Büromieten steigen nur im hochpreisigen Segment

Die Preise für gewerbliche Baugrundstücke sind deutlich gesunken, ältere Büroflächen außerhalb der Innenstädte stehen zunehmend leer, während die Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Büroflächen in zentralen Lagen spürbar steigt.

Das sind Ergebnisse des Gewerbe-Preisspiegels 2024/2025, den der Immobilienverband Deutschland (IVD) am 4. Dezember vorgestellt hat. Die Analyse basiert auf Daten aus mehr als 380 deutschen Städten.

Büromarkt entwickelt sich heterogen

Der Homeoffice-Anteil hat sich laut IVD-Studie auf etwa 30 Prozent eingependelt. Das erhöhe die Planungssicherheit: Statt Büroflächen zu reduzieren, setzten viele Unternehmen auf eine Umgestaltung mit flexiblen Zonen für Kommunikation und Teamarbeit. Das sei ein wichtiger Faktor für die Vermietbarkeit und für höhere Mieten.

Bei älteren Bestandsflächen außerhalb der Innenstadtlagen ist die Leerstandsquote hingegen deutlich gestiegen: vor allem in Berlin (6,7 Prozent) und Frankfurt am Main (zehn Prozent). "Viele dieser Flächen entsprechen nicht den heutigen Anforderungen und haben Schwierigkeiten, Mieter zu finden", so die Studienautoren.

Der IVD setzt sich für eine Umnutzung von Büroflächen zu Wohnungen ein. Für das Jahr 2025 habe die Ampel-Regierung vor dem Bruch ein entsprechendes Förderprogramm angekündigt, der Verband will sich in der nächsten Legislatur wieder dafür starkmachen.

Büromieten im Städtevergleich

In den deutschen "Top-8"-Metropolen schwanken die Mietpreise für Büroflächen mit einfachem Nutzungswert laut IVD zwischen 7,50 Euro pro Quadratmeter in Leipzig und durchschnittlich 23 Euro in München.

Dabei sind die Mieten in München und Stuttgart für einfache Büroflächen zuletzt mit rund fünf Prozent stärker angestiegen, auch Leipzig verbucht einen leichten Anstieg. In Köln stagnieren die Preise und in den anderen Städten – bis auf Berlin – sind die Preise gesunken. Büroflächen mit mittlerem Standard kosten in München 33 Euro pro Quadratmeter, während gute Büroflächen bis zu 42 Euro erreichen.

Hamburg verbucht Preisrückgänge im einfachen und mittleren Segment, kann aber im guten Segment leichte Preissteigerungen vorweisen. Düsseldorf muss ebenfalls im einfachen Segment Preisrückgänge hinnehmen, hat aber sowohl im mittleren als auch im guten Segment Preissteigerungen zu verzeichnen.

In Frankfurt am Main sanken die Preise für mittlere Büroflächen um knapp 19 Prozent auf 13 Euro pro Quadratmeter. Auch hochwertige Büroflächen verzeichnen deutliche Rückgänge. Berlin hat eine Leerstandsquote von 6,7 Prozent, Änderungen bei den Mietpreisen wurden wegen geänderter Datenerfassungsmethoden für dieses Jahr nicht veröffentlicht.

Baugrundstücke sinken im Wert

Ein Quadratmeter Baugrund für Gewerbe und Industrie in mittlerer oder guter Lage kostet laut IVD-Preisspiegel aktuell verglichen mit 2023 real 5,7 Prozent weniger. Ein Grund: Das begrenzte Angebot trifft auf eine gebremste Nachfrage. Allerdings verbuchen Hamburg und Leipzig 2024 Preiszuwächse. Auch in Frankfurt am Main verteuert sich Baugrund für Gewerbegrundstücke mit einem guten Nutzungswert deutlich. Dabei sind gut gelegene Grundstücke in Metropolen weiterhin begehrt.

Trotz erheblicher Preisrückgänge bleibt München die teuerste Stadt für Gewerbegrundstücke: In einfachen Lagen liegen die Quadratmeterpreise zwischen 600 und 1.450 Euro, je nach Standort und Nutzungswert. Leipzig bildet das untere Ende der Preisskala: Die Preise schwanken zwischen 68 und 178 Euro pro Quadratmeter. Hamburg und Leipzig verzeichnen in allen Segmenten Preiszuwächse. In Frankfurt am Main stagnieren die Preise in einfachen und mittleren Lagen (300 bis 400 Euro), während gute Lagen mit rund 600 Euro einen Anstieg von neun Prozent verzeichnen. Köln und Düsseldorf zeigen eine stabile Preisentwicklung, während in Stuttgart leichte Rückgänge zu beobachten sind.

Einzelhandel: Preisunterschiede nach Fläche

Die Mieten in den besten Lagen im Einzelhandelssektor haben sich inflationsbereinigt seit 2010 um ein Drittel reduziert. München bleibt mit 285 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt, nicht nur bei Mieten. Deutliche Preisunterschiede gibt es hier zwischen kleinen und großen Ladenflächen: In den besten Lagen werden für kleine Flächen bis zu 285 Euro pro Quadratmeter fällig, während größere Flächen bei etwa 220 Euro liegen.

Düsseldorf und Köln weisen die höchsten Preisgefälle auf. Kleine Flächen in 1A-Lagen sind hier teilweise doppelt so teuer wie größere Flächen. In Berlin liegt der Preisunterschied zwischen kleinen und großen Flächen bei etwa 85 Prozent, mit Mieten von rund 260 Euro und 140 Euro pro Quadratmeter. Stuttgart und Frankfurt am Main zeigen rückläufige Mietpreise. Trotzdem bleibt Frankfurt am Main mit 220 Euro pro Quadratmeter eine der teuersten Städte für große Ladenlokale.

Innerstädtische Randlagen, insbesondere in Leipzig, Düsseldorf und Hamburg, bieten günstigere Alternativen, mit Quadratmeterpreisen von teils weniger als einem Drittel der Top-Lagen, heißt es in der Studie.

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