Die fünf deutschen Top-Büromärkte stabilisieren sich – das stellt die aktuelle Consensus-Umfrage von gif und CRES in Aussicht. Negative Tendenzen halten nur noch punktuell an. Wo steigende Mieten und sinkende Leerstände erwartet werden.
Das schwierige finanzwirtschaftliche und konjunkturelle Umfeld hatte die lange Aufschwungphase der fünf deutschen Top-Büromärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München gestoppt. Die "Bremsspuren" sind aber weniger ausgeprägt als erwartet. Die ungünstigen Veränderungen der Renditen und Leerstände in den vergangenen zwei Jahren stehen vor dem – zumindest vorläufigen – Abschluss.
Zu diesem Ergebnis kommt die Büromarktprognose der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und des Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule für das erste Halbjahr 2024. Positive Aussichten gibt es vor allem in München, wo die Umfrageteilnehmer erwarten, dass die Spitzenmiete 50 Euro pro Quadratmeter erreichen wird.
Spitzenrenditen stabilisieren sich bis Ende 2024
Nur punktuell halten die negativen Tendenzen bei einzelnen Kennzahlen laut gif/CRES-Umfrage noch an. Die zurückliegenden Prognosen deuteten auf einen Renditeanstieg bei den Büroimmobilien in den fünf untersuchten Metropolen hin, der im Lauf des Jahres 2024 endet. Den aktuellen Daten nach folgt die aktuelle Entwicklung diesem vorhergesagten Verlauf.
Die Spitzenrenditen liegen derzeit in einer Spanne von vier Prozent bis fünf Prozent und werden dort auch bis zum Ende 2025 verharren. Werte von weniger als vier Prozent sind demnach nicht in Sicht. Den Prognosen zufolge wird es weiterhin ein Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen München und Berlin um die niedrigste Spitzenrendite geben. Derzeit deuten Vorhersagen auf einen kleinen Vorsprung Berlins bis Ende 2025 hin, sodass die Hauptstadt den vor wenigen Jahren errungenen Spitzenplatz wieder zurückerobern kann und nicht nachhaltig nach Bayern abgeben muss.
Im Verfolgerfeld tut sich wenig: Anstiege zwischen zehn und 20 Basispunkte bei den Spitzenrenditen werden 2024 auf Jahressicht erwartet, die sich dann auch 2025 kaum von der Stelle bewegen dürfte, so die Experten.
Leerstände: Deutliche Anstiege nur noch in Düsseldorf und Berlin
Gute Nachrichten haben die Studienautoren für Hamburg, Frankfurt am Main und München: Wenn auch im Jahr 2024 die Leerstandsrate noch leicht steigen wird, so wird für 2025 das Ende des Anstiegs erwartet. In Frankfurt bleibt es damit beim unerfreulich hohen Leerstand von knapp zehn Prozent, während das Niveau in München und Hamburg im Korridor von vier Prozent bis sechs Prozent liegt – das ist ein Bereich, der auf ausgeglichene Marktverhältnisse hindeutet.
Die größten Sorgen müssen sich die Düsseldorfer machen: Hier wird die Leerstandsquote laut Prognose auf knapp zehn Prozent steigen, wahrscheinlich schon bis Ende 2024, spätestens aber 2025, wo sich der Anstieg in moderatem Umfang (plus 30 Basispunkte) fortsetzen wird.
Mit ähnlichen Änderungen ist in Berlin zu rechnen, wobei sich der Anstieg hier um insgesamt 150 Basispunkten von einem niedrigeren Niveau aus (Leerstandsrate von 5,4 Prozent) vollzieht. In Summe zeigt sich auch beim Leerstand, dass sich die Prognosen aus dem Jahr 2023 weitgehend verwirklichen.
Spitzenmieten: Positive Aussichten in Düsseldorf und München
Die Stagnation der Spitzenmieten wird sich der Umfrage zufolge fortsetzen, wobei sich Düsseldorf und München dieser Entwicklung entziehen. Angesichts des gesamtwirtschaftlichen Umfelds und der relativ hohen Leerstandsraten ist es überraschend, dass es vor allem in Düsseldorf (plus fünf Prozent) und in München (plus 5,4 Prozent) weiter spürbar aufwärts gehen wird. "Die spannende Frage dabei: Gelingt es München, die magische Grenze von 50 Euro pro Quadratmeter zu übertreffen?", schreiben die Prognostiker – und sind sich einig darin, dass es ein knappes Rennen werden wird.
In den anderen drei Städten fordert die Marktlage ihren Tribut. Das kontinuierliche Wachstum wird in Hamburg, Berlin und Frankfurt am Main vorerst ein Ende finden. Für 2025 geht die gif/CRES-Prognos von einer Seitwärtsbewegung aus.
Methodik:
Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich seit dem Jahr 2010 Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen "Top 5"-Bürostandorten durch. Beteiligt sind Analysten deutscher und internationaler Immobilienunternehmen.
gif-CRES Consensus-Büromarktprognose (Download)
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