Für gute Büroimmobilien an Top-Märkten ist wieder Geld da

Der Index Victor Prime Office von JLL, der die Performance der Büros in den Toplagen der Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München abbildet, notierte Ende des zweiten Quartals 2024 bei 165,3 Punkten – das sind 0,1 Prozent weniger als im ersten Quartal.

1A-Büromärkte stabilisieren sich

Die einzelnen Parameter auf den fünf untersuchten Mietmärkten und Investmentmärkten haben sich laut JLL gar nicht oder nur leicht verändert – die Raten der einzelnen Städte liegen nah um den Nullpunkt. München verzeichnet zum zweiten Mal in Folge einen leichten Performanceanstieg. Hamburg, in Folge einer moderat gestiegenen Spitzenmiete, und Düsseldorf erreichen nach jeweils acht Quartalen mit negativen Wachstumsraten eine leicht positive Performance. Berlin und Frankfurt am Main entwickeln sich minimal negativ.

"Nachdem sich bereits in den beiden Vorquartalen die Rückgänge des Performanceindex verlangsamt haben, können wir zur Jahresmitte 2024 von einer weitgehenden Stabilisierung an den fünf Bürostandorten sprechen", kommentierte Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany, die Zahlen. Die Städte bewegten sich alle auf einem ähnlichen Niveau.

Frankfurt zeigt als einzige Immobilienhochburg eine Veränderung in der Spitzenrendite: Der Anstieg der Prime Yield um fünf Basispunkte im Vergleich zum ersten Quartal 2024 befördert den Indikator nach unten. Die leichten Ausschläge des Indikators nach oben oder unten in Berlin, München und Düsseldorf sind im Wesentlichen auf kleinere Cashflow-Effekte im Berechnungsmodell zurückzuführen.

Deals: Anzahl der Gebote ermutigend

Die stabile Gesamtentwicklung des Performanceindikators im Spitzensegment der fünf Städte deckt sich Kemper zufolge mit der Marktbeobachtung von JLL – und die Stabilisierung findet demnach auf einem Preisniveau statt, das höher ist als die pessimistischen Schätzungen einiger Marktteilnehmer.

Gespannt blicke der Markt auf die laufenden Verkaufsprozesse einiger prominenter Topimmobilien. "Die Anzahl der Gebote und Breite des Investorenspektrums sind durchaus ermutigend", so Kemper. Das deute darauf hin, dass es wieder zunehmend Liquidität für gute Büroimmobilien am Markt gibt. Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit Zinsen und Preisen beziehungsweise Inflationsraten hätten sich weiter stabilisiert und böten eine verbesserte Kalkulationsgrundlage.

Diese Planungssicherheit und die positiven Impulse aus dem Top-Segment lassen sich nach Einschätzung von JLL nicht auf die Märkte außerhalb des Spitzensegments übertragen – Gebäude in Sekundärlagen und schwächere Büroimmobilien sind schwierig zu vermarkten. Das Transaktionsgeschehen bewegt sich mit einem niedrigen Investitionsvolumen in den fünf Immobilienhochburgen von rund 0,72 Milliarden Euro im zweiten Quartal 2024 minimal über dem Ergebnis des ersten Quartals (knapp 0,7 Milliarden Euro). Der Quartalsdurchschnitt der vergangenen sechs Jahre von zirka vier Milliarden Euro ist deutlich verfehlt.

Büroflächenumsatz und Spitzenmieten steigen

Etwas positiver stellt sich im JLL-Index Victor Prime Office die Situation an den Mietmärkten dar. Der Büroflächenumsatz in den fünf Metropolen liegt im zweiten Quartal 2024 rund sechs Prozent über dem Ergebnis des ersten Quartals – und etwa 14 Prozent über dem Umsatz des zweiten Quartals 2023. Für großflächige Anmietungen werden Abschlüsse erst für die zweite Jahreshälfte erwartet, die könnten das Vermietungsergebnis weiter verbessern.

Die Spitzenmieten sind im Vergleich zum ersten Quartal 2024 nahezu unverändert, im Vergleich zum zweiten Quartal 2023 haben sie sich an allen fünf Standorten zum Teil kräftig erhöht. Im Quartalsvergleich zeigt die Hamburger Spitzenlage die beste Performance. Der Indikatorstand erhöht sich bei einer gleichbleibenden Spitzenrendite um 0,8 Prozent auf den neuen Stand von 181 Punkten.

Die Münchner Innenstadt landet auf dem zweiten Platz mit einem Performanceanstieg von 0,4 Prozent auf 181,3 Punkte, dicht gefolgt von der Düsseldorfer Bankenlage mit 0,3 Prozent auf 150 Punkte. In beiden Städten gab es keine Veränderungen der Spitzenrendite und kaum bei den Mieten. In den Berliner Spitzenlagen blieben die Renditen ebenfalls stabil, leichte Mietrückgänge sorgen aber für einen Indikatorrückgang von 0,7 Prozent auf nun 178,1 Punkte. Als einzige der betrachteten Immobilienhochburgen weist die Frankfurter Bankenlage einen leichten Anstieg der Spitzenrendite um fünf Basispunkte auf. In Kombination mit ausbleibenden Mieteffekten resultiert das in einem Performancerückgang um 1,1 Prozent auf 147,4 Punkte.

Jahresperformance in München am besten

Analog zur Quartalsperformance verlangsamt sich auch der Rückgang der über alle Standorte gerechneten Jahresperformance des Victor Prime Office im zweiten Quartal 2024 auf minus elf Prozent, nach minus 15,2 Prozent im ersten Quartal 2024 und minus 19,6 Prozent vierten Quartal 2023. Die Rangfolge der Immobilienstandorte bleibt dabei unverändert.

Nach zwei Quartalen mit Wachstum fällt die Jahresperformance in München mit minus 8,6 Prozent am besten aus und befindet sich erstmals seit fünf Quartalen im einstelligen Minusbereich. Düsseldorf landet mit minus 10,1 Prozent auf dem zweiten Platz, gefolgt von Hamburg mit einem jährlichen Rückgang um 10,2 Prozent. Die Berliner Spitzenlagen (minus zwölf Prozent) sowie die Frankfurter Bankenlage (minus 13,6 Prozent) bleiben aufgrund der negativen Quartalsperformance hinter den anderen Städten zurück.

"Trotz der Stabilisierungstendenzen herrscht bezüglich Deutung und Ausblick auf die Entwicklung der Investmentmärkte eine so große Bandbreite wie kaum jemals zuvor", bilanziert Kemper. "Vorsichtige Stimmen verweisen auf gescheiterte Bieterverfahren, Gefahren aus den Mittelabflüssen der offenen Fonds, Refinanzierungslücken, Insolvenzen von Marktteilnehmern und mutmaßlich anrollende Non-Performing-Loan-Portfolios aus noch nicht bereinigten Bankenbilanzen." Resultierende Notverkäufe aus Distressed-Situationen hätten einen weiteren negativen Einfluss auf das Preisniveau.

Es gebe aber auch eine optimistische Sichtweise, die sich insbesondere aus dem nachweislich breiten Interesse an guten Bürogebäuden speist: "Überraschend zahlreiche Gebote auf ordentlichen Preisniveaus werden als Evidenz für zurückgekehrte Liquidität gewertet und dass Investoren wieder zunehmend bereit für Investitionen in Büroimmobilien sind." Relativ sicher könne festgehalten werden, dass Aktivität in den Investmentmarkt für gutes Office-Produkt zurückgekehrt sei.

Victor Prime Index: Die teuersten Bürolagen in Deutschland

JLL analysiert für den vierteljährlich erscheinenden Victor Prime Office Indikator die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes in den fünf deutschen 1A-Bürolagen:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz
• Düsseldorf – Bankenviertel
• Frankfurt – Bankenlage
• Hamburg – Innenstadt
• München – Innenstadt

Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands und stellt die Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar. Der Indikator wird seit dem 31.12.2003 quartalsweise ermittelt. Der Index begann nach jahrelangem Aufwärtstrend im ersten Quartal 2022 stetig zu sinken.

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