Mieten schießen in die Höhe, Kaufpreise stagnieren

Wer eine Wohnimmobilie kaufen will, zahlt derzeit ähnlich viel wie noch vor einem Jahr. Die Preise stagnieren. Neuvertragsmieten sind dagegen im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt der betrachteten deutschen Städte um rund 4,7 Prozent gestiegen, wie der aktuelle Wohnindex des Deutschen Instituts der Wirtschaft (IW) Köln zeigt, der am 3. Februar veröffentlicht wurde.

Besonders groß war der Sprung in diesem Zeitraum in Berlin (plus 8,5 Prozent), in Essen (plus 8,2 Prozent) und Frankfurt am Main (plus acht Prozent). Auch Mieter in Leipzig (7,3 Prozent) und Hamburg (5,4 Prozent) müssen mittlerweile deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch Ende 2023.

Immobilienkäufer zögern – das treibt die Mieten

Dass die Mieten weiter steigen, liegt dem Kölner Institut zufolge vor allem daran, dass Wohnungen in vielen Regionen in Deutschland noch immer viel zu knapp sind, besonders in Städten und begehrten Lagen. Anders bei den Immobilienkäufern: Im vergangenen Jahr sind die Zinsen zwar leicht gesunken, aber die Erschwinglichkeit ist immer noch deutlich schlechter als 2022. Dadurch zögern viele potenzielle Käufer den Schritt hinaus oder fragen eher Mietwohnungen nach, was den Markt zusätzlich unter Druck setzt.

Noch deutlicher wird diese Entwicklung beim Vergleich mit 2022. In nur zwei Jahren sind die Neuvertragsmieten in etlichen deutschen Städten um mindestens zehn Prozent gestiegen. Spitzenreiter ist Berlin mit mehr als 22 Prozent. "Mieter zahlen für den Mangel", sagt IW-Immobilienexperte Pekka Sagner. Entspannung sei nicht in Sicht: Auch 2025 entstehen deutlich zu wenige neue Wohnungen. "Wenn es so weitergeht, wird Wohnen zum Luxus. Dazu darf es nicht kommen", so Sagner.

Auf den Mietmärkten zeigt sich ein flächendeckender Anstieg, wenn auch mit regionalen Unterschieden. In den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stiegen die Mieten im vierten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr um 5,9 Prozent, während das Umland der Metropolen mit durchschnittlichen 3,6 Prozent ein moderateres Wachstum aufweist. Auch andere Großstädte (plus fünf Prozent) und deren Umland (plus 4,5 Prozent) zeigen der Studie zufolge eine deutliche Dynamik.

Wohneigentum: Erschwinglichkeit steigt, aber langsam

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den "Top 7"-Städten stabilisierten sich mit einem moderaten Plus von 0,7 Prozent, im Umland kam es allerdings zu Preisrückgängen: im Schnitt verloren die Werte nach IW-Berechnungen 2,2 Prozent. Ähnlich sieht es in den anderen Großstädten aus mit einem Minus von 0,5 Prozent und minus 0,6 Prozent in deren Umland. Auffällig ist demnach der zuletzt höhere Druck auf die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern in den Top-Metropolen mit einem Rückgang um 2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während das IW in anderen Großstädten (plus 1,7 Prozent) und deren Umland (plus 1,2 Prozent) eine leichte Erholung erkennt.

Für 2025 rechnet das IW Köln mit einem Anstieg der Wohnimmobilienpreise. Zum einen, weil die Zinsen stabil bleiben oder sogar fallen dürften, zum anderen, weil die Einkommen weiter steigen. Das könnte die Erschwinglichkeit weiter steigern, wenn auch nur langsam. Dazu kommt, dass Neuvertragsmieten noch kein Halten kennen – "und angesichts der nachlassenden Bautätigkeit ist keine Kehrtwende ersichtlich", heißt es in der Studie.

Wohnungspolitisch bleibt die Mietpreisentwicklung den Ökonomen zufolge die größte Herausforderung. Sie raten, dass neue Impulse für den Neubau durch eine Unterstützung der Wohneigentümer gesetzt werden sollten. Denn viele Baugenehmigungen warteten auf Umsetzung und Selbstnutzer dürften insbesondere dann Wohnungsneubauten nachfragen, wenn sie etwa durch Nachrangdarlehen die Eigenkapitalhürde überspringen könnten. Mittelfristig könne jedoch nur die Deregulierung mehr Innovationen und günstigeres Bauen ermöglichen.

Zum IW-Wohnindex Q4/2024 mit detaillierten Informationen (Download)

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