Makler: Hier amortisiert sich der Wohnungskauf am schnellsten

Eine Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wie schnell sich der Kauf einer Eigentumswohnung in 80 deutschen Städten durch die Mieteinnahmen amortisiert: Im Jahr 2022 betrug demnach die durchschnittliche Amortisationsdauer bundesweit noch 31,5 Jahre, im Jahr 2024 sind es aktuell nur noch 24 Jahre. Grund dafür seien die stark gestiegenen Mieten in den Großstädten, während die Kaufpreise nach der Zinswende gesunken seien.

"Insbesondere die B- und C-Städte sind bei der aktuellen Entwicklung attraktiv für Kapitalanleger", sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Städte wie Cottbus, Chemnitz, Halle (Saale) und Magdeburg etwa profitierten als Universitätsstandorte und regionale Zentren von einer steigenden Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. "Hier ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung durch die Mieteinnahmen vergleichsweise schnell abbezahlt."

Wohneigentum in Saarbrücken am schnellsten abbezahlt

Spitzenreiter des ImmoScout24-Rankings ist Saarbrücken mit einer Amortisationsdauer von 17,3 Jahren. In keiner anderen der 80 untersuchten Städte ist die Eigentumswohnung im Vergleich zur Kaltmiete schneller abbezahlt. Chemnitz landet mit 18,8 Jahren auf Platz zwei. Die Plätze drei bis fünf sind ebenfalls von ostdeutschen Großstädten belegt: In Cottbus, Halle (Saale) und Magdeburg amortisiert sich der Kauf einer Wohnung nach 21 bis 22 Jahren.

Vor zwei Jahren betrug die Amortisationsdauer der Analyse zufolge in Magdeburg noch 23,5 Jahre, in Saarbrücken waren es 26 und in Halle (Saale) 26,4 Jahre – wie die Auswertung im Jahr 2022 zeigte. In den "Top 10" des aktuellen Rankings liegt die Amortisationsdauer unter dem deutschlandweiten Durchschnitt von 24 Jahren.

Metropolen: Amortisationsdauer in Köln am kürzesten

München hat im Vergleich der acht Top-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) derzeit die höchste Amortisationsdauer: Eine Eigentumswohnung rechnet sich hier erst nach durchschnittlich 33,4 Jahren – im Gesamtranking heißt das Platz 73 von 80. In Hamburg dauert es nach Angaben von ImmoScout24 31,1 Jahre (Platz 66).

In Frankfurt am Main sind es 29,6 Jahre (Platz 55). Berlin landet mit 28,1 Jahren auf Platz 44. Sieben der acht Metropolen liegen im Gesamtranking in der unteren Hälfte. Die einzige Ausnahme ist Köln: Hier ist der Kaufpreis einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Kaltmiete nach 24,9 Jahren abbezahlt. Die Amortisationsdauer liegt also nur leicht über dem Bundesdurchschnitt.

Längste Amortisationsdauer in Erlangen

Am längsten im Vergleich aller 80 untersuchten deutschen Großstädte dauert die Amortisation in Erlangen. Hier rechnet sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Schnitt erst nach 38,7 Jahren – vor zwei Jahren war die Amortisationsdauer mit 38,5 Jahren ähnlich lang. In Regensburg geht es mit einer Dauer von 36,7Jahren zwei Jahre schneller als in Erlangen. Zudem ist die Amortisationsdauer seit 2022 um 3,2 Jahre gesunken. In Münster und Braunschweig ist in der Auswertung von ImmoScout24 mit rund 34 Jahren zu rechnen.

Mit Ausnahme von Münster und Braunschweig liegen die Städte auf den untersten Plätzen 69 bis 80 im Süden Deutschlands. Auf Platz 68 landet Rostock mit einer Amortisationsdauer von 32 Jahren, also am längsten von den ostdeutschen Städten.

AVIV Housing Market Report: Wohneigentum wieder leistbarer

Der AVIV Housing Market Report, eine Analyse der Immobilienmärkte in sieben ausgewählten europäischen Ländern (Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal), kommt zu dem Ergebnis, dass sich die Finanzierungskonditionen für den Kauf von Wohneigentum wieder bessern und sich der Kauf trotz höherer Preise lohnt. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen Meilleurs Agents, Immoweb und Immowelt, die Teil der AVIV Group sind.

In Deutschland stieg demnach der mittlere Angebotspreis von Wohneigentum im zweiten Quartal 2024 gegenüber dem Vorquartal um 0,6 Prozent auf 3.009 Euro pro Quadratmeter. Französische Immobilienkäufer müssen im Mittel 0,9 Prozent mehr ausgeben für einen ähnlichen Quadratmeterpreis von 3.064 Euro. Die deutlichsten Preisanstiege der Untersuchung verzeichnet die iberische Halbinsel: In Portugal stieg der mittlere Preis auf 2.683 Euro, in Spanien auf 2.138 Euro – das entspricht jeweils einem Anstieg von 2,8 Prozent.

Deutschland: 94 Quadratmeter für ein Durchschnittseinkommen

Den Anstieg der Immobilienpreise führt der Report auch auf eine verbesserte Leistbarkeit von Wohneigentum zurück. Wie viel Wohnfläche kann sich ein Zwei-Personen-Haushalt mit zwei Durchschnittseinkommen im jeweiligen Land leisten?

Die Werte haben zwar noch nicht wieder das Niveau von Januar 2022 – dem Gipfel des Immobilienbooms – erreicht, aber die Leistbarkeit hat sich spürbar erhöht. In Deutschland konnte sich im Januar 2022 dank niedriger Zinsen ein Haushalt 105 Quadratmeter Wohnfläche leisten, nach dem rapiden Anstieg der Bauzinsen sackte der Wert im Herbst 2023 auf 83 Quadratmeter ab. Durch den Rückgang der Immobilienpreise und die Stabilisierung des Zinsniveaus liegt die leistbare Wohnfläche inzwischen bei 94 Quadratmetern.

In anderen Ländern ist die Entwicklung laut der Studie noch dramatischer ausgefallen. Französische Immobilienkäufer konnten sich auf dem Höhepunkt der Zinskrise nur noch 79 anstatt 105 Quadratmeter leisten – das ist ein Rückgang von 25 Prozent. Derzeit sind es in Frankreich wieder 84 Quadratmeter, die sich ein Zwei-Personen-Haushalt leisten kann.

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