,7 Punkten (plus 18,8 Punkte) bewertet. Dahinter folgen die Nutzungsarten Hotel mit 15,9 Punkten (plus 23,1 Punkte), Logistik mit 10,4 Punkten (plus 24,7 Punkte) und Einzelhandel mit 4,2 Punkten (plus 23,4 Punkte).

Erwartung bei Büros besser als Geschäftslage

Während in den Vorquartalen die Erwartungsindikatoren in allen Nutzungsarten höhere Punktzahlen erreichten als die Lageindikatoren, zeigt sich hier im dritten Quartal 2024 ein uneinheitliches Bild.

Ausschließlich in den Sektoren Büro und Logistik wird die künftige Finanzierungssituation besser eingeschätzt als die gegenwärtige Lage. Im Bürosegment fällt der Abstand zwischen den beiden Teilindikatoren mit 19,9 Punkten noch stärker aus als in der Logistik mit 12,5 Punkten.

"Die Einschätzung des Bürosektors hat sich in den vergangenen Quartalen verbessert. Auch die Lücke zwischen der Bewertung der aktuellen Lage und der künftigen Entwicklung ist deutlich kleiner geworden und hat sich seit dem ersten Quartal dieses Jahres halbiert", analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Das spreche für eine Belebung des Büroimmobilienmarkts. Auch die Rückkehr ins Büro spiele eine wichtige Rolle bei der Beurteilung.

Immobilienfinanzierung: Klimarisiken gewinnen an Bedeutung

Zusätzlich zur Entwicklung der einzelnen Marktsegmente wurden die Immobilienfinanzierer für den DIFI befragt, wie sich der Klimawandel auf die Risikoeinschätzung einer Immobilie auswirkt. Den größten Einfluss messen die Befragten dem Risiko einer Überschwemmung bei: 81,5 Prozent sehen hier eine sehr große oder große Relevanz für die Risikobewertung.

Der Durchschnittswert der Antworten (fünf Punkte für "sehr hohe Relevanz", ein Punkt für "keine Relevanz") liegt hier bei 3,7. Es folgen Stürme mit einem Durchschnittswert von 3,3 – 55,5 Prozent der Befragten messen diesem Klimarisiko einen sehr hohen bis hohen Stellenwert bei. Knapp dahinter folgt Hitze mit einem Durchschnittswert von 3,2 und 52 Prozent.

Mögliche Auswirkungen klimatischer Veränderungen auf den Standort einer Immobilie spielen für ein Drittel der Befragten eine sehr große bis große Rolle bei der Risikoeinschätzung einer Immobilienfinanzierung. Für mehr als die Hälfte der Befragten sind diese Faktoren aktuell von geringer Relevanz oder werden nicht berücksichtigt.

Langfristig steigt die Bedeutung: Der Anteil der Befragten, die diesen Kriterien in fünf Jahren ein sehr hohes oder hohes Gewicht bei der Risikobewertung beimessen, verdoppelt sich gegenüber heute auf 67 Prozent, während sich der Anteil derjenigen, die dem nur ein geringes oder kein Gewicht zugestehen, auf 26 Prozent halbiert.

Hohe Klimarisiken: Auswirkungen auf Immobilienkredite

"Kreditnehmer müssen sich darauf einstellen, dass die Banken künftig sehr viel genauer die Klimaresilienz einer Immobilie in Augenschein nehmen und in ihre Risikobewertung einfließen lassen werden", sagt Dominik Rüger, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Ein erhöhtes Klimarisiko werde nicht nur die Finanzierungskonditionen, sondern auch die generelle Finanzierungsbereitschaft beeinflussen.

Schon heute sind 63 Prozent aller befragten Finanzierungsexperten der Meinung, dass ein hohes Klimarisiko für das Zustandekommen einer Finanzierung von sehr hoher oder hoher Bedeutung ist. Weitere 30 Prozent messen diesem Aspekt eine mittlere Relevanz bei. Im Durchschnitt liegt die Bewertung bei 3,7 Punkten.

Kommt eine Finanzierung zustande, müssen die Kreditnehmer flexibel bei der Gestaltung der Laufzeit sein. Mehr als die Hälfte der Befragten gibt an, dass sich hohe Klimarisiken auf die Laufzeit der Immobilienkredite auswirken. Durchschnittlich erzielt dieser Parameter 3,3 Punkte. Zudem sind weitere Anpassungen bei den Margen und den Beleihungsausläufen (LTV) wahrscheinlich. Die durchschnittliche Bewertung beider Finanzierungsparameter liegt bei 3,2. 

DIFI: Methodik

An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) vom 22.8.2024 bis 30.8.2024 beteiligten sich 27 Experten. Abgefragt wurden die Einschätzungen zu Marktsituation (vergangene sechs Monate) und Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien und die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal. Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien.

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