Mietpreisbremse: Verlängerung bis Ende 2028 geplant

Nach langem Gezerre mit den Ampel-Partnern hat Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2028 auf den Weg gebracht. Der Referentenentwurf wurde am 25.10.2024 vorgelegt. Darin heißt es wörtlich:

Bis zu einer spürbaren Entspannung der regionalen Wohnungsmärkte wird die Mietpreisbremse um weitere drei Jahre verlängert. Die Regelungen der Mietpreisbremse können dann bundesweit bis einschließlich 31. Dezember 2028 angewendet werden. Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2028 sollen alle Rechtsverordnungen außer Kraft treten.

Die bundesweite Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt und läuft Ende 2025 aus. Die nun geplante Verlängerung ist im Koalitionsvertrag vorgesehen.

Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Stand 25.10.2024)

Entwurf zur Mietpreisbremse: Höhere Anforderungen

Die Mietpreisbremse sorgt in angespannten Wohnungsmärkten dafür, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags im Grundsatz nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Darüber, ob sie in bestimmten Gebieten Anwendung findet, entscheidet die jeweilige Landesregierung. Die muss eine Anwendung zudem begründen.

Wenn sie in einem bestimmten Gebiet wiederholt greifen soll, sieht der Entwurf aus dem Bundesjustizministerium (BMJ) nun höhere Anforderungen für die Begründung vor. Das soll sicherstellen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse einer verfassungsgerichtlichen Kontrolle standhalten kann, hieß es aus dem Ministerium. Das Land soll zum Beispiel erklären, was es getan hat, um den Mietmarkt in der Gegend zu entspannen.

Im Entwurf heißt es dazu unter anderem:

Ob eine Gemeinde oder ein Gemeindeteil weiterhin als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen werden kann, haben die Länder bei der Entscheidung, ob und für welche Dauer ein Gebiet im Sinne von § 556d Absatz 2 Satz 1 BGB durch Rechtsverordnung bestimmt wird, im Einzelfall unter Beachtung der Grundrechte der Mieter und Vermieter zu prüfen. (...) Im Rahmen der Begründung ist bei der wiederholten Bestimmung eines Gebietes durch eine Rechtsverordnung nach Satz 1 auch darzulegen, welche Abhilfemaßnahmen ergriffen wurden und weshalb der Wohnungsmarkt in dem betreffenden Gebiet trotzdem angespannt ist. Hierdurch soll der Verordnungsgeber im Fall einer wiederholten Ausweisung eines Gebietes durch Rechtsverordnung zu einer besonders sorgfältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen und der zeitlichen und räumlichen Reichweite der Verordnung auch im Hinblick auf deren Verhältnismäßigkeit angehalten werden. Zu dieser Prüfung gehört auch die Auseinandersetzung mit der bereits eingetretenen Wirksamkeit ergriffener Maßnahmen.

Mietpreisbremse: Ampel-Streit um Gesetzentwurf

Im April 2024 einigten sich die Ampel-Partner bereits auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse um drei Jahre. Dann kam es zum Streit um Details.

Im Koalitionsvertrag ist "bis zum Jahre 2029" vorgesehen – SPD und Grüne haben das bis einschließlich 2029 ausgelegt, Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) wollte von Anfang an, dass Ende 2028 Schluss ist. Er warf der SPD schließlich im Sommer vor, das Verfahren mit Nachforderungen zu verzögern.

Die Sozialdemokraten hätten die Bremse gern noch verschärft. Strengere Regeln sind teilweise im Koalitionsvertrag vorgesehen. Seit dessen Abschluss hätten sich die Rahmenbedingungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft aber drastisch verschlechtert, hieß es aus Buschmanns Ministerium. "Weitere Verschärfungen des sozialen Mietrechts würden den Neubau von Wohnungen womöglich noch unattraktiver machen." Es müsse daher kritisch geprüft werden, ob diese Maßnahmen noch sinnvoll sind.

SPD-Fraktionsvize Dirk Wiese kündigte an: "Im parlamentarischen Verfahren werden wir nun darauf drängen, dass auch die Schlupflöcher beim möblierten und befristeten Wohnen geschlossen werden." Die Ausnahme von Neubauten müsse zeitlich angepasst werden. Das ist im Ministeriumsentwurf nicht vorgesehen.

Mietpreisbremse: Anpassungen 2019 und 2020

Die Vorschriften für die Mietpreisbremse wurden erstmals durch das Mietrechtsanpassungsgesetz verschärft, das am 1.1.2019 in Kraft getreten ist.

Das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn greift seit dem 1.4.2020. In Mietverhältnissen, die danach begründet wurden, können Mieter überzahlte Miete bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse auch rückwirkend zurückfordern. Städte und Gemeinden erhielten bis zum 31.12.2025 die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Um die erneute Verlängerung der Mietpreisbremse verfassungsrechtlich zu rechtfertigen, sind höhere Anforderungen zu erfüllen.

Die Landesverordnungen haben zum Teil eine kürzere Geltungsdauer als die bundesgesetzliche Regelung. So läuft die Mietpreisbremse in Berlin bereits am 31.5.2025 aus, in Baden-Württemberg, Hamburg und Nordrhein-Westfalen jeweils Ende Juni 2025.

Verlängerung der Mietpreisbremse: Haus & Grund will klagen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland will gegen die geplante Verlängerung der Mietpreisbremse vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) ziehen, wie Präsident Kai Warnecke am 10.4.2024 in der "Bild"-Zeitung ankündigte. Das BVerfG hätte schon die erste Mietpreisbremse nur akzeptiert, weil sie auf fünf Jahre befristet war, so Warnecke – "mit der zweiten Verlängerung läuft die Ampel-Regierung sehenden Auges in den Verfassungsbruch." Die Bremse habe die Wohnungsnot massiv verschärft.

Bundesbauministerin Klara Geywitz reagierte gelassen auf die Ankündigung. Sie gehe davon aus, dass das Justizministerium die Verlängerung "hinreichend gründlich" geprüft habe, sagte sie im "rbb24 Inforadio".

Das BVerfG hatte 2019 geurteilt, dass die Mietpreisbremse für besonders begehrte Wohngegenden verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden sei. Die 2015 eingeführten Vorschriften verstießen weder gegen die Eigentumsgarantie noch gegen die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz, befand das Gericht damals.

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