Koalitionsvertrag 2025 aus Immobiliensicht

Union und SPD haben sich am 9.4.2025 auf einen Koalitionsvertrag für die 21. Legislaturperiode geeinigt. Damit ist der Weg frei für die Bildung einer schwarz-roten Bundesregierung – die Kanzlerwahl von Friedrich Merz (CDU) ist für dem 7. Mai vorgesehen.

Das 146-Seiten-Papier mit der Überschrift "Verantwortung für Deutschland" regelt auch die Verteilung der Ministerien. Das Bauministerium bleibt erhalten und soll weiterhin von der SPD geführt werden. Ob Klara Geywitz Chefin bleibt, ist noch offen.

Alle Vereinbarungen stehen unter dem Vorbehalt, dass der Vertrag von den drei Parteien abgesegnet wird. Die SPD wird dazu die Mitglieder befragen. Die CDU plant einen Kleinen Parteitag am 28. April. Bei der CSU ist nur ein Vorstandsbeschluss vorgesehen.

Der Koalitionsvertrag bringt auch einige Neuigkeiten für die Immobilienbranche mit sich. Zunächst die wichtigsten Themen im Kurzüberblick und im Anschluss die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.

Mieterschutz

Im Streit um die Mietpreisbremse haben sich Union und SPD geeinigt: Die soll in angespannten Wohnungsmärkten um vier Jahre bis Ende 2029 verlängert werden. Die verschärfte Kappungsgrenze und die Länderöffnungsklausel sind wiederum vom Tisch.

Geplant sind zudem strengere Regeln für Indexmieten bei Wohnraummietverträgen, für die Vermietung möblierter Wohnungen und bei Kurzzeitvermietungen.

Auch die Vorschriften zur Modernisierungsumlage sollen neu gefasst werden. Ziel ist, für Vermieter Anreize zu Investitionen in den Wohnungsbestand zu schaffen und dabei gleichzeitig die Bezahlbarkeit der Miete zu sichern.

Mieter sollen die Möglichkeit erhalten, einmalig eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen durch die Nachzahlung der Rückstände abzuwenden. Bislang kann eine sogenannte Schonfristzahlung nur eine außerordentliche Kündigung abwenden, wie der BGH mehrfach bestätigt hat.

Um die Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften, eine Reform der Mietwucher-Vorschriften im Wirtschaftsstrafgesetz und eine Bußgeldbewehrung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorzubereiten, soll eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen eingesetzt werden. Bis Ende 2026 soll diese Ergebnisse liefern.

Das kommunale Vorkaufsrecht soll in Milieuschutzgebieten gestärkt werden. Bei der Modernisierungsumlage soll reformiert werden, konkret formuliert ist nichts. Das "Umwandlungsverbot" (§ 250 BauGB) soll um fünf Jahre verlängert werden. Die Vorschrift gilt bislang befristet bis Ende 2025.

Wohnungsbau

In den ersten 100 Regierungstagen wollen Union und SPD einen Gesetzentwurf zur Einführung der eines "Wohnungsbauturbos" vorlegen. Der Gebäudetyp E, Steuererleichterungen, Bürokratieabbau und eine Vereinfachung von Bau-, Planungs- und Umweltrecht sollen den Bau von Wohnungen außerdem vorantreiben. Auch der neue Investitionsfonds soll kommen.

Die KfW-Förderung soll auf zwei Programme konzentriert werden: eins für Neubau, eins für Modernisierung. Die Förderfähigkeit des EH55-Standards soll zumindest befristet wiederhergestellt werden.

Heizungsgesetz & Sanierung

"Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen", heißt es im Vertrag. Gemeint ist: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll erneut reformiert werden, jetzt mit dem Fokus auf der CO2-Reduktion weg von der Energieeffizienz als zentraler Steuerungsgröße.

Die Heizungsförderung will Schwarz-Rot fortsetzen. Neu ist: Die Kosten für energetische Sanierungen von geerbten Immobilien sollen künftig von der Steuer absetzbar sein.

Wohneigentum

Geplant sind Maßnahmen zur Förderung zur Wohneigentumsbildung für Familien ("Starthilfe Wohneigentum"), "eigenkapitalersetzende" Maßnahmen und steuerliche Erleichterungen. Die Grunderwerbsteuer wird aber nicht angefasst. Staatliche Bürgschaften für Hypotheken sollen geprüft werden.

Bauträgervertragsrecht: Die Koalitionäre wollen auch prüfen, wie Immobilienkäufer künftig besser vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers geschützt werden können. 

Elementarschadenversicherung

Seit Jahren wird über die Pflicht einer Elementarschadenversicherung debattiert. Der Koalitionsvertrag sieht vor, dass im Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten werden soll – und im Bestandsgeschäft sollen sämtliche Wohngebäudeversicherungen zu einem Stichtag um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden müssen.

Koalitionsvertrag 2025 zwischen CDU, CSU und SPD (PDF)

Stimmen aus der Immobilienbranche zum Koalitionsvertrag lesen Sie hier:

Immobilienbranche bewertet Koalitionsvertrag

Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD für die 21. Legislaturperiode (Auszug)

1.3 Verkehr und Infrastruktur, Bauen und Wohnen

Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung

Deutschland muss auf dem Weg zur Planungs- und Baubeschleunigung mutige Wege gehen. Notwendig ist eine grundsätzliche Überarbeitung von Planungs-, Bau-, Umwelt-, Vergabe- und des (Verwaltungs-)Verfahrensrechts. Wir werden eine europäische Initiative zur Planungs- und Genehmigungsbeschleunigung starten; der nationale „Pakt für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ wird fortgesetzt. Wir wollen ein einheitliches Verfahrensrecht („one-for-many“) für Infrastrukturvorhaben schaffen. Verfahrensbeschleunigende Potenziale nutzen wir in der Bundesraumordnung und im Baugesetzbuch. Wir stärken die Multikodierung von Flächen. Formalisierte Verfahren werden flexibilisiert, Verfahrensstufen reduziert, um Doppelprüfungen abzubauen. Erörterungstermine werden fakultativ ausgestaltet. Das Bundesraumordnungsrecht soll mit den Ländern strategischer aufgestellt und mit überragendem öffentlichem Interesse ausgestattet werden. Ein Verfahren wird in dem Recht beendet, in dem es begonnen wurde: Wir führen eine verbindliche Stichtagsregelung zum frühestmöglichen Zeitpunkt im Planungsprozess ein. Der identische, der erweiterte und der vollseitige Ersatzneubau bei Infrastrukturvorhaben soll von der Pflicht eines Planfeststellungsverfahrens ausgenommen werden. Die Plangenehmigung soll zum Regelverfahren werden. Beteiligungen der Träger öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit sowie Prüfungen finden nur einmal statt. Für wesentliche Infrastrukturvorhaben wird der vorzeitige Maßnahmenbeginn zur Aufrechterhaltung einer funktionierenden Infrastruktur im laufenden Planverfahren zugelassen. Wir erleichtern in einem Naturflächenbedarfsgesetz die Ausweisung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und die Vernetzung von Ausgleichsmaßnahmen (Biotopverbund). Beim Arten- und Naturschutz soll bundeseinheitlich der Populationsansatz angewendet werden. Mit den Ländern werden wir die Planungs- und Genehmigungsverfahren vollständig digitalisieren. Mit den Kammern wollen wir Planungskapazitäten ausbauen.

Bauen und Wohnen

Wohnen wollen wir für alle Menschen bezahlbar, verfügbar und umweltverträglich gestalten. Alle Wohnformen, ob Eigentum oder Mietwohnung, in der Stadt und im ländlichen Raum sind für uns gleichwertig. Wir kurbeln den Wohnungsbau und die Eigentumsbildung durch eine Investitions-, Steuerentlastungs- und Entbürokratisierungsoffensive an. Zur Stabilisierung des Wohnungsmarktes wird der soziale Wohnungsbau als wesentlicher Bestandteil der Wohnraumversorgung ausgebaut.

Mieter müssen wirksam vor Überforderung durch immer höhere Mieten geschützt werden. Wir stärken die städtebauliche Entwicklung unseres Landes, gerade auch in den ländlichen Räumen, bekämpfen Leerstand in strukturschwachen Regionen, stärken Innenstädte und soziale Infrastrukturen und passen sie an Klimawandel sowie Barrierefreiheit an.

Wir werden das Baugesetzbuch in zwei Schritten novellieren. In den ersten Tagen werden wir einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbau-Turbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit vorlegen sowie Lärmschutzfestsetzungen erleichtern; zugleich werden die Vorschriften über den Umwandlungsschutz (§ 250 Baugesetzbuch) und die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt um fünf Jahre verlängert. In einem zweiten Schritt werden wir eine grundlegende Reform zur Beschleunigung des Bauens vornehmen. Um eine nachteilige Ausstrahlungswirkung auf die Umgebung zu vermeiden, wird das Vorkaufsrecht für Kommunen in Milieuschutzgebieten und bei Schrottimmobilien entsprechend gestärkt, der preislimitierte Vorkauf für solche Immobilien vereinfacht und die Umgehung von kommunalen Vorkaufsrechten bei Share Deals verhindert.

In Milieuschutzgebieten werden Vorhaben zur Herstellung von Barrierearmut und energetischer Sanierung sozialverträglich ermöglicht. Selbstnutzende Eigentümer werden wir von den Regelungen des Milieuschutzes ausnehmen. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), das Bauplanungsrecht und die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft) werden weiterentwickelt, um Nutzungskonflikte zwischen Wohnen, Gewerbe und Landwirtschaft zu lösen. Baustandards werden vereinfacht und der Gebäudetyp E abgesichert. Die Bindungswirkung von Normsetzungen durch Selbstverwaltungsorganisationen wird überprüft und auf ein sicherheitsrelevantes Maß zurückgeführt. Um den Gebäudetyp E zivilrechtlich zu ermöglichen, wird eine gesetzliche Verknüpfung mit den technischen Baubestimmungen der Länder vorgenommen. Das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik stellt künftig keinen Mangel mehr dar. Die unabhängige Stelle zur Kostenfolgeprüfung von DIN-Normen wird eingesetzt. Durch serielles, modulares und systemisches Bauen heben wir Beschleunigungspotenziale.

Zur Wohneigentumsbildung für Familien („Starthilfe Wohneigentum“), zur Neubauförderung und zur Sanierung bestehenden Wohnraums werden steuerliche Maßnahmen verbessert, eigenkapitalersetzende Maßnahmen geschaffen und die Übernahme von staatlichen Bürgschaften für Hypotheken geprüft. Die Förderprogramme der KfW werden zu zwei zentralen Programmen zusammengeführt und vereinfacht: ein Programm für den Neubau und eines für die Modernisierung. Dabei setzen wir Anreize für einfaches, klimafreundliches und kostenreduziertes Bauen. Zur Vergabe von Eigen- und Fremdkapital soll im Zusammenspiel von öffentlichen Garantien (zum Beispiel der KfW) und privatem Kapital ein Investitionsfonds für den Wohnungsbau aufgelegt und auch kommunale Wohnungsbaugesellschaften durch eigenkapitalentlastende Maßnahmen unterstützt werden. Wir wollen zudem die günstigen Finanzierungskonditionen des Bundes und die Expertise der Wohnungswirtschaft für schnelles und effizientes Bauen zusammenbringen und werden daher zeitnah durch eine Beteiligung des Bundes, zum Beispiel durch Garantien, die Finanzierungskosten so senken, dass gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft in großer Zahl Wohnungen in angespannten Wohnungsmärkten für unter 15 EUR pro Quadratmeter entstehen können. Um die Wohnungsfürsorge für Bundesbedienstete auszubauen, kann die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) eigene Einnahmen verwenden und wird zudem zu diesem Zweck mit einer begrenzten Kreditfähigkeit ausgestattet.

Für die Erreichung der Klimaziele ist der Gebäudesektor zentral. Bezahlbarkeit, Technologieoffenheit, Versorgungssicherheit und Klimaschutz sind unsere Ziele für die Modernisierung der Wärmeversorgung. Wir werden das Heizungsgesetz abschaffen. Das neue GEG machen wir technologieoffener, flexibler und einfacher. Die erreichbare CO2-Vermeidung soll zur zentralen Steuerungsgröße werden. Den Quartiersansatz werden wir stärken. Die Sanierungs- und Heizungsförderung werden wir fortsetzen. Die Kosten für energetische Sanierungen ererbter Immobilien werden künftig von der Steuer absetzbar. Die Förderfähigkeit des EH55-Standards wollen wir zeitlich befristet zur Aktivierung des Bauüberhangs wiederherstellen. Die Verzahnung von GEG und kommunaler Wärmeplanung vereinfachen wir. Die nationalen Gebäudeeffizienzklassen im GEG werden mit unseren Nachbarländern harmonisiert. Spielräume bei der Umsetzung der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) schöpfen wir aus. Für eine Verlängerung der Umsetzungsfristen setzen wir uns ein.

Wir führen eine Abfallende-Regelung in der Ersatzbaustoffverordnung ein, ermöglichen notwendige Anlagen für die verstärkte Nutzung von Recycling-Baustoffen. Wir werden einen Aktionsplan biobasierte Baustoffe und einen Aktionsplan energieintensive Baustoffe erstellen. Investitionen in den sozialen Wohnungsbau werden schrittweise deutlich erhöht, in diesem Rahmen werden die Mittel für Junges Wohnen verdoppelt und Mittel für barrierefreies, altersgerechtes Wohnen zur Verfügung gestellt. Für bewilligte Projekte werden schnell ausreichende Mittel zur Abfinanzierung zur Verfügung gestellt.

Um die „WG-Garantie“ für Auszubildende und Studierende zu erreichen, werden wir neben den zusätzlichen Investitionen in Junges Wohnen die Förderbestimmungen für den Belegungsankauf von Wohnraum für Auszubildende und Studierende öffnen. Der Verbraucherschutz zur Durchsetzung von Mieterrechten für junge Menschen wird gestärkt. Damit auch Auszubildende profitieren können, werden Beratungskompetenzen in einer Anlaufstelle für Auszubildenden-Wohnen auf Bundesebene gebündelt. Der Wohnungsbau soll aus den Beihilfevorschriften der EU ausgenommen werden. Das genossenschaftliche Wohnen wird weiter gefördert, die Wohngemeinnützigkeit wollen wir mit Investitionszuschüssen ergänzen. Das Wohngeld wird mit den Ländern vereinfacht.

Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten wird für vier Jahre verlängert. Bis zum 31.12.2026 wird eine Expertengruppe mit Mieter- und Vermieterorganisationen die Harmonisierung von mietrechtlichen Vorschriften, eine Reform zur Präzisierung der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz und eine Bußgeldbewehrung bei Nichteinhaltung der Mietpreisbremse vorbereiten. In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieten bei der Wohnraumvermietung, möblierte und Kurzzeitvermietungen einer erweiterten Regulierung unterworfen. Über eine Änderung der Modernisierungsumlage werden wir dafür Sorge tragen, dass zum einen wirtschaftliche Investitionen in die Wohnungsbestände angereizt werden und zum anderen die Bezahlbarkeit der Miete künftig besser als jetzt gewährleistet bleiben kann. So lösen wir das Vermieter-Mieter-Dilemma auf. Die Wertgrenze bei Kleinmodernisierungen wird bis Ende 2025 auf 20.000 Euro angehoben. Die Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter sollen transparenter und einfacher nachvollziehbar sein.

Damit Vermieten wieder attraktiver wird, gilt: Wer günstig vermietet, wird steuerlich belohnt. Eine nationale Mietenberichterstattung wird eingeführt. Der Aktionsplan gegen Wohnungslosigkeit wird umgesetzt. Um Obdachlosigkeit zu verhindern, soll die Schonfristzahlung einmalig eine ordentliche Kündigung abwenden können (Härtefallregelung).

Die Städtebauförderung wird modernisiert und vereinfacht, Innovationen werden gefördert. Für Kommunen unter 100.000 Einwohnern können die Länder integrierte Stadtentwicklungskonzepte regeln. Das Finanzvolumen der Städtebauförderung wird schrittweise verdoppelt. Wir werden die Mittel für die Modellvorhaben zur Weiterentwicklung der Städtebauförderung für die laufenden Maßnahmen verstärken und den zeitlichen Rahmen anpassen. Building Information Modeling (BIM) wird zum zentralen Instrument der Digitalisierung des Bauwesens weiterentwickelt. Die Errichtung eines Bundesforschungszentrums für klimaneutrales und ressourceneffizientes Bauen beginnen wir gemeinsam mit den Ländern Sachsen und Thüringen sowie unter Einbeziehung der Kompetenzen anderer Länder und stellen eine verstetigte Finanzierung sicher. Wir stehen zum Berlin/Bonn-Gesetz und werden eine Zusatzvereinbarung abschließen. In Halle (Saale) wird das „Zukunftszentrum für Deutsche Einheit und Europäische Transformation“ errichtet.

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3.2 Recht

Zivilrecht

Elementarschadenversicherung

Wir führen ein, dass im Neugeschäft die Wohngebäudeversicherung nur noch mit Elementarschadenabsicherung angeboten wird, und im Bestandsgeschäft sämtliche Wohngebäudeversicherungen zu einem Stichtag um eine Elementarschadenversicherung erweitert werden. Dabei prüfen wir, ob dieses Modell mit einer Opt-Out-Lösung zu versehen ist. Um eine langfristige Rückversicherbarkeit sicherzustellen, führen wir eine staatliche Rückversicherung für Elementarschäden ein. Die Versicherungsbedingungen werden weitgehend reguliert. Wir prüfen, wie Planungsträger in den Ländern für ihre Verantwortung bei der Bauleitplanung in besonders schadensgefährdeten Gebieten sensibilisiert werden können und konkretisieren die Staatshaftungsregeln der planenden Körperschaften, die neue Baugebiete in bisher unbesiedelten Arealen trotz dieser Risiken ausweisen. Die Belange der Mieterinnen und Mieter haben wir dabei im Blick.

Bauträgervertragsrecht

Wir prüfen, wie wir Verbraucher beim Immobilienkauf besser vor Insolvenz des Bauträgers schützen.