Verlängerte Mietpreisbremse: "Verfassungsbruch mit Ansage"?

Das Bundeskabinett hat am 11.12.2024 einen Gesetzentwurf zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 beschlossen, der deutlich vom ursprünglichen Referentenentwurf des früheren Bundesjustizministers Marco Buschmann (FDP) abweicht. Bislang sieht es allerdings nicht so aus, als könnte der Entwurf nach dem Ampel-Aus im Bundestag eine Mehrheit finden.

Ex-Koalitionspartner FDP will nicht mitmachen. Und die Union erklärte, sich erst nach der Neuwahl im Februar 2025 mit der Frage beschäftigen zu wollen. Da die geltende Mietpreisbremse erst Ende 2025 auslaufe, habe ein neu gewähltes Parlament noch ausreichend Zeit, darüber zu entscheiden, sagte Fraktionssprecher Günter Krings.

Der Regierungsentwurf beinhaltet auch eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Wie Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) mitteilte, soll der Anwendungsbereich auf Wohnungen ausgedehnt werden, die nach dem 1.10.2014 und bis zum 1.10.2019 erstmals genutzt und vermietet werden – bisher waren diese Wohnungen ausgenommen.

Die Mietpreisbremse soll in angespannten Wohnungsmärkten dafür sorgen, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags im Grundsatz nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ob sie in bestimmten Gebieten Anwendung findet, entscheidet die jeweilige Landesregierung. Die muss eine Anwendung begründen.

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Regierungsentwurf)

NACHTRAG: Der Bundestag hat am 19.12.2024 erstmals über den Koalitionsentwurf debattiert und ihn im Anschluss an den federführenden Rechtsausschuss überwiesen.

Kabinettsbeschluss: Kritik aus der Immobilienbranche

Anders als der Referentenentwurf aus dem Justizministerium Buschmann werde der Entwurf des Kabinetts keinen Bestand vor dem Bundesverfassungsgericht haben, meint Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Die beabsichtigte Verlängerung bis 2029, die Verschiebung der Ausnahmen für den Neubau um fünf Jahre sowie das Absehen von erhöhten Anforderung an die Begründung, dass es sich um angespannte Wohnungsmärkte handelt, ignorieren laut Gedaschko die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2019.

"Die Mietpreisbremse ist eine Ausnahmeregelung", so der GdW-Präsident weiter. Wenn die temporäre Regelung erneut verlängert werden soll, müssten deutlich höhere Anforderungen dafür erfüllt werden. Sonst sei das ein Verfassungsbruch mit Ansage.

"Die bisherigen Erfahrungen haben gezeigt, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt, manchmal sogar kontraproduktiv ist", ergänzt Iris Schöberl, Präsidentin beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). "Es ist nicht akzeptabel, dass die Antwort auf den chronischen Wohnungsmangel in Deutschland wieder nur ein Placebo ist, das jetzt auch noch höher dosiert werden soll." Das Parlament müsse sich dem entgegenstellen.

Das fordert auch Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). "All diejenigen, die 2015 bis 2019 in den Mietwohnungsbau investiert haben, haben sich darauf verlassen, dass diese Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben", sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland (IVD).

Mietpreisbremse: Das steht im Referentenwurf

Die Verlängerung der bundesweiten Mietpreisbremse ist im Koalitionsvertrag vorgesehen. Nach langem Gezerre mit den Ampel-Partnern hatte Buschmann am 25.10.2024 noch vor dem Ampel-Aus im November einen Referentenentwurf vorgelegt, der eine Verlängerung bis Ende 2028 vorsah. Darin heißt es wörtlich:

Bis zu einer spürbaren Entspannung der regionalen Wohnungsmärkte wird die Mietpreisbremse um weitere drei Jahre verlängert. Die Regelungen der Mietpreisbremse können dann bundesweit bis einschließlich 31. Dezember 2028 angewendet werden. Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2028 sollen alle Rechtsverordnungen außer Kraft treten.

Wenn die Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet wiederholt greifen soll, sieht dieser Entwurf höhere Anforderungen für die Begründung vor. Das soll sicherstellen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle standhalten kann, hieß es aus dem Justizministerium unter Buschmann. Das Land soll zum Beispiel erklären, was es getan hat, um den Mietmarkt in der Gegend zu entspannen.

Im Entwurf heißt es dazu unter anderem:

Ob eine Gemeinde oder ein Gemeindeteil weiterhin als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen werden kann, haben die Länder bei der Entscheidung, ob und für welche Dauer ein Gebiet im Sinne von § 556d Absatz 2 Satz 1 BGB durch Rechtsverordnung bestimmt wird, im Einzelfall unter Beachtung der Grundrechte der Mieter und Vermieter zu prüfen. (...) Im Rahmen der Begründung ist bei der wiederholten Bestimmung eines Gebietes durch eine Rechtsverordnung nach Satz 1 auch darzulegen, welche Abhilfemaßnahmen ergriffen wurden und weshalb der Wohnungsmarkt in dem betreffenden Gebiet trotzdem angespannt ist. Hierdurch soll der Verordnungsgeber im Fall einer wiederholten Ausweisung eines Gebietes durch Rechtsverordnung zu einer besonders sorgfältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen und der zeitlichen und räumlichen Reichweite der Verordnung auch im Hinblick auf deren Verhältnismäßigkeit angehalten werden. Zu dieser Prüfung gehört auch die Auseinandersetzung mit der bereits eingetretenen Wirksamkeit ergriffener Maßnahmen.

Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Referentenentwurf)

Mietpreisbremse: Ampel-Streit um Gesetzentwurf

Im April 2024 einigten sich die Ampel-Partner erstmals auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse um drei Jahre. Dann kam es zum Streit um Details. Im Koalitionsvertrag ist "bis zum Jahre 2029" vorgesehen – SPD und Grüne legten das bis einschließlich 2029 aus, die FDP wollte von Anfang an, dass Ende 2028 Schluss ist.

Die Sozialdemokraten wollten die Bremse von Anfang an noch verschärfen. Strengere Regeln sind teilweise auch im Koalitionsvertrag vorgesehen. Seit dessen Abschluss hätten sich die Rahmenbedingungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft aber drastisch verschlechtert, hieß es dazu aus Buschmanns Ministerium. Es müsse daher kritisch geprüft werden, ob diese Maßnahmen noch sinnvoll sind. SPD-Fraktionsvize Dirk Wiese kündigte damals schon an: Die Ausnahme von Neubauten müsse zeitlich angepasst werden.

Mietpreisbremse: Anpassungen 2019 und 2020

Die Vorschriften für die Mietpreisbremse wurden erstmals durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, das am 1.1.2019 in Kraft getreten ist.

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn greift seit dem 1.4.2020. In Mietverhältnissen, die danach begründet wurden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Städte und Gemeinden erhielten bis zum 31.12.2025 die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Um die erneute Verlängerung der Mietpreisbremse verfassungsrechtlich zu rechtfertigen, sind höhere Anforderungen zu erfüllen.

Die Landesverordnungen haben zum Teil eine kürzere Geltungsdauer als die bundesgesetzliche Regelung. So läuft die Mietpreisbremse in Berlin bereits am 31.5.2025 aus, in Baden-Württemberg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen jeweils Ende Juni 2025.

Verlängerung der Mietpreisbremse: Haus & Grund will klagen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland will gegen eine geplante Verlängerung der Mietpreisbremse vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ziehen, wie Präsident Kai Warnecke am 10.4.2024 in der "Bild"-Zeitung ankündigte. Das Gericht hätte die erste Mietpreisbremse nur akzeptiert, weil sie auf fünf Jahre befristet war.

Das BVerfG hatte 2019 geurteilt, dass die Mietpreisbremse für besonders begehrte Wohngegenden verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei – die 2015 eingeführten Vorschriften verstießen weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz, befand das Gericht damals.

Bundesratsinitiative für Verlängerung der Mietpreisbremse

Mehrere Bundesländer wollen über eine Bundesratsinitiative eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 erreichen. Beteiligt sind unter anderem Hamburg, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern und Berlin. Ohne die Verlängerung würden die entsprechenden Verordnungen der Länder spätestens am 31.12.2025 auslaufen, in sieben Bundesländern sogar schon vorher.

NACHTRAG: Dem Bundesrat wurde die Gesetzesinitiative am 20.12.2024 vorgestellt. Ein Antrag auf sofortige Sachentscheidung fand keine Mehrheit. Der Vorschlag der Länder wurde federführend in den Rechtsausschuss sowie in den Ausschuss für Arbeit, Integration und Sozialpolitik sowie in den Ausschuss für Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung überwiesen. Er wird voraussichtlich in einem späteren Plenum zur Abstimmung stehen.

Gesetzgebungsverfahren: Gesetz zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn

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