Grundsteuer in den verschiedenen Bundesländern

Die neue Grundsteuer wird ab 1.1.2025 erhoben. Zur Anwendung kommen neue Berechnungsmodelle und Hebesätze. Doch die Umsetzung ist nicht bundeseinheitlich gleich. Während einige Länder das sog. Bundesmodell anwenden, haben sich andere Bundesländer dazu entschieden, eigene Landesgesetze zu verabschieden. Auch bei der Ermittlung der Hebesätze gibt es derzeit unterschiedliche Vorgehensweisen.

Lesen Sie auch: AdV einer Grundsteuerwertfeststellung im sog. Bundesmodell

Tipp: Einen allgemeinen Überblick zur Grundsteuerreform gibt das BMF in einem FAQ.

Grundsteuer in den verschiedenen Bundesländern: Überblick

Nachfolgend ein kompakter Überblick (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) zu den aktuellen Entwicklungen bei der Grundsteuer:

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer künftig auf Basis der Bodenrichtwerte bzw. des Grundstückwertes ermittelt. Die Hebesätze legen die Gemeinden fest. Das Bundesmodell kommt hier also nicht zur Anwendung.

Das FinMin Baden-Württemberg hat das Transparenzregister zur Anpassung der Hebesätze veröffentlicht. Dieses Register zeigt, welche Hebesätze für die Aufkommensneutralität notwendig wären. Das Transparenzregister wurde im Oktober 2024 aktualisiert.

Gegen die Landesgrundsteuer im Falle der Grundsteuer B waren Musterklagen vor dem FG Baden-Württemberg anhängig. Die Klagen wurden abgewiesen: Das Landesgrundsteuergesetz ist laut FG Baden-Württemberg verfassungsgemäß.

Mehr hierzu: Neue Grundsteuer B in Baden-Württemberg ist verfassungsmäßig

Tipp: Umfangreiche Informationen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg finden Sie hier.

Hinweis: Wer in Baden-Württemberg noch keine Grundsteuererklärung für land- und forstwirtschaftliches Vermögen abgegeben hat, muss mit Post vom Finanzamt rechnen. Die Finanzverwaltung macht am 17.9.2024 darauf aufmerksam, dass die Finanzämter in den kommenden Wochen mit der Schätzung für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) beginnen werden.

Bayern

Bayern hat sich gegen die Anwendung des Bundesmodells entschieden. Für Grundstücke wird in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt. Entscheidend sind demnach für die Berechnung die Flächen von Grund und Boden sowie Gebäude und die Gebäudenutzung.

Tipp: Umfangreiche Informationen zur Grundsteuer in Bayern finden Sie hier.

Berlin

In Berlin kommt das sog. Bundesmodell zur Anwendung. Die Rahmenbedingungen für die Umsetzung der Grundsteuerreform wurden im Juni 2024 im Abgeordnetenhaus beschlossen. Der Hebesatz wird von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt (vgl. auch News).

Bei den Messzahlen nutzt das Land Berlin seine Handlungsmöglichkeiten und passt diese im BlnGrStMG an. Für Wohngrundstücke wird die Steuermesszahl 0,31 Promille betragen und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,45 Promille. Ziel soll laut Angaben des SenFin Berlin Aufkommensneutralität sein, damit Wohnen durch die Reform im Durchschnitt nicht teurer wird.

Es wird eine Härtefallklausel geschaffen, damit in Einzelfällen die Möglichkeit besteht, die Grundsteuer für selbst genutzte Wohngrundstücke abzusenken.

Kleingärtner und landwirtschaftliche Betrieben sollen entlastet werden: Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Grundsteuer A) wird auf 0 Prozent herabgesetzt. 

• Weitere Informationen: Grundsteuer in Berlin.
• Tipp: Das SenFin Berlin stellt einen digitalen Grundsteuerrechner zur Verfügung.

Hinweis: Das FG Berlin-Brandenburg entschied in zwei Verfahren, dass das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht im sog. Bundesmodell, welches in Berlin und Brandenburg und der Mehrheit der anderen Bundesländer zur Anwendung kommt, verfassungsgemäß ist (vgl. News).

Brandenburg

Das Land Brandenburg setzt die Grundsteuerreform mit dem sog. Bundesmodell um.

Noch gibt es nicht viele Informationen, wie es mit dem Hebesätzen in Brandenburg weitergehen wird. Doch laut Medienberichten soll im November 2024 Klarheit herrschen. Das Land Brandenburg plant ein Transparenzregister. Hier soll für jede Kommune ausgewiesen werden, wie hoch der Hebesatz sein müsste, damit die Grundsteuerreform aufkommensneutral ist.

Tipp: Hier eine Übersicht zur Grundsteuer in Brandenburg.

Hinweis: Das FG Berlin-Brandenburg entschied in zwei Verfahren, dass das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht im sog. Bundesmodell, welches in Berlin und Brandenburg und der Mehrheit der anderen Bundesländer zur Anwendung kommt, verfassungsgemäß ist (vgl. News).

Bremen

Bremen wendet das sog. Bundesmodell an. Aktuelle Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform in Bremen finden Sie hier.

Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille, während die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke auf 0,75 Promille angehoben wird. Damit soll zugleich ein Anreiz gesetzt werden, unbebaute Grundstücke angesichts des Wohnraummangels auch zu nutzen.

Die neuen Hebesätze wurden am 13.11.2024 von der Stadtbürgerschaft beschlossen. Der Hebesatz für die Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) wird ab 2025 auf 755 Prozent festgelegt und für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) gilt ab 2025 ein Hebesatz von 0 Prozent. Voraussichtlich Mitte Januar 2025 werden allen Steuerpflichtigen ihre Grundsteuer-Bescheide zugesandt.

Hamburg

Hamburg hat sich gegen die Anwendung des Bundesmodells entschieden und ein eigenes Landesgesetz zur Grundsteuer veröffentlicht. Die Grundsteuer wird ab 1.1.2025 nach dem sog. "Wohnlagemodell" berechnet. Demnach wird die Grundsteuer B für Wohngebäude vorrangig anhand der Grundstücksgröße, der Gebäudefläche und der Wohnlage des Grundstücks ermittelt. Bei der Wohnlage wird zwischen "normaler" und "guter" Wohnlage unterschieden. Basis für die Bestimmung ist das Hamburger Wohnlagenverzeichnis.

Anfang Juli 2024 wurde bekannt, dass die Hebesätze für die neue Hamburger Grundsteuer ab 2025 für die Grundsteuer A 100 %, die Grundsteuer B 975 % und die Grundsteuer C 8.000 % betragen sollen. Die Messzahl für Nutzflächen soll 0,87 betragen, der Bereich Wohnen bleibt mit einer Messzahl von 0,7 besonders gefördert.

Der Hamburg Senat hat das sog. Grundsteueränderungsgesetz auf den Weg gebracht.  Es soll im Oktober 2024 von der Bürgerschaft verabschiedet werden. In dem Gesetz werden die neuen Hebesätze, Härtefallregelungen auch für Wohngrundstücke sowie der erste Stichtag für die Fälligkeit der neuen Grundsteuer (30. April 2025) geregelt.

Ausführliche Informationen zur Grundsteuerreform gibt die Finanzbehörde Hamburg hier.

Wichtig: Das FG Hamburg hat eine Klage gegen das Hamburgische Grundsteuergesetz abgewiesen.

Hinweis: Die Senatsverwaltung Hamburg hat darüber informiert, dass zwischen 27.112024 und 12.12.2024 alle Eigentümer, für deren Grundstücke bisher kein Mandat vorliegt, ein Informationsschreiben zum Thema SEPA-Mandate versandt wird. Die neue Grundsteuer ist erstmalig zum 30.4.2025 und nicht wie bisher zum 15. Februar eines Jahres zu zahlen, damit eine ausreichende Vorbereitungszeit für alle Bürger gewährleistet ist. Die Steuerverwaltung Hamburg ruf dazu auf, bestehende Daueraufträge zu löschen, keine Zahlungen für die Grundsteuer zum 15.2.2025 tätigen und stattdessen ein SEPA-Mandat zu erteilen.

Hessen

Im Bundesland Hessen kommt bei der Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Flächen-Faktor-Modell zur Anwendung. Informationen zur Grundsteuerreform in Hessen finden sich hier.

Das FinMin Hessen hat Hebesatzempfehlungen für Hessens Kommunen berechnet (vgl. News). Umfangreiche Informationen, FAQ, Erklärvideo und Übersichtskarten finden sich hier.

Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern wendet zur Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Bundesmodell an.

In Mecklenburg-Vorpommern soll ein Transparenzregister veröffentlicht werden (vgl. News).

Informationen zur Grundsteuerreform in Mecklenburg-Vorpommern finden Sie hier. 

Niedersachsen

In Niedersachsen kommt zur Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Flächen-Lage-Modell zur Anwendung.

Umfangreiche Informationen finden Sie hier.

Ein Musterverfahren ist vor dem FG anhängig. Entsprechende Einspruchsverfahren ruhen (vgl. News).

Nordrhein-Westfalen

Das Land NRW hat sich zur Anwendung des sog. Bundesmodells entschieden. Im Juni 2024 wurden Musterwerte veröffentlicht, die Kommunen informieren, wie hoch die Hebesätze sein müssten, damit die Grundsteuer aufkommensneutral erhoben wird. Zudem werden alle der Berechnung dieser Referenz-Hebesätze zugrundeliegenden Daten veröffentlicht. 

Die Kommunen in NRW sollen bei der rechtssicheren Umsetzung der Grundsteuer und der möglichen Nutzung von differenzierten Hebesätzen unterstützt werden. Hierür liefert das FinMin eine umfangreiche Argumentationshilfe in Form eines Gutachtens der Universitätsprofessoren für Öffentliches Recht und Steuerrecht, Prof. Dr. Klaus-Dieter Drüen (Ludwig-Maximilians-Universität München) und Prof. Dr. Marcel Krumm (Universität Münster). In dem 80-seitigen Gutachten legen die beiden Experten dar, welchen rechtlichen Anforderungen die Kommunen unterliegen und inwieweit sie ihre Satzungsautonomie ausgestalten können. 

Hintergrund: Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat am 4.7.2024 ein Gesetz verabschiedet, welches  differenzierte Hebesätzen ermöglicht, um den Kommunen im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume zu geben und bei Bedarf auf lokale Gegebenheiten besser reagieren zu können (vgl. FinMin NRW, Meldung v. 2.9.2024).

Die Berechnung der aufkommensneutralen Hebesätze wurde am 17.9.2024 aktualisiert. Zwar sind die  Veränderungen zu den bereits im Juni 2024 veröffentlichten Werten laut Angaben des FinMin NRW in der großen Mehrzahl der Städte und Gemeinden gering. Doch teilweise sinken die aufkommensneutralen Hebesätze deutlich. In einigen Kommunen weisen die aktualisierten Berechnungen aber auch höhere Werte aus.

Hinweis: Ein Gutachten im Auftrag des Städtetages NRW legt erhebliche rechtliche Risiken für die Städte durch das Landesmodell zur Grundsteuer mit differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke offen.

Allgemeine Informationen zur Grundsteuer in NRW finden Sie hier.

Hinweis: In einem aktuellen Urteil wurde eine Klage gegen die neue Grundsteuerbewertung abgewiesen.

Rheinland-Pfalz

Das Land Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an. Das FG Rheinland-Pfalz äußerte jedoch "ernstliche Zweifel" an der Verfassungsmäßigkeit der Regelung. Der BFH entschied über AdV, jedoch nicht abschließend über die Verfassungsmäßigkeit (vgl. News). 

Ausführliche Informationen zur Grundsteuer in Rheinland-Pfalz: Broschüre

Saarland

Das Saarland wendet zwar ebenfalls das Bundesmodell an, weicht jedoch bei der Höhe der sog. Steuermesszahlen ab. Die Kommunen erhalten Daten für die Neuberechnung der Hebesätze. Die einzelnen Städte und Gemeinden erhalten die hochgerechneten Grundsteuermessbeträge auf Basis der neuen Grundsteuerwerte innerhalb einer Bandbreite. Diese Zahlen werden auch auf der Homepage des Ministeriums zur Verfügung gestellt. Die Kommunen können diese nutzen, um die ab dem 1.1.2025 geltenden Hebesätze ab dem zweiten Halbjahr 2024 in den Räten festzulegen.

Informationen zur Grundsteuerreform im Saarland finden Sie hier.

Sachsen

Das Bundesland Sachsen wendet zwar ebenfalls das Bundesmodell an, weicht jedoch (ähnlich wie das Saarland) bei der Höhe der sog. Steuermesszahlen ab.

Informationen zur Grundsteuerreform in Sachsen finden Sie hier.

Sachsen hat eine Hebesatzprognose für die Grundsteuer 2025 veröffentlicht. So wurde für jede Gemeinde in Sachsen berechnet, welcher Hebesatz für das Jahr 2025 für eine aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform voraussichtlich festgelegt werden müsste. Wichtig: Es handelt sich jedoch um keine Vorgabe für die Kommunen!

Das Sächsische FG hat in mehreren Urteilen die Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 für rechtmäßig erklärt (vgl. News).

Sachsen-Anhalt

Das Land Sachsen-Anhalt wendet das Bundesmodell an.

Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform in Sachsen-Anhalt finden Sie hier.

Laut Medienberichten (vgl. Welt) will das Finanzministerium den Kommunen bis Mitte August 2024 die Daten für ein neues Grundsteuermodell in Sachsen-Anhalt zur Verfügung stellen.

Schleswig-Holstein

Das Land Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an.

Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform in Schleswig-Holstein finden Sie hier. Am 9.9.2024 hat das FinMin Schleswig-Holstein das Transparenzregister mit den aufkommensneutralen Hebesatzempfehlungen für die Kommunen zur Grundsteuerreform veröffentlicht.

Den Kommunen sollen differenzierte Hebesätze ermöglicht werden (vgl. News). 

Thüringen

Das Land Thüringen wendet das Bundesmodell an. Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform in Thüringen finden Sie hier.

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