Jeder dritte Deutsche wohnt unter der Mietpreisbremse

26,2 Millionen Menschen in Deutschland wohnen in Städten und Gemeinden mit Mietpreisbremse – das entspricht nach Zahlen aus dem Zensus 2022 knapp einem Drittel der Bevölkerung. Das Instrument gilt derzeit in 415 Kommunen. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBSR).

Mietpreisbremse in Bundesländern und Kommunen

Differenziert nach Bundesländern liegen die meisten Gemeinden mit Mietpreisbremse in Bayern (208), gefolgt von Baden-Württemberg (89 Gemeinden) und Hessen (49 Gemeinden). 44 der 82 Großstädte (ab 100.000 Einwohner) weisen nach BBSR-Angaben eine Mietpreisbremse auf. Darüber hinaus ist sie in 24 mittelgroßen Städten (50.000 bis unter 100.000 Einwohner), 106 kleineren Mittelstädten (20.000 bis unter 50.000 Einwohner), 173 Kleinstädten (5.000 bis unter 20.000 Einwohner) und 68 Gemeinden mit weniger als 5.000 Einwohnern wirksam.

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (Neubauausnahme). Weitere Ausnahmen gelten für Modernisierungsmaßnahmen und unter bestimmten Bedingungen, wenn die Vormiete höher lag.

Bis auf eine Ausnahme (Stadt Trier) gilt in Gemeinden mit Mietpreisbremse auch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Vermieter dürfen hier die Mieten in bestehenden Mietverträgen innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöhen. In Gemeinden ohne abgesenkte Kappungsgrenze dürfen die Bestandsmieten um maximal 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. 87 Gemeinden liegen im Geltungsbereich einer abgesenkten Kappungsgrenze, haben aber keine Mietpreisbremse.

Wird die Mietpreisbremse zum Wahlkampf-Thema?

Mehr als die Hälfte der Haushalte in Deutschland sind Mieterhaushalte. "Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um den Anstieg der Neuvertragsmieten zu begrenzen", meint Matthias Waltersbacher, Leiter des Referats Wohnungs- und Immobilienmärkte im BBSR.

Als wichtiges Instrument, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen, sieht Waltersbacher Mietspiegel. Aktuell verfügen demnach 98 Prozent der Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern über einen Mietspiegel, davon 63 Prozent über einen qualifizierten, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Mietspiegel. Rechtlich sind die Kommunen verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung anzupassen und nach vier Jahren neu zu erstellen.

Waltersbacher begrüßt den vom Bundeskabinett am 11.12.2024 beschlossenen Gesetzentwurf zur Verlängerung und zur Verschärfung der Mietpreisbremse bis Ende 2029. Wenn der Bundestag die Regelung nicht per Gesetz verlängert, läuft sie Ende 2025 aus. Das umstrittene Vorhaben dürfte allerdings vor der für den 23.2.2025 geplanten Neuwahl keine Mehrheit im Parlament finden. Die Mietpreisbremse könnte damit zum Wahlkampf-Thema werden.

Zankapfel seit 2015: Urteile zur Mietpreisbremse

An der bundesweiten Mietpreisbremse, die erstmals im April 2020 nachgeschärft worden ist, gab es bereits vor dem Inkrafttreten im Juni 2015 viel Kritik. Auch Gerichte haben sich damit in den vergangenen zehn Jahren immer wieder beschäftigt. Dabei ging es um verfassungsrechtliche Fragen, aber auch um mögliche Verstöße durch Vermieter.

Ein Überblick zu Urteilen zur Mietpreisbremse:

Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß

Mietpreisbremse und höhere Vormiete

Mietpreisbremse greift bei Mieterhöhung nicht

Indexmiete beim Wohnen ungebremst möglich?

Land haftet nicht für ungültige Mietpreisbremse

Mietpreisbindung schließt Staffelmiete nicht aus

Umfang der Auskunftspflicht nach Modernisierung

Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse

Zweckentfremdungsverbot gestattet keine Mietpreisklausel

Auskunftsanspruch zur Mietpreisbremse verjährt eigenständig

Auch Vor-Vormiete kann für zulässige Miethöhe maßgeblich sein

Mietpreisbremse: Rüge durch einen Mieter, Rückforderung an alle

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