Bürokrise erreicht Flex-Office-Markt: Was Mieter jetzt suchen

Vor dem Hintergrund einer unsicheren Wirtschaftslage und der gemischten Marktaussichten, die sich in Schließungen und Insolvenzen oder in Eröffnungen und Expansionen manifestieren, passen sich im Jahr auch die Flex-Office-Märkte in den sieben deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart an.

Das sind Ergebnisse einer Analyse des Immobilienberaters Cushman & Wakefield basierend auf Daten von zirka 260 Betreibern, die an mehr als 600 Standorten eine Gesamtfläche von rund 1,1 Millionen Quadratmetern managen. Sie lassen sich in klassische Business-Center-Betreiber, Coworking-Space-Betreiber und an Hybridanbieter – die eine Kombination aus Privatbüros und Arbeitsplätzen im Open Space anbieten – unterteilen.

Flex Offices: Mehr Schließungen als Eröffnungen

Im ersten Quartal 2024 haben die Betreiber an sieben neuen Standorten auf 13.000 Quadratmetern Flex-Spaces eröffnet; an 22 Standorten wurden 51.000 Quadratmeter dicht gemacht. In diesem Jahr könnte laut Cushman & Wakefield erstmals eine leichte Nettoreduzierung des Flex-Bestands eintreten: Bis jetzt sind Schließungen von 60.000 Quadratmetern erfolgt oder bis Jahresende geplant. Die größte Schließungswelle zeigt sich unter den Hybridbetreibern, die in der Regel die flächenmäßig größten Standorte aufweisen. Die Gesamteröffnungen für 2024 belaufen sich auf rund 57.000 Quadratmeter.

"Eröffnungen und Schließungen sind regulärer Bestandteil des Flex-Office-Marktgeschehens. Die größten Zuwächse erfolgten in den Jahren 2018 und 2019 mit jeweils fast 200.000 Quadratmetern. Seit Beginn der Coronakrise kam es zu vermehrten Schließungen, mit einem Höhepunkt von etwa 120.000 Quadratmetern im Jahr 2021", sagt Tina Reuter, Head of Germany von Cushman & Wakefield.

Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, ergänzt: "Neben den üblichen Umzügen im Zuge von Standortoptimierungen wurden 2023 und 2024 durch die Insolvenzen von Betreibern wie Rent24 und Workrepublic mehrere Standorte geschlossen. Manche dieser Standorte werden von Mitbewerbern übernommen, einige befinden sich aber noch in Abwicklung."

Größte Märkte: Berlin bleibt Flex-Office-Hauptstadt

Aktuell befinden sich 78.000 Quadratmeter an neuen Flex-Office-Flächen in Planung, verteilt auf 39 Standorte. Allein im Zeitraum zwischen dem zweiten und dem vierten Quartal 2024 sind Eröffnungen von 38.000 Quadratmetern an 24 Standorten geplant. Die Zahlen zeigen, dass trotz des leichten Nettorückgangs im Bestand weiterhin in neue Standorte investiert wird.

Berlin bleibt die Flex-Office-Hauptstadt in Deutschland mit einer Kombination aus bestehenden und geplanten Standorten, die insgesamt rund 330.000 Quadratmeter umfassen. Es folgen München (rund 242.000 Quadratmeter) und Frankfurt am Main (rund 150.000 Quadratmeter). Die flächenmäßig größten Betreiber in den "Top 7"-Märkten sind Design Offices, Regus, Wework, Mindspace und Spaces, wobei Regus die meisten Standorte hat.

Miete: Preisentwicklungen und Markttrends

Die Preise für die verschiedenen Arbeitsplatzoptionen in Flex Offices variieren im Frühjahr 2024 deutlich. So liegen die durchschnittlichen Angebotspreise für Hot Seats bei 245 Euro, für Fixed Seats bei 350 Euro und für einen Arbeitsplatz in einem Privatbüro bei 450 Euro. Bei einigen Anbietern liegen die Preise für Privatbüros bei mehr als 1.000 Euro, was die erheblichen qualitativen Unterschiede zwischen den Standorten und Konzepten widerspiegelt.

"Der deutsche Flex-Office-Markt bleibt attraktiv, trotz eines strukturellen Nachfragewandels, erklärt Zahrnt. Büronutzer bevorzugen demnach zunehmend kleinere Flächen mit höherer Qualität – das schlägt sich in der Bereitschaft nieder, höhere Mietpreise zu zahlen. "Diese Büros befinden sich vornehmlich in hochwertigen Lagen und bieten flexible Nutzungsoptionen, die sowohl als temporäre als auch als dauerhafte Lösungen dienen können."

Eebenfalls im Trend: Management Agreements. Diese ermöglichen es Betreibern, im Auftrag von Immobilieneigentümern zu handeln, oft mit variablen Umsatz- oder Gewinnbeteiligungen und sowohl unter eigener als auch unter fremder Marke.

Büromarkt für Flex Offices: Resilienz bietet Wachstumschancen

"Trotz wirtschaftlicher Herausforderungen und der aktuellen Marktunsicherheiten zeigt der deutsche Flex-Office-Markt eine bemerkenswerte Resilienz und bietet weiterhin Chancen für Wachstum und Innovation. Die Entwicklungen in den kommenden Monaten werden entscheidend sein, um die langfristigen Aussichten und das Potenzial des dynamischen Marktsegments zu bewerten", fasst Reuter zusammen.

Im Jahr 2023 erzielten Flex-Office-Betreiber laut Cushman & Wakefield einen Büroflächenumsatz von 56.000 Quadratmetern, das waren 2,7 Prozent des Gesamtumsatzes mit Büroflächen. 27 Standorte wurden neu eröffnet und 15 geschlossen. Die Eröffnungen machten rund 55.000 Quadratmeter aus, die Schließungen betrafen etwa 50.000 Quadratmeter.

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