Koalitionsvertrag 2021 aus Immobiliensicht

Ende November hatten sich SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Nach der Billigung des Vertrages durch einen Parteitag (SPD, FDP) beziehungsweise eine Mitgliederbefragung (Grüne) wurde der Vertrag am 7.12.2021 unterzeichnet. Am 8.12. ist die Wahl von Olaf Scholz zum Bundeskanzler vorgesehen. Das Regierungsprogramm steht unter dem Titel "Mehr Fortschritt wagen. Bündnis für Freiheit, Gerechtigkeit und Nachhaltigkeit".

Der Koalitionsvertrag, auf den sich SPD, Grüne und FDP verständigt haben, enthält auch zahlreiche Passagen zu Immobilien-Themen wie Miete und Wohnungsbau. 

Hier finden Sie die wichtigsten Punkte zunächst kurz zusammengefasst; im Anschluss sind die entsprechenden Passagen im Volltext dokumentiert.

Eigenes Bauministerium

Der Bereich Bauen und Wohnen wird künftig in einem eigenen Bauministerium verantwortet. Klara Geywitz (SPD) übernimmt die Position der Bundesbauministerin. Geywitz war langjährige Abgeordnete im Brandenburgischen Landtag und zuletzt im Landesrechnungshof Brandenburg tätig. 2019 hatte sie zusammen mit dem jetzigen Bundeskanzler Olaf Scholz erfolglos für den SPD-Vorsitz kandidiert.

Parlamentarische Staatssekretäre im neuen Ministerium werden Cansel Kiziltepe und Sören Bartol. Kiziltepe gehört dem Bundestag seit 2013 an. Bartol sitzt bereits seit 2002 im Bundestag und war mehrere Jahre Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion für Bau, Wohnen und Stadtentwicklung.

Schaffung von Wohnraum

Das Thema „Schaffung von Wohnraum“ nimmt breiten Raum im Koalitionsvertrag ein, wie bereits im vorigen Koalitionsvertrag der Großen Koalition. Die Ampel-Parteien planen den Neubau von 400.000 Wohnungen jährlich, davon 100.000 öffentlich gefördert. Die Mittel für den sozialen Wohnungsbau und die soziale Eigenheimförderung sollen erhöht werden. Zudem will die Ampel eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen auf den Weg bringen.

Die lineare Abschreibung für den Neubau soll von zwei auf drei Prozent angehoben werden. Serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung sollen dazu beitragen, die Kosten für den Wohnungsbau zu senken.

Klimaschutz im Gebäudebereich

Änderungen am Gebäudeenergiegesetz (GEG) sollen dazu beitragen, die Klimaziele im Gebäudebereich zu erreichen. Ab 2025 sollen neu eingebaute Heizungen auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden müssen. Die Neubau-Standards sollen an den Standard KfW-Effizienzhaus 40 angeglichen werden. Bereits ab 2024 sollen bei wesentlichen Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden die auszutauschenden Teile dem Standard Effizienzhaus 70 entsprechen müssen.

Solarzellen auf Dächern sollen bei gewerblichen Neubauten verpflichtend, bei privaten Neubauten zur Regel werden.

Für die Teilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern will die Ampel-Koalition zum 1.6.2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen; sofern dies nicht gelingt, sollen die Kosten ab dann hälftig geteilt werden.

Mieterschutz

Die geltenden Mieterschutzregelungen sollen evaluiert und verlängert werden. So soll die Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten auf elf Prozent in drei Jahren abgesenkt werden. Derzeit beträgt die abgesenkte Kappungsgrenze 15 und die reguläre Kappungsgrenze 20 Prozent.

Die Mietpreisbremse soll bis zum Jahr 2029 verlängert werden.

In Mietspiegel sollen künftig die Mietverträge der letzten sieben Jahre einfließen. Zum 1.1.2020 war der Betrachtungszeitraum bereits von vier auf sechs Jahre verlängert worden. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden.

Sachkundenachweis für Verwalter

Für WEG-Verwalter, Mietverwalter und Immobilienmakler wollen die Ampel-Koalitionäre einen "echten Sachkundenachweis" einführen. Im Zuge der WEG-Reform war zuletzt anstelle eines Sachkundenachweises ein Anspruch von Wohnungseigentümern auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters eingeführt worden.

Flexiblere Grunderwerbsteuer

Um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern, sollen die Bundesländer mehr Flexibilität bei der Gestaltung der Grunderwerbsteuer erhalten. Als eine Möglichkeit nennt der Koalitionsvertrag die Einführung eines Freibetrages. Zur Gegenfinanzierung will die Ampel die Möglichkeit für Konzerne, mittels sogenannter Share Deals Grunderwerbsteuer zu sparen, beenden.

Koalitionsvertrag 2021 zwischen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP (pdf)

Kommentar von Dirk Labusch, Chefredakteur des Fachmagazins "Immobilienwirtschaft": Rätselhafter Koalitionsvertrag

Koalitionsvertrag zwischen SPD, Grünen und FDP für die 20. Legislaturperiode (Auszug)

Bauen und Wohnen

Wohnen ist ein Grundbedürfnis und so vielfältig wie die Menschen. Wir werden das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm, innovativ und mit lebendigen öffentlichen Räumen gestalten. Dabei haben wir die Vielfalt der Rahmenbedingungen und Wohnformen und individuellen Bedürfnisse der Menschen in ländlichen und urbanen Räumen im Blick.

Dafür starten wir einen Aufbruch in der Bau-, Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik. Unser Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen. Dafür werden wir die finanzielle Unterstützung des Bundes für den sozialen Wohnungsbau inklusive sozialer Eigenheimförderung fortführen und die Mittel erhöhen.

Wir werden ein „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ mit allen wichtigen Akteuren schließen. Wir werden zeitnah eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen auf den Weg bringen und so eine neue Dynamik in den Bau und die dauerhafte Sozialbindung bezahlbaren Wohnraums erzeugen. Sie soll nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit die Struktur der etablierten Wohnungswirtschaft ergänzen, ohne diese zu benachteiligen.

Wir legen ein Bund-Länderprogramm für studentisches Wohnen, für junges Wohnen und Wohnen für Auszubildende auf. Wir werden eine Bau- und Investitionsoffensive starten, die die Voraussetzungen schafft schnell und günstig zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und zu erhalten, und dadurch sowohl der Bau- und Immobilienwirtschaft langfristige Planungsperspektive als auch den Mieterinnen und Mietern Sicherheit gibt.

Wir werden einen Bau-, Wohnkosten und Klimacheck einführen. Wir wollen Kommunen helfen, Potenzialflächenregister einzuführen.

Wir setzen im Rahmen des Bündnisses die Arbeit der Baukostensenkungskommission fort. Wir gliedern die nicht bahnnotwendigen Immobilien des Bundeseisenbahnvermögens in die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) ein und richten die BImA auf unsere bau-, wohnungs-, stadtentwicklungspolitischen und ökologischen Ziele aus. Wir werden der BImA mehr Freiheiten verschaffen und ihr die Aufnahme von Krediten ermöglichen. Die BImA soll künftig selbst investieren und bauen sowie weiterhin kommunales Bauen unterstützen können. Dazu wollen wir die Verantwortung für Planung, Bau und Betrieb der Bundesbauten und Bundesliegenschaften bei der BImA konzentrieren.

Wir werden unseren Einsatz für altersgerechtes Wohnen und Barriereabbau verstärken und die Mittel für das KfW Programm auskömmlich aufstocken.

Digitalisierung und Vereinfachung

Wir werden durch serielles Bauen, Digitalisierung, Entbürokratisierung und Standardisierung die Kosten für den Wohnungsbau senken. Wir wollen modulares und serielles Bauen und Sanieren durch Typengenehmigungen beschleunigen. Wir wollen die Prozesse der Normung und Standardisierung so anpassen, dass Bauen günstiger wird.

Wir werden die Bau- und Immobilienwirtschaft sowie alle Ebenen der Verwaltung unterstützen die Digitalisierung zu meistern, Open-BIM und einheitliche Schnittstellen/Standards umzusetzen. Der Bundesbau ist Vorbild bei der Digitalisierung und unseren bau-, wohnungs- und klimapolitischen Zielen.

Wir werden das Baugesetzbuch (BauGB) mit dem Ziel novellieren, seine Instrumente noch effektiver und unkomplizierter anwenden zu können, Klimaschutz und -anpassung, Gemeinwohlorientierung und die Innenentwicklung zu stärken sowie zusätzliche Bauflächen zu mobilisieren und weitere Beschleunigungen der Planungs- und Genehmigungsverfahren vorzunehmen. Wir werden die entsprechenden Regelungen im Baulandmobilisierungsgesetz entfristen und die rechtlichen Grundlagen für eine vollständige Digitalisierung der Bauleitplanverfahren schaffen. Wir werden prüfen, ob sich aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) gesetzgeberischer Handlungsbedarf ergibt. Wir wollen die Bauforschung stärken.

Klimaschutz im Gebäudebereich

Im Rahmen des Klimaschutzsofortprogramms führen wir 2022 nach dem Auslaufen der Neubauförderung für den KfW-Effizienzhausstandard 55 (EH 55) ein Förderprogramm für den Wohnungsneubau ein, das insbesondere die Treibhausgas-Emissionen (THG-Emissionen) pro m² Wohnfläche fokussiert und ändern das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wie folgt: Zum 1. Januar 2025 soll jede neu eingebaute Heizung auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden; zum 1. Januar 2024 werden für wesentliche Ausbauten, Umbauten und Erweiterungen von Bestandsgebäuden im GEG die Standards so angepasst, dass die auszutauschenden Teile dem EH 70 entsprechen; im GEG werden die Neubau-Standards zum 1. Januar 2025 an den KfW-EH 40 angeglichen. Daneben können im Rahmen der Innovationsklausel gleichwertige, dem Ziel der THGEmissionsreduzierung folgende Maßnahmen eingesetzt werden.

Wir werden mit der Wohnungswirtschaft die begonnene Innovationspartnerschaft wieder aufgreifen und den Quartiersansatz und die Innovationsklausel fortschreiben. Wir heben die lineare Abschreibung für den Neubau von Wohnungen von zwei auf drei Prozent an und behalten dabei die unterschiedlichen Effekte auf die verschiedenen Bauherren im Blick. So starten wir die klimagerechte Neubauoffensive.

Um eine wirtschaftlich effiziente, sozialverträgliche Umsetzung der Klimaschutzziele, insbesondere orientiert an der eingesparten Tonne CO2, sicherzustellen, setzen wir auf passgenaue und technologieoffene Maßnahmen aus Optimierung der Gebäudehülle, der technischen Anlagen zur Erzeugung und Versorgung mit erneuerbarer Energie am Gebäude und Quartierslösungen. Die Förderprogramme werden wir den Zielen und Bedarfen entsprechend weiterentwickeln und umschichten.

Wir werden die Grundlagen schaffen, den Einsatz grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten verstärkt betrachten zu können. Dazu führen wir u. a. einen digitalen Gebäuderessourcenpass ein. So wollen wir auch im Gebäudebereich zu einer Kreislaufwirtschaft kommen. Außerdem werden wir eine nationale Holzbau-, Leichtbau- und Rohstoffsicherungsstrategie auflegen. Innovativen Materialien, Technologien und Start-ups wollen wir den Markteintritt und Zulassungen erleichtern.

In den Verhandlungen über das EU-Programm „Fit for 55“ unterstützen wir die Vorschläge der EU-Kommission im Gebäudesektor. Um das Mieter-Vermieter-Dilemma zu überwinden, prüfen wir einen schnellen Umstieg auf die Teilwarmmiete. Im Zuge dessen wird die Modernisierungsumlage für energetische Maßnahmen in diesem System aufgehen. Wir wollen eine faire Teilung des zusätzlich zu den Heizkosten zu zahlenden CO2-Preises zwischen den Vermietern einerseits und Mieterinnen und Mietern andererseits erreichen. Wir wollen zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen, das die Umlage des CO2-Preises nach BEHG regelt. Sollte dies zeitlich nicht gelingen, werden die erhöhten Kosten durch den CO2-Preis ab dem 1. Juni 2022 hälftig zwischen Vermieter und Mieterin bzw. Mieter geteilt.

Wir streben eine breite, systematische Nutzung von Sanierungsfahrplänen an und werden diese z. B. für Wohnungseigentumsgemeinschaften und beim Kauf eines Gebäudes kostenlos machen.

Wir werden serielles Sanieren vorantreiben, indem wir das Förderprogramm fortführen und innerhalb des BEG ausweiten. Im Rahmen des Forschungsprogramms „Zukunft Bau“ werden wir serielles und modulares Bauen und Sanieren z. B. nach dem niederländischen Energiesprong-Prinzip weiterentwickeln sowie bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Hürden identifizieren und beseitigen. Wir verbessern, vereinheitlichen und digitalisieren den Gebäudeenergieausweis. Wir werden die Erstellung eines digitalen Gebäudeenergiekatasters prüfen.

Wir werden das Wohngeld stärken, eine Klimakomponente einführen und kurzfristig einen einmalig erhöhten Heizkostenzuschuss zahlen.

Schutz der Mieterinnen und Mieter

Solange nicht genug bezahlbare Wohnungen gebaut werden, verhindert die Wohnraumknappheit vor allem in Ballungsgebieten, dass sich angemessene Mieten am Wohnungsmarkt bilden können. Daher werden wir die geltenden Mieterschutzregelungen evaluieren und verlängern. In angespannten Märkten werden wir die Kappungsgrenze auf elf Prozent in drei Jahren absenken. Wir verlängern die Mietpreisbremse bis zum Jahre 2029. Wir werden qualifizierte Mietspiegel stärken, verbreitern und rechtssicher ausgestalten. Zur Berechnung sollen die Mietverträge der letzten sieben Jahre herangezogen werden. Wir werden für mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen sorgen.

Für Gemeinden über 100.000 Einwohnerinnen bzw. Einwohnern werden qualifizierte Mietspiegel verpflichtend. Wir werden ein Pilotprojekt starten, um in ausgesuchten Kommunen anhand von Angaben in der Steuererklärung einen Mietspiegel zu erstellen.

Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, werden wir das Mietrecht, insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern. Wir setzen uns zum Ziel, bis 2030 Obdach- und Wohnungslosigkeit zu überwinden und legen einen Nationalen Aktionsplan dafür auf.

Wohneigentum

Wir wollen mehr Menschen in Deutschland ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum zu wohnen. Die Hürden beim Eigentumserwerb wollen wir durch eigenkapitalersetzende Darlehen senken und Schwellenhaushalte langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen beim Eigentumserwerb unterstützen.

Wir wollen den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer z. B. durch einen Freibetrag ermöglichen, um den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu erleichtern. Zur Gegenfinanzierung nutzen wir das Schließen von steuerlichen Schlupflöchern beim Immobilienerwerb von Konzernen (Share Deals).

Wir wollen die illegale Finanzierung von Immobilien durch geeignete Maßnahmen bekämpfen. Dazu gehört der Versteuerungsnachweis für gewerbliche und private Immobilienkäufer aus dem Ausland, bei jeglichem Immobilienerwerb in Deutschland, und ein Verbot des Erwerbs von Immobilien mit Bargeld. Im Grundbuch wird eine ladungsfähige Anschrift bei Änderungen verpflichtend. Wir geben eine Machbarkeitsstudie in Auftrag um zu untersuchen, ob ein Grundbuch auf der Blockchain möglich und vorteilhaft ist.

Wir führen den echten Sachkundenachweis für Makler, Miet- und WEG-Verwalter ein. Wir wollen das KfW Programm zum Kauf von Genossenschaftsanteilen stärken.

Städtebau

Wir wollen lebenswerte Städte, Gemeinden und ländliche Regionen in ganz Deutschland und orientieren uns an der Neuen Leipzig-Charta. Wir sichern die Städtebauförderung dauerhaft und erhöhen sie. Die Senkung der THG-Emissionen und Klimaanpassung sind zentrale Bestandteile. Die Hürden für finanzschwache Kommunen senken wir und prüfen die Möglichkeiten mehrjähriger Bund- Länder-Vereinbarungen. Die vorhandenen Fördermaßnahmen im Bereich des Städtebaus wollen wir flexibilisieren und entbürokratisieren sowie die Einrichtungen der Baukultur stärken. Wir entwickeln den Smart-City-Stufenplan weiter, stärken BIM Deutschland und richten ein Smart-City- Kompetenzzentrum ein. Wir wollen die nutzungsgemischte Stadt.

Wir wollen zum Schutz der Gesundheit zukünftig die gesamte Lärmsituation berücksichtigen und werden die Einführung einer Gesamtlärmbetrachtung prüfen. Diese könnte zum Beispiel die Belastungen aus Straßen-, Schienen- und Luftverkehr sowie von Industrie- und Gewerbeanlagen zusammenführen. Die TA Lärm werden wir modernisieren und an die geänderten Lebensverhältnisse in den Innenstädten anpassen, um Zielkonflikte zwischen Lärmschutz und heranrückender Wohnbebauung aufzulösen.

Wir erkennen für Clubs und Livemusikspielstätten ihren kulturellen Bezug an. Für beides werden wir die Baunutzungsverordnung und TA Lärm anpassen.

Wir wollen die Honorarordnung für Architekten (HOAI) reformieren und die Leistungsbilder anpassen. Wir machen das Programm “Zukunftsfähige Innenstädte und Zentren” mit der Städtebauförderung kompatibel.

Wir unterstützen Kommunen bei der Prävention und Bewältigung von Starkregenereignissen und der Anpassung an den Klimawandel. Die Hochwasserkatastrophe im Sommer 2021, vor allem im Ahrtal und Teilen Nordrhein-Westfalens, hat uns eindrücklich vor Augen geführt, welche verheerenden Folgen Extremwetter haben können. Wir werden den Wiederaufbau dort gemeinsam mit den Ländern mit aller Kraft vorantreiben.

Wir werden das Nachhaltigkeitsziel der Bundesrepublik beim Flächenverbrauch mit konkreten Maßnahmen hinterlegen. Die Regelung des § 13b BauGB wird nicht verlängert.

Wir prüfen die Einführung eines Innenentwicklungsmaßnahmengebietes.