Neue Wohngemeinnützigkeit: Steuervorteile ab 1.1.2025

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2024 wird die "Förderung wohngemeinnütziger Zwecke" als neuer gemeinnütziger Zweck in die Abgabenordnung (§ 52 AO) aufgenommen. Der Bundestag hat den Entwurf am 18.10.2024 beschlossen, auf den sich das Kabinett am 5.6.2024 geeinigt hatte. Der Bundesrat muss noch zustimmen.

Soziale Unternehmen, Vereine und gemeinnützige Stiftungen sollen steuerlich begünstigt und gefördert werden, wenn sie bezahlbare Wohnungen bauen und vermieten. Voraussetzung: Die Angebotsmiete muss dauerhaft unter der marktüblichen Miete liegen, da sonst keine Unterstützungsleistung der Körperschaft vorliegt.

Die neue Wohngemeinnützigkeit startet am 1.1.2025.

Jahressteuergesetz (JStG) 2024 (vom Bundestag beschlossene Fassung)

Neue Wohngemeinnützigkeit in der Abgabenordnung

Überblick aus dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB):

• Die Förderung der neuen Wohngemeinnützigkeit im Rahmen der Abgabenordnung liegt in der vergünstigten Vermietung vor allem an Personen, deren Einkommen nicht mehr als das Fünffache – beziehungsweise bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden das Sechsfache – der Sozialhilfe nach SGB XII beträgt.
• Das heißt: Eine alleinerziehende Mutter mit einem Kind im Alter von unter sechs Jahren darf ein Bruttoeinkommen von bis zu 67.470 Euro – inklusive Kindergeld und Unterhalt – erzielen, um eine Wohnung im Rahmen der neuen Wohngemeinnützigkeit anzumieten.
• Insgesamt wird damit die Vermietung an zirka 60 Prozent der Haushalte in Deutschland unter den Voraussetzungen der Gemeinnützigkeit steuerbefreit. Die angebotene Miete muss dabei dauerhaft unter der marktüblichen Miete angesetzt werden, da anderenfalls keine Unterstützungsleistung der jeweiligen Körperschaft vorläge.
• Damit werden die Möglichkeiten für die steuerbegünstigte Vermietung gegenüber den derzeit einschlägigen Möglichkeiten der Mildtätigkeit in § 53 AO erheblich erweitert.
• Zudem erfolgt eine rechtliche Klarstellung für die Bildung von Rücklagen für langfristige Investitionsvorhaben (§ 62 Abs. 1 Nr. 1 AO), die besonders bei Investitionen in Wohnraum – zum Beispiel Sanierungen – auch langfristig zu planen sind.
• Perspektivisch könnten "wohngemeinnützige" Unternehmen zusätzlich auch mit gezielten Maßnahmen bei ihren Investitionen gefördert werden, heißt es aus dem BMWSB.

Eine Wohngemeinnützigkeit gab es in der Bundesrepublik Deutschland bis zu ihrer Abschaffung im Jahr 1990 schon einmal.

GdW: "Wohngemeinnützigkeit reicht bei Weitem nicht"

Die neue Wohngemeinnützigkeit könne in der von der Regierung geplanten Ausrichtung einer Steuererleichterung dabei helfen, dass Institutionen zu Anbietern von bezahlbarem Wohnraum werden, sagte Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, bereits im Juni nach dem Kabinettsbeschluss. Angesichts des riesigen Wohnungsmangels reiche das aber bei Weitem nicht aus.

Über eine Zinssubvention auf ein Prozent könnten die sozial orientierten Wohnungsunternehmen in Kombination mit der seriellen und modularen Bauweise bezahlbare Wohnungen in deutlich größerer Zahl zu Mieten von rund zwölf Euro pro Quadratmeter bauen – statt aktuell 18 bis 20 Euro. Dafür seien vor allem bezahlbarer Grund und Boden und eine ausreichende finanzielle und letztlich mietdämpfende Förderung notwendig. Diese sozial-ökonomische Ausrichtung der Wohnungspolitik müsse wiederhergestellt und langfristig gesichert werden.

Die Bundesregierung geht davon aus, dass rund 100 soziale Unternehmen, Vereine und gemeinnützige Stiftungen die neue Regelung nutzen könnten. Etwa 105.000 Mieter mit geringen Einkommen könnten davon profitieren. Kritik kommt vom Mieterbund: "Anders als im Koalitionsvertrag vorgesehen, wird auf die dringend notwendigen Investitionszulagen verzichtet", so Präsident Lukas Siebenkotten. Dies werde nur den Unternehmen helfen, die bereits gemeinnützig sind.

Wohngemeinnützigkeit: Hintergrund und Neustart

Die Gemeinnützigkeit für Wohnungsunternehmen gab es schon einmal – Anfang 1990 wurde das Gesetz aber abgeschafft. Die Grünen wollen die Idee seit Jahren wiederbeleben: Ihrem Entwurf für ein "Gesetz zur neuen Wohngemeinnützigkeit" und einem entsprechenden Antrag der Linken-Fraktion erteilte der Bauausschuss im "alten" Bundestag am 19.5.2021 eine Absage.

Das Konzept kam Mitte des 19. Jahrhunderts mit der Gründung von Baugesellschaften und -genossenschaften auf. Die Hochzeit erlebte die Idee in den 1920er- und in den 1950er- bis 1970er-Jahren. 1930 wurde mit der Gemeinnützigkeitsverordnung eine einheitliche Rechtsgrundlage geschaffen, ab 1940 galt das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) – bis Ende 1989.

Im Koalitionsvertrag von 2021 wurde vereinbart, dass eine neue Wohngemeinnützigkeit mit steuerlicher Förderung und Investitionszulagen wieder eingeführt werden soll.

"Die Wohngemeinnützigkeit kann zum 1.1.2025 starten. Damit wird ein sehr wichtiges Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag umgesetzt", sagte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) nach der Verabschiedung des JStG 2024 am 18. Oktober. Neben der Förderung des sozialen Wohnungsbaus, für das der Bund 21,65 Milliarden Euro bis zum Jahr 2028 zur Verfügung stellt und anderen Förderprogrammen für bezahlbares Wohnen solle die Wohngemeinnützigkeit eine weitere starke Säule für bezahlbaren Wohnraum im freifinanzierten Wohnungsbau sein. "Ich wünsche mir, dass möglichst viele Investoren diese Möglichkeit nutzen", so Geywitz.

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