Büro-Renditen und Spitzenmieten im freien Flug?

Die bereits im ersten Halbjahr 2024 vorhergesagte Stabilisierung der Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den fünf größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München ist im Laufe des Jahres Realität geworden: Die Spitzenrenditen sind nur noch in sehr geringem Umfang gestiegen oder unverändert geblieben.

"Nach der spürbaren Erhöhung der Spitzenrenditen in den zurückliegenden Jahren kann nun tatsächlich von einem – zumindest vorläufigen – Ende der Korrekturphase auf den Investmentmärkten ausgegangen werden", schreibt die Forschungsgruppe der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Center for Real Estate Studies (Cres) an der Steinbeis-Hochschule Berlin in der aktuellen Consensus-Prognose.

Spitzenrenditen: Rückgänge auf bis zu vier Prozent?

Die Spitzenrenditen konsolidieren sich zum Jahresende deutlich unter fünf Prozent, zum Beispiel in München und Berlin bei 4,2 Prozent bis 4,3 Prozent. In Frankfurt am Main werden laut Umfrage rund 4,8 Prozent auf dem "Kurszettel" stehen.

Für 2025 zeigen sich die ersten Aussichten auf eine Umkehr der Entwicklung. Von Renditeanstiegen wird an keinem der "Top 5"-Standorte mehr ausgegangen. Ein Teil der Prognostiker ist vorsichtig optimistisch und erwartet bereits wieder Renditerückgänge von bis zu 20 Basispunkten. Bei sehr optimistischer Betrachtung würde der Investmentmarkt Berlin wieder bei einer Spitzenrendite von vier Prozent ankommen.

Spitzenmieten: Wo die Prognosen positiv sind

In Düsseldorf und München deuten die Umfrage-Ergebnisse 2024 auf signifikante Mietanstiege hin. Die beiden Städte haben damit weiter eine Ausnahmestellung inne: Hier wird erwartet, dass sie mit Anstiegen von plus acht Prozent (Düsseldorf) und plus elf Prozent (München) den Jahreswechsel feiern werden. Damit hat München die 50-Euro-pro-Quadratmeter-Grenze überschritten – das ist ein Ergebnis, das laut gif und Cres in Deutschland noch nie auf breiter Front erreicht wurde.

Vor dem Hintergrund der geringen Dynamik des realwirtschaftlichen Umfelds seien die Prognosen für ein ausbleibendes Mietwachstum in Hamburg, Berlin und Frankfurt nicht überraschend, schreiben die Autoren. Für diese drei Märkte werden zwar keine Rückgänge, aber bestenfalls geringfügige Wachstumsraten vorhergesagt.

Für das Jahr 2025 sind die Prognosen insgesamt verhaltener: Die Mehrheit der Researcher sagt in allen "Top 5"-Märkten Seitwärtsbewegungen oder ein geringes Wachstum von weniger als zwei Prozent voraus.  

Leerstand: Starke Anstiege nur noch in zwei Städten

Der Leerstand bleibt die Achillesferse des Berliner Büromarktes: Die bis Ende 2025 zusammengefassten Prognosen ergeben einen Anstieg von knapp zwei Prozentpunkten – eine Leerstandsquote von rund sieben Prozent wäre keine Überraschung mehr. Deutlich negativ sind auch die Vorhersagen für die anderen "Top 5"-Märkte. Zum Jahresende werden im Mittel (Median der Prognosen) Anstiege um jeweils einen Prozentpunkt erwartet, was insbesondere in den Märkten Düsseldorf und Frankfurt am Main die ohnehin angespannte Situation weiter verschlechtert: Mehr als zehn Prozent der Büros werden in diesen beiden Städten bis Ende 2024 keinen Mieter haben, in Hamburg dürften es fünf Prozent und in München sechs Prozent sein.

Für 2025 sehen in München, Hamburg und Frankfurt die Prognosen besser aus, auch wenn noch leichte Anstiege erwartet werden. Die Spannbreite ist relativ groß: So reichen sie etwa in Frankfurt am Main von einem minimalen Leerstandsrückgang bis zu einem weiteren Anstieg um 0,6 Prozentpunkte. Noch größere Unsicherheit herrscht in Berlin, wo die Prognosen im Mittel bei einem Anstieg um 0,55 Prozentpunkten liegen, Einzelprognosen aber von einem Anstieg um mehr als einen Prozentpunkt ausgehen. Die ungünstigsten Aussichten bestehen für Düsseldorf, wo ein großer Teil der Researcher einen weiteren Anstieg um rund einen Prozentpunkt erwartet (Median: plus 0,9 Prozentpunkte).

Das Gesamtbild für 2024 und 2025 wird von Prognosen geprägt, die auf stabile Entwicklungen hindeuten. Positiv überraschen Düsseldorf und München mit noch stärkeren Mietanstiegen, als sie bisher vorhergesagt wurden. Nur die Leerstände werden sich weiter negativ entwickeln, so dass sich in diesem Bereich noch keine Trendumkehr abzeichnet.

Methodik:

Die Forschungsgruppe der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich seit dem Jahr 2010 Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen "Top 5"-Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München durch. Beteiligt sind Analysten deutscher und internationaler Immobilienunternehmen.

gif-CRES Consensus-Büromarktprognose (Download)

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