Bürokratieentlastungsgesetz: Was Vermieter wissen müssen

Der Bundesrat hat am 18.10.2024 dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) zugestimmt. Das enthält auch Änderungen, die das Mietrecht betreffen, etwa die Erleichterung von Formvorschriften. Verkürzt wird auch die umsatzsteuerliche Aufbewahrungsfrist für Rechnungskopien, Kontoauszüge, Lohn- und Gehaltslisten von zehn auf acht Jahre.

Der Bundestag hatte das Vierte Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie (Viertes Bürokratieentlastungsgesetz) am 26.9.2024 verabschiedet.

Nachtrag: Das Gesetz wurde im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt zum großen Teil am 1.1.2025 in Kraft.

Gewerbemietverträge: Textform statt Schriftform

Für gewerbliche Mietverträge, die länger als ein Jahr laufen, ist bisher gemäß §§ 578, 550 BGB die Schriftform obligatorisch; ist die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Berufung auf einen Schriftformmangel ist häufig ein Ansatzpunkt, um sich aus langfristigen Gewerbemietverhältnissen zu lösen.

Nach Inkrafttreten des BEG IV reicht für Gewerbemietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, die Textform aus. Für bereits bestehende Mietverhältnisse gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr, das heißt, diese sind noch für ein Jahr nach den bisherigen Vorschriften zu beurteilen. Wird ein Mietvertrag früher geändert, gelten die neuen Vorschriften bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung.

Mieter: Textform bei Widerspruch zu Kündigung

Mieter können einer Kündigung unter Berufung auf einen Härtefall künftig gemäß § 574b Abs. 1 BGB in Textform widersprechen und eine Fortsetzung verlangen. Bisher war hier eine handschriftliche Unterschrift erforderlich. Der Härtefallwiderspruch gegen die Kündigung kann künftig auch per E-Mail oder Telefax erklärt werden.

Vermieter: Belegeinsicht digital

Vermieter sind künftig berechtigt, Belege über die Betriebskostenabrechnung auch ausschließlich elektronisch zum Abruf bereitzustellen oder per E-Mail zu übersenden. Sie können frei wählen, ob sie Mietern Originalbelege in Papierform oder elektronische Kopien – wie eingescannte Belege – vorlegen. Ob Vermieter ein papierloses Büro führen oder weiterhin Originale haben, spielt keine Rolle mehr. Selbst wenn Originale noch vorhanden wären, können Mieter auf elektronische Belege verwiesen werden.

Stellen Vermieter alle Belege zur Abrechnung elektronisch bereit, ist das Einsichtsrecht erfüllt und es besteht kein Zurückbehaltungsrecht der Mieter mehr.

Zudem wird im neuen § 556 Abs. 4 BGB das Recht des Mieters auf Einsicht in die Abrechnungsbelege ausdrücklich kodifiziert. Bislang leitet die Rechtsprechung das Einsichtsrecht aus der allgemeinen Vorschrift des § 259 Abs. 1 zweiter Halbsatz BGB ab.

BEG IV: Einzelmaßnahmen und Gesetzgebungsverfahren

Zu den beschlossenen Maßnahmen gehören unter anderem:

• kürzere Aufbewahrungsfristen für Buchungsbelege – die müssen nur noch acht statt bisher zehn Jahre aufbewahrt werden,
• mehr digitale Rechtsgeschäfte per E-Mail, SMS oder Messenger-Nachricht ohne das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift,
• digitale Arbeitsverträge, sodass Arbeitgeber auch per E-Mail über die wesentlichen Vertragsbedingungen informieren können – das hatte der Bundesrat in seiner Stellungnahme vom 26.4.2024 zum Regierungsentwurf gefordert.

Immobilienwirtschaft: "Da fehlt der letzte Mut"

Die BEG IV-Pläne sind aus Sicht der Immobilienwirtschaft nicht so, dass "der ganz große Wurf gelingen kann", erklärte Iris Schöberl, Präsidentin des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). "Da fehlt noch der letzte Mut."

Dass Betriebskostenabrechnungen künftig digital bereitgestellt werden können, werde Vermieter allerdings spürbar entlasten, sagte Schöberl. Auch die im Gesetz vorgesehene Verkürzung von Aufbewahrungsfristen für Buchungsbelege im Handels- und Steuerrecht seien ein Fortschritt. 

Zum neuen Textformerfordernis bei Gewerbemietverträgen fehlt laut ZIA rechtliche Klarheit. "Das Schriftformerfordernis für Gewerbemietverträge ersatzlos zu streichen, wie es noch das Bundesjustizministerium im Referentenentwurf vorgesehen hatte, wäre hier richtig", so die ZIA-Präsidentin.

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