Bundesländer: Günstigere Grundsteuer fürs Wohnen

Anfang 2025 trat die Grundsteuerreform in Kraft. Die Bundesländer setzen sie unterschiedlich um. Wie hoch die Grundsteuer B, die auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben wird, letztlich ausfällt, hängt wesentlich von den Hebesätzen ab, die von den Kommunen festgelegt werden. Transparenzregister sollen beim Rechnen helfen.

Teilweise werden Eigentümer von Wohnimmobilien höher besteuert als Eigentümer von gewerblich genutzten Grundstücken. Hier versuchen manche Länder mit nachträglichen Gesetzen gegenzusteuern. Gegen erteilte Grundsteuerbescheide hagelt es bereits Einsprüche. Auch erste Urteile sind schon gefallen. Ein Überblick.

Differenzierte Hebesätze in den Bundesländern

Neue Grundsteuerberechnung in Thüringen?

Thüringens Finanzministerin Katja Wolf (BSW) kündigte am 25.3.2025 die Neuberechnung von 860.000 Messbeträgen durch die Finanzämter an. Das solle für mehr Gerechtigkeit bei den Grundsteuerbescheiden sorgen. Dafür sei eine Gesetzesänderung nötig, die noch vor der Sommerpause den Landtag passieren soll. Wann es neue, günstigere Bescheide vor allem für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern geben soll, ist offen. Realistisch sei eher 2027 als 2026, so die Ministerin.

Unternehmen, die bei gewerblichen Grundstücken überdurchschnittlich entlastet worden seien, müssten wieder mit etwas höheren Steuern rechnen. Es gehe um Aufkommensneutralität. Die Kommunen könnten in einem zweiten Schritt die Hebesätze anpassen, um das Wohnen finanziell zu entlasten. Es sei aber offen, wie viele Kommunen gesplittete Hebesätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien anwenden werden.

Grundsteuerhebesatzgesetz in Rheinland-Pfalz

Der Landtag in Rheinland-Pfalz hat am 19.2.2025 zur Umsetzung der Reform das Grundsteuerhebesatzgesetz verabschiedet. Mit der Novelle steht es den Kommunen offen, differenzierte Hebesätze für Wohngrundstücke, Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke einzuführen. Explizit begründen müssen Kommunen die Einführung differenzierter Hebesätze nicht.

Hamburg: Hebesatz, Steuermesszahl, Härtefallregelung

Am 10.9.2024 hat der Hamburger Senat ein Gesetzespaket zur Reform der Grundsteuer mit neuen Hebesätzen beschlossen: Der Satz bei der Grundsteuer B wurde erstmals seit 2005 von 540 auf 975 Prozent erhöht. Ermäßigungen für eine normale Wohnlage oder geförderte oder denkmalgeschützte Wohnungen bleiben erhalten. Die Steuermesszahl für Wohnflächen wurde auf 0,70 ermäßigt und für den gewerblichen Bereich (Nicht-Wohnen) eine Messzahl von 0,87 festgelegt. Die neuen Werte sind feste Faktoren, die zur Berechnung der Steuer dienen. Ein besonders hoher Hebesatz von 8.000 Prozent ist für unbebautes, baureifes Land (Grundsteuer C) vorgesehen.

Im Februar 2025 wurde eine Härtefallregelung erlassen. Die liegt vor, wenn ein Einfamilienhaus in einem Naturschutzgebiet oder auf einem Moorgrundstück liegt und nicht an das Straßennetz angeschlossen ist. Auch bei sehr alten Gebäuden, die nur eingeschränkt nutzbar sind, oder einem Haus, für das Behörden ein Betretungsverbot ausgesprochen haben oder das regelmäßig bei Sturmfluten nicht bewohnbar ist, ist ein Teilerlass der Grundsteuer denkbar. Anträge müssen begründet werden. Ein Gutachten ist erforderlich.

Sachsen-Anhalt entlastet Wohneigentümer

Das Parlament in Sachsen-Anhalt hat am 23.10.2024 ein Gesetz zur optionalen Festsetzung differenzierter Hebesätze beschlossen. So sollen die Kommunen eine aufkommensneutrale Steuererhebung gewährleisten und unterschiedliche Belastungen von Wohn- und Nichtwohngrundstücken ausgleichen können.

Aktualisierte Hebesätze: Anpassungen in Hessen

Hessen hat am 9.8.2024 für 61 der 421 Kommunen die Empfehlungen zur Berechnung der Hebesätze aktualisiert. Bei zwölf Städten und Gemeinden sei das nötig geworden, weil sie die Hebesätze rückwirkend geändert hätten, wie die Oberfinanzdirektion in Frankfurt am Main mitteilte. Bei 49 weiteren Kommunen führten Abweichungen bei den Daten im Zuge von Steuerbefreiungen zu der Aktualisierung.

Grundsteuer in Bremen: Aufkommensneutral per Gesetz

Eine Analyse der Zahlen durch das Finanzressort in Bremen hat ergeben, dass es bei Anwendung der Messzahlen nach dem Bundesmodell, für das sich das Land entschieden hat, zu einer erheblichen Belastungsverschiebung käme. Um den Effekt zu dämpfen, steuert der Senat mit Landessteuermesszahlen gegen. Der Gesetzentwurf wurde am 6.8.2024 beschlossen.

Außerdem wurde das Ortsgesetz für den neuen Hebesatz für die Grundsteuer B in der Stadt Bremen auf den Weg gebracht. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille; die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke wird auf 0,75 Promille angehoben. Der Hebesatz in der Stadt Bremen muss auf 755 Prozent (bisher 695 Prozent) reduziert werden. Bremerhaven legt den Hebesatz selbst fest.

NRW: Musterwerte zu Grundsteuer-Hebesätzen

Da sich Nordrhein-Westfalen (NRW) mit dem Bundesmodell in großen Städten ebenfalls eine Schieflage zwischen Wohnen und Nicht-Wohnen abzeichnete, hat der Landtag am 4.7.2024 noch ein Gesetz mit einer eigenen Lösung verabschiedet: Eine Öffnungsklausel stellt den Kommunen nun frei, unterschiedliche Hebesätze anzuwenden.

Die Finanzverwaltung veröffentlichte am 20.6.2024 bereits für jede der 396 Kommunen Musterwerte für die Hebesätze. Als Berechnungsgrundlage wurden differenzierte Sätze für Wohnflächen und Nutzflächen mitgeliefert. Die Kommunen entscheiden aber selbst, ob sie unterschiedliche Werte wählen. Die Steuermesszahl beträgt in NRW für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nicht-Wohngrundstücke 0,34 Promille.

Ein Rechtsgutachten im Auftrag des Städtetags NRW hält das Landesmodell allerdings für hochriskant und anfällig für Klagen. In der Kritik stehen differenzierte Hebesätze für Wohn- und Geschäftsgrundstücke.

Grundsteuergesetz: Berlin senkt Hebesatz deutlich

In Berlin soll die Grundsteuerreform die Wohnkosten nicht verteuern. Das Abgeordnetenhaus hat am 20.6.2024 ein Gesetz mit Änderungen zu den Eckpunkten der Steuer beschlossen. Der Hebesatz für die Grundsteuer B wird von 810 auf 470 Prozent gesenkt. Außerdem wird die Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke verändert: Sie beträgt künftig 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,45 Promille. Die Änderungen sollen dazu beitragen, dass die Berliner nicht deutlich mehr Grundsteuer zahlen als bisher.

Grundsteuermodelle und Hebesätze nach Bundesland

Grundsteuer-Regelungen der Länder und Informationen zur Reform im Überblick

Transparenzregister für faire Grundsteuer

Im Netz gibt es die sogenannten fairen Hebesätze – das heißt: die Grundsteuer soll in Summe in der jeweiligen Kommune nicht steigen – der Bundesländer zu finden. Baden-Württemberg hat ein Transparenzregister am 9.9.2024 veröffentlicht, das im Oktober 2024 aktualisiert wurde; und Schleswig-Holstein weist aus, wie Städte und Gemeinden die Hebesätze für 2025 festlegen müssten, um Grundsteuereinnahmen in derselben Höhe wie vor der Reform zu erzielen.

Auch Berlin, Bremen, Hamburg, Sachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Rheinland-Pfalz haben faire Hebesätze als Empfehlung für Städte und Gemeinden veröffentlicht. In Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern müssen die Kommunen die fairen und die festgesetzten Hebesätze nennen.

Urteile zur neuen Grundsteuer

Knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland müssen neu bewertet werden. Die Neuberechnung der Grundsteuer ab Januar 2025 hatte das Bundesverfassungsgericht gefordert. Bereits nachdem am 31.1.2023 die verlängerte Abgabefrist für die Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgelaufen war und erste Wertbescheide erlassen wurden, kam es zu Klagen vor Verfassungs- und Finanzgerichten.

In einem Verfahren vor dem Finanzgericht (FG Köln) wurde die erste Musterklage aus NRW gegen das Bundesmodell abgewiesen. Durchgreifende verfassungsrechtliche Bedenken, wie sie die Kläger angeführt hatten, sah das Gericht nicht. Der Senat ließ die Revision zum Bundesfinanzhof zu.

Das Finanzgericht (FG) Hamburg hat am 13.11.2024 in einem Musterverfahren eine Klage gegen die Grundsteuerreform abgewiesen. Wegen der grundlegenden Bedeutung ist die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen.

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