Gesetze, Fristen, Dauerbrenner: Das kommt 2025

Einige Gesetze hat der Bundestag im alten Jahr noch beschlossen, doch gerade manche Ampel-Vorhaben sind noch nicht in trockenen Tüchern. Ob die nach Neuwahlen noch Anhänger finden, ist offen. Was schon fix ist, wo es noch Streit gegen könnte – auf diese rechtlichen und gesetzlichen Änderungen im Jahr 2025 können sich Immobilieneigentümer, Verwalter, Vermieter und Mieter schon einmal vorbereiten. Ein Überblick.

Gesetze: Fix, in der Schwebe, am Wackeln?

Grundsteuerreform tritt in Kraft

Ab dem 1.1.2025 wird die reformierte Grundsteuer auf Grundlage neuer Regeln erhoben – in einem FAQ gibt das Finanzministerium Antworten auf die wichtigsten Fragen. Nach mehreren gescheiterten Musterklagen vor Finanzgerichten im Jahr 2024, könnte die Reform im neuen Jahr womöglich vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Sicher ist: Es wird für viele Immobilieneigentümer teurer werden. Manche Bundesländer wollen Fehlentwicklungen noch per Gesetz verhindern.

Höheres Wohngeld und Lastenzuschuss

Zum 1.1.2025 wird das Wohngeld an die allgemeine Preis- und Mietenentwicklung angepasst. Der Betrag steigt um 15 Prozent – selbstnutzende Haus- und Wohnungseigentümer können bei Bedarf mehr Lastenzuschuss erhalten.

Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform

Aufbewahrungsfristen werden verkürzt, Belege über die Betriebskostenabrechnung können digital bereitgestellt werden, das Schriftformerfordernis für langfristige Gewerbemietverträge wird abgeschafft – das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) tritt am 1.1.2025 zum großen Teil in Kraft.

GEIG: Ladepunkte für E-Fahrzeuge

Ab Januar 2025 müssen Nichtwohngebäude im Bestand mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens einen Ladepunkt für E-Fahrzeuge installieren. Das ist im Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) geregelt. Darüber hinaus fordert die EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD), die im Mai 2024 verabschiedet wurde, eine Novellierung des GEIG bis zum 28.5.2026: Die Zahl der Ladepunkte in Gebäuden muss deutlich erhöht werden.

Einbau von Smart Metern

Ab dem 1.1.2025 sind Messstellenbetreiber verpflichtet, in Haushalten mit einem Jahresstromverbrauch von mehr als 6.000 Kilowattstunden, einer Photovoltaikanlage mit sieben bis 100 Kilowatt installierter Leistung oder einer steuerbaren Verbrauchseinrichtung Smart Meter einzubauen.

Aus der Ampel-Pipeline: Gebäudetyp E und BauGB

Um den Wohnungsbau anzukurbeln, sollen die Regeln verschlankt werden. Das sieht unter anderem der Gesetzentwurf für ein Gebäudetyp-E-Gesetz vor, den das Bundeskabinett im November 2024 beschlossen hat – ob es ein neuer Bundestag verabschieden wird, steht nach dem Ampel-Aus in den Sternen.

Am 4.9.2024 hatte das Kabinett auch den Entwurf für die lange erwartete Novelle des Baugesetzbuchs (BauGB) mit zahlreichen Änderungen – zum Beispiel für Aufstockungen und Dachausbauten und mit dem sogenannten Bauturbo-Paragrafen (§ 246e BauGB) – auf den Weg gebracht. Im Frühjahr 2025 sollte die Reform eigentlich durch sein. Auch hier muss ein großes Fragezeichen gesetzt werden.

Mietpreisbremse steckt weiter fest

Zehn Jahre nach Inkrafttreten soll die bis Ende 2025 befristete Mietpreisbremse zum zweiten Mal verlängert werden. Erst kam ein Referentenentwurf aus dem Justizministerium, dann ein Regierungsentwurf – der hängt im parlamentarischen Verfahren fest.

Diskussion um den Entwurf zur TA Lärm

Im Rohr hängen geblieben ist auch die Überarbeitung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm). Die Immobilienwirtschaft hat sowieso Schwächen am Referentenentwurf aus dem Umweltministerium festgestellt, was auch immer daraus wird.

Steuervorteile, Freigrenzen und neue Pflichten

Die neue Wohngemeinnützigkeit

In den Katalog der gemeinnützigen Zwecke wurde im Jahressteuergesetz (JStG) 2024 die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke aufgenommen – die Steuervorteile kommen zum 1.1.2025, dann tritt das Gesetz in Kraft.

Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern

Mit dem JStG 2024 profitieren auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ab Januar von steuerlichen Vorteilen, wenn sie Photovoltaikanlagen bis 30 Kilowatt-Peak installieren. Es handelt sich um eine Freigrenze, keinen Freibetrag.

Alle immobilienrelevanten Neuerungen im Jahressteuergesetz 2024.

Die E-Rechnung wird Pflicht

Mit dem Wachstumschancengesetz wird ab dem 1.1.2025 bei Umsätzen zwischen inländischen Unternehmern regelmäßig eine elektronische Rechnung (E‑Rechnung) Pflicht. Das sollten vor allem Hausverwalter auf der Agenda haben. Die Regeln werden schrittweise eingeführt. Es gelten Übergangsfristen.

Heizen: CO2-Preis, Kaminöfenverbot und Klimageld

Der CO2-Preis steigt

Im Jahr 2025 wird der CO2-Preis von 45 auf 55 Euro pro Tonne steigen. Das dürfte sich auf die Nebenkostenabrechnungen auswirken. Die Kosten werden nach dem sogenannten Stufenmodell zwischen Mietern und Vermietern geteilt.

Klimageld vor der Bundestagswahl?

Das Klimageld als Ausgleich für den CO2-Preis ist Teil des Koalitionsvertrags und sollte eigentlich 2025 ausgezahlt werden. Die Ampel-Regierung hat es immer wieder verschoben: Es soll aber noch während der laufenden Legislaturperiode kommen, also vor dem 23.2.2025.

Austauschpflicht für alte Kaminöfen

Ab dem 1.1.2025 gelten verschärfte Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid. Einige der alten Kaminöfen und Holzöfen müssen ausgetauscht oder modernisiert werden. Bei Verstößen ist mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro zu rechnen.

Solarpflicht bis Pflichtversicherung: Die Dauerbrenner

Erweiterung der Solarpflicht

Eine bundesweite Solarpflicht existiert nicht. Aber einige Bundesländer haben eigene Vorgaben erlassen – wo sich bei Neubau und Dachsanierung von Wohngebäuden ab Januar 2025 etwas ändert.

EPBD: Die Fristen laufen

Die Fristen zur Umsetzung der Sanierungsvorgaben in der überarbeiteten EU-Gebäuderichtline (EPBD) laufen. Bis zum 28.5.2026 haben die Mitgliedstaaten Zeit, die Vorgaben in nationales Recht umzusetzen. Mit der Förderung für Öl- und Gasheizungen soll spätestens 2025 Schluss sein.

Streit um verpflichtende Elementarschadenversicherung

Über eine bundesweite Pflichtversicherung gegen Elementarschäden an Gebäuden wird seit Jahren diskutiert. Der Bundesrat ist dafür, die Ampel-Regierung war zögerlich – auch mit diesem Thema wird sich vermutlich ein neuer Bundestag ab März 2025 weiter beschäftigen müssen.

Übergangsfrist für Wärmepumpen-Privileg

Bisher konnten Vermieter Heizkosten bei der Nutzung von Wärmepumpen unabhängig vom Verbrauch abrechnen: Dieses Privileg wurde im Oktober 2024 mit § 7 Heizkostenverordnung gestrichen. Die Übergangsfrist dafür endet am 30.9.2025.

WEG: Frist für Eintragung von Altbeschlüssen ins Grundbuch

Bestimmte Altbeschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel vor dem 1.12.2020 gefasst wurden, müssen bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen oder nachgetragen werden, damit sie weiterhin auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken. Das ergibt sich aus § 48 Abs. 1 WEG.

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