Neue Vorschläge zur Reform der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Bundesländer, steht aber seit Jahren in der Kritik: Sie beeinträchtigt laut Experten die Wohneigentumsbildung und bremst den Wohnungsbau. Das belegen auch Studien. Die Debatte kocht immer wieder hoch. Statements im Überblick.

Ein Bündnis unter anderem von Verbänden aus der Immobilienbranche und Eigentümervertretern hat am 19.3.2026 eine gemeinsame Erklärung veröffentlicht, mit der an Bund und Länder appelliert wird, "kurzfristig einen Grunderwerbsteuergipfel einzuberufen, um eine gemeinsame Reform auf den Weg zu bringen".

Entlastung bei der Grunderwerbsteuer: Positionspapier

In einem Papier werden konkrete Empfehlungen formuliert:

• eine vollständig wegfallende oder stark reduzierte Grunderwerbsteuer für Ersterwerber bis zu einer Wertschwelle, die regional differenziert gestaltet werden kann,
• eine Portabilitätsregelung, mit der beim Verkauf einer selbstgenutzten Wohnimmobilie die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer auf den Kauf einer neuen selbstgenutzten Immobilie angerechnet wird.

Aus Sicht des Bündnisses ist eine koordinierte Reform von Bund und Ländern dringend erforderlich, um Wohneigentum wieder mehr Menschen, insbesondere jungen Familien, zugänglich zu machen.

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig auf die Summe eines Immobilien- oder Grundstückskaufes an und kann für Kaufinteressenten eine große Hürde sein. Seitdem die Erhebung der Steuer in Länderhand gefallen ist*, erhöhten alle Bundesländer bis auf Bayern den Steuersatz. Im Freistaat liegt der Steuersatz noch bei 3,5 Prozent des Kaufpreises, alle übrigen Länder setzen zwischen fünf Prozent und 6,5 Prozent an.

Positionspapier zur Entlastung bei der Grunderwerbsteuer 2026 (Download) 

*Die Bundesländer können die Höhe der Grunderwerbsteuer seit der Föderalismusreform 2006 selbst festlegen. Vor der Reform lag der Steuersatz einheitlich bei 3,5 Prozent.

Grunderwerbsteuer – effektivster Hebel für Neubau?

Die Abgabe ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) bundesweit geregelt. "Nach Art. 105 Grundgesetz darf der Bund Gesetze zum gleichen Regelungsgegenstand nur dann erlassen, wenn er von seiner Gesetzgebungskompetenz nicht Gebrauch macht", sagte Dominik Hermann, Rechtsanwalt bei Koenen Bauanwälte, im Mai 2025. Das bedeute, dass nur Gesetze, die die Länder nicht in den Rechten beschneiden, erlaubt sind, was einen unkomplizierten Lösungsansatz verhindere.

Tim von Campenhausen, Leiter der Unternehmensentwicklung bei Fidania, ergänzte: "Da die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten zählt, wird sie bei der Kaufpreisfinanzierung durch Banken nicht mitfinanziert. Immobilienkäufer müssen diese Kosten über ihr Eigenkapital abdecken." Die horrende Summe von vielen Tausend Euro hindere viele Interessierte an der Umsetzung von Neubauvorhaben. Ihre Vorschläge:

• Eine Bund-Länder-Kommission, die sich zeitnah auf einen Erlass beziehungsweise eine Reduzierung der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber und Eigennutzer von Wohnimmobilien verständigt, meinte der Fidania-Experte.
• Eine Staffelung nach Höhe der Transaktionskosten wie in Belgien oder eine Befreiung der Grunderwerbsteuer bei Neubauten wie in Frankreich und in den Niederlanden für Erstkäufer unter 35 Jahren, wären dem Anwalt zufolge mögliche Lösungen.

Ökonomen: Halbierung der Grunderwerbsteuer

Eine Halbierung der Grunderwerbsteuer würde laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln nicht nur die Zahl der Baugenehmigungen um neun Prozent steigern und die Fertigstellungszahlen erhöhen, sondern auch die Mindereinnahmen der Länder mehr als kompensieren, da sie weniger Wohnungen selbst bauen müssten.

Zentrale Ergebnisse der Studie im Überblick:

• Der Wohnungsbaubedarf ist angesichts hoher Zuwanderung und zu geringer Bautätigkeit in der Vergangenheit sehr groß. Mit den aktuell fallenden Fertigungszahlen wird sich der Druck im Wohnungsmarkt weiter erhöhen.
• Die Grunderwerbsteuer ist für die Bundesländer eine wichtige Einnahmequelle, im Jahr 2023 lag ihr Aufkommen bei 25,2 Milliarden Euro. Aufgrund rückläufiger Transaktionen liegt dieser Wert aber bereits 33 Prozent unter dem Höchststand von 2021.
• Eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze um 50 Prozent würde die Zahl der Baugenehmigungen um neun Prozent steigern. Dieser Effekt würde sich mit einem Zeitverzug auch bei den Baufertigstellungen zeigen.
• Insbesondere in der aktuellen Lage mit hohen Bauüberhängen könnte der Effekt stärker und zeitnäher erfolgen.
• Eine Senkung der Grunderwerbsteuer um 50 Prozent wäre zwar mit einer zusätzlichen Bautätigkeit verbunden, würde über alle Bundesländer hinweg aber zu Einnahmereduzierungen von rund drei Milliarden Euro führen. Der staatliche Neubau von so vielen Wohnungen, wie sie über eine entsprechende Grunderwerbsteuersenkung geschaffen werden würden, hätte Kosten von rund zehn Milliarden Euro zur Folge.
• Der Effekt einer Grunderwerbsteuersenkung auf den Neubau könnte sich durch eine strukturelle Reform der Grunderwerbsteuer vergrößern, gleichzeitig könnten die Einnahmeausfälle begrenzt werden. Besonders attraktiv in diesem Sinne wäre eine Reform nach britischem Vorbild mit einem progressiven Grunderwerbsteuertarif.

IW-Gutachten "Auswirkungen einer Grunderwerbsteuersenkung auf die Neubaunachfrage" (Download)

Grunderwerbsteuer: Wohnungsbau der Privatwirtschaft

Dass eine niedrige Grunderwerbsteuer zu mehr Wohnungsbau der Privatwirtschaft führen kann und unter dem Strich für die Bundesländer günstiger käme, rechnet auch das Institut für Weltwirtschaft (IfW) Kiel vor.

Laut dieser Studie wurden im Untersuchungszeitraum in den Bundesländern mit niedrigen Sätzen deutlich mehr neue Wohnungen gebaut als in den Ländern mit höheren Sätzen. Über die Jahre 2011 bis 2020 hinweg lagen demnach die Bauinvestitionen zum Beispiel in Bayern durchschnittlich um acht Prozent höher.

IfW-Analyse "Zum Einfluss der Grunderwerbsteuer auf den Wohnungsneubau in Deutschland" (PDF)

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