Wie teuer wird die Grundsteuer 2025 für Eigentümer?

Teurer für private Hauseigentümer, günstiger für Unternehmen? Das war nicht das Ziel der Grundsteuerreform, die am 1.1.2025 in Kraft tritt. Entscheidender Faktor in der Formel zur Berechnung der Grundsteuer B, die auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben wird, ist der Hebesatz, den die Kommunen festlegen.

Mittlerweile sind in vielen Bundesländern Transparenzregister im Netz: Die können beim Rechnen helfen. Andere Regierungen wollen Fehlentwicklungen per Gesetz verhindern, wie zuletzt Sachsen-Anhalt. Ein Überblick.

Sachsen-Anhalt entlastet Wohneigentümer

Das Parlament in Sachsen-Anhalt hat am 23.10.2024 ein Gesetz zur optionalen Festsetzung differenzierter Hebesätze beschlossen. Die Kommunen sollen so eine aufkommensneutrale Steuererhebung gewährleisten und die unterschiedlich starken Belastungen der Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke ausgleichen können.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Wie viel die einzelnen Eigentümer künftig zahlen müssen, hängt entscheidend von den Hebesätzen der Gemeinden ab.

Transparenzregister: Faire Grundsteuer berechnen

Im Netz sind inzwischen die fairen Hebesätze – das heißt: die Grundsteuer würde in Summe in der jeweiligen Kommune nicht steigen – verschiedener Bundesländer zu finden.

Das Finanzministerium in Baden-Württemberg hat ein Transparenzregister zur Steuer für Wohn- und Gewerbegrundstücke am 9.9.2024 im Internet veröffentlicht, das wurde im Oktober aktualisiert.

Schleswig-Holstein weist in einem Transparenzregister aus, wie Städte und Gemeinden die Hebesätze für 2025 festlegen müssten, um Grundsteuereinnahmen in derselben Höhe wie vor der Reform zu erzielen. Nach Angaben des Statistikamtes Nord haben die Kommunen nach vorläufigen Ergebnissen 2024 die Hebesätze für die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke um 3,7 Prozentpunkte im Vergleich zu 2023 erhöht.

Auch Berlin, Bremen, Hamburg, Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und das Saarland haben faire Hebesätze als Empfehlung für Städte und Gemeinden veröffentlicht.

Formel für die Berechnung

Laut "Finanztip" wollen Rheinland-Pfalz und Brandenburg noch Transparenzregister veröffentlichen. In Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern müssen die Kommunen die fairen und die festgesetzten Hebesätze nennen.

Finanztip: Überblick zu Hebesatz und Grundsteuer mit Einspruch-Musterbrief

Hamburg: Hebesatz und Steuermesszahl

Der Hamburger Senat brachte am 10.9.2024 das Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer mit neuen Hebesätzen auf den Weg. Der Satz bei der Grundsteuer B erhöht sich erstmals seit dem Jahr 2005 von 540 auf 975 Prozent.

Mit den neuen Werten will der Senat sicherstellen, dass die Grundsteuer B insgesamt sowie in den Bereichen "Wohnen" und "Nicht-Wohnen" aufkommensneutral bleibt. Die einzelnen Ermäßigungen für Wohnen, für die normale Wohnlage, geförderte oder denkmalgeschützte Wohnungen blieben erhalten.

Die Steuermesszahl für Wohnflächen soll auf 0,70 ermäßigt werden. Für den gewerblichen Bereich (Nicht-Wohnen) wurde eine ermäßigte Messzahl von 0,87 festgelegt. Die neuen Werte sind feste Faktoren, die zur Berechnung des Steuerbetrags dienen. Ein neuer, besonders hoher Hebesatz von 8.000 Prozent ist für unbebautes, aber baureifes Land (Grundsteuer C) vorgesehen, um die Schaffung von Wohnraum zu beschleunigen.

Das sogenannte Grundsteueränderungsgesetz soll im Oktober von der Bürgerschaft beschlossen werden, wie die Finanzbehörde mitteilte. Bislang nimmt Hamburg mit der Grundsteuer pro Jahr 510 Millionen Euro ein.

Grundsteuer C auf Bauland: So teuer wird sie in Hamburg

Aktualisierte Hebesätze: Anpassungen in Hessen

Hessen hat am 9.8.2024 für 61 der 421 Kommunen die Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze aktualisiert. Bei zwölf Städten und Gemeinden sei das nötig geworden, weil sie die Hebesätze rückwirkend geändert haben, wie die Oberfinanzdirektion in Frankfurt am Main mitteilte. Bei 49 weiteren Kommunen führten Abweichungen bei den Daten im Zuge von Steuerbefreiungen zu der Aktualisierung.

Grundsteuer in Bremen: Aufkommensneutral per Gesetz

Eine Analyse der Zahlen durch das Finanzressort in Bremen hat ergeben, dass es bei Anwendung der Messzahlen nach dem Bundesmodell, für das sich das Land entscheiden hat, zu einer erheblichen Belastungsverschiebung käme: Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter müssten rund 20 Prozent höhere Lasten schultern, während Eigentümer nicht bewohnter Grundstücke entlastet würden. Um den Effekt zu dämpfen, steuert der Senat mit Landessteuermesszahlen gegen. Den Gesetzentwurf hat der Senat am 6.8.2024 beschlossen.

Außerdem wurde das Ortsgesetz für den neuen Hebesatz für die Grundsteuer B in der Stadt Bremen auf den Weg gebracht. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille; die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke wird auf 0,75 Promille angehoben. Der Hebesatz in der Stadt Bremen muss auf 755 Prozent (bisher 695 Prozent) reduziert werden. Die Stadt Bremerhaven legt den Hebesatz selbst fest.

NRW: Musterwerte zu Grundsteuer-Hebesätzen

Die Finanzverwaltung in Nordrhein-Westfalen (NRW) veröffentlichte am 20.6.2024 für jede der 396 Kommunen Musterwerte für die Hebesätze. Als Berechnungsgrundlage wurden differenzierte Sätze für Wohnflächen und Nutzflächen mitgeliefert. Die Kommunen entscheiden auch darüber, ob sie unterschiedliche Werte für Wohn- und Gewerbegrundstücke wählen. Die Steuermesszahl beträgt in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nicht-Wohngrundstücke 0,34 Promille.

NRW setzt auf das Bundesmodell und verzichtete damit zunächst auf ein Landesgesetz. Da sich in großen Städten eine Schieflage abzeichnete – Gewerbetreibende würden Steuern sparen, Wohnungs- und Hauseigentümer draufzahlen –, hat der Landtag am 4.7.2024 aber noch ein Gesetz mit einer eigenen Lösung verabschiedet: Eine Öffnungsklausel stellt den Kommunen frei, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden. Sie können die Sätze so austarieren, dass es nicht zu einer übermäßigen Belastung der Eigentümer von Wohnimmobilien kommt.

Grundsteuergesetz: Berlin senkt Hebesatz ab 2025 deutlich

In Berlin soll die Grundsteuerreform die Wohnkosten nicht verteuern, wenn sie am 1.1.2025 in Kraft tritt. Das Abgeordnetenhaus hat am 20.6.2024 ein Gesetz mit Änderungen bei Eckpunkten der Steuer beschlossen.

Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von 810 auf 470 Prozent gesenkt. Außerdem wird die Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke verändert, um eine höhere Belastung im Vergleich zu gewerblich genutzten oder unbebauten Grundstücken zu vermeiden: Für Wohngrundstücke beträgt sie künftig 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,45 Promille. Beide Änderungen sollen dazu beitragen, dass die Berliner in der Regel nicht deutlich mehr Grundsteuer zahlen als bisher. Tipp: Digitaler Grundsteuerrechner Berlin

Wo nach der alten Berechnung sehr wenig Grundsteuer anfiel, kann sich der Steuerbetrag in Einzelfällen erhöhen. Im Durchschnitt soll die Steuerlast aber nicht zunehmen. In Berlin lag das Aufkommen 2023 bei rund 860 Millionen Euro. Das Gesetz sieht auch eine Härtefallregelung für Eigentümer vor, die eine erhöhte Grundsteuer nicht zahlen könnten.

Grundsteuer ab 2025: Fragen und Antworten auf einen Blick

Grundsteuer in den Bundesländern: Kurzüberblick

Klagen gegen die Berechnung der neuen Grundsteuer

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Die Neuberechnung der Grundsteuer ab Januar 2025 hatte das Bundesverfassungsgericht gefordert. Bis zuletzt kalkulierten die Finanzämter den Wert einer Immobilie auf Grundlage veralteter Daten. Bis zum 31.12.2024 gelten die Grundstückswerte von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland).

Nachdem am 31.1.2023 die verlängerte Abgabefrist für die Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgelaufen war und erste Wertbescheide erlassen wurden, kam es vereinzelt zu Klagen vor den Landesverfassungsgerichten und Finanzgerichten.

Es wurden Zweifel an der Recht- und Verfassungsmäßigkeit geäußert: Das liegt vor allem an den teils erheblichen Unterschieden bei den Grundsteuermodellen der Bundesländern – das Reformgesetz sieht neben dem Bundesmodell eine Länderöffnungsklausel vor, die eigene Landesgesetze möglich machte. Verfahren beim Bundesgerichtshof (BGH) oder beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) sind noch nicht anhängig.

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