"Remote Working" – Nachfrage nach effizienten Büros bleibt

Auf den europäischen Top-Büromärkten ist eine Motivation zur effizienten Büroflächennutzung auch in der Post-Corona-Ära vorhanden, wie eine Analyse von Catella Research zeigt. Ein Indiz dafür sei der klare Rückgang der Bürofläche pro Beschäftigten in den 22 untersuchten Metropolen. Die Experten gehen davon aus, dass die positiven Erfahrungen mit mobilen Arbeitskonzepten diese Entwicklung noch weiter fördern werden, jenseits arbeitskultureller Unterschiede.

Die Nachfrage nach stationären Büroflächen wird sich laut Catella Research vorerst quantitativ reduzieren, bei gleichzeitig qualitativer hochwertiger Positionierung, gerade im Refurbishment. Der Durchschnitt der Veränderung der Bürofläche pro Beschäftigten in den Jahren 2005 bis 2022 liegt für die untersuchten Büromärkte bei minus 8,64 Prozent. – "Wir erwarten, dass für Flächen in modernen Büroobjekten in zentralen Lagen nach einer Phase der unternehmensinternen Zielfindung bei Bürokonzepten, eine hohe Nachfrage vorhanden sein wird", heißt es in der Analyse.

Arbeitswelt ohne Bürogebäude? – kein realistisches Szenario

Auch das Thema Urbanisierung und die Frage, welche Qualität ein Büro künftig haben muss, treibt Büroinvestoren derzeit um. Zwar wachsen vor allem die Metropolregionen noch, doch die Stimmen, die eine neue De-Urbanisierung propagieren, nehmen wieder zu, seit sich das "Zurück ins Büro" zäher gestaltet als erwartet. Auch die stark steigenden Wohnungsmieten dürften laut Catella-Studie in den kommenden Jahren in den Ballungszentren Wirkung entfalten. 

Das "Remote Working" bleibt ein fester Bestandteil der modernen Arbeitswelt. Die Möglichkeit an einigen Tagen in der Woche von zu Hause oder den sogenannten "third places" aus arbeiten zu können, ist heute ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Arbeitgebers. Trotz der Flexibilität wird nach Beobachtunge von Catella deutlich, dass eine Arbeitswelt ohne Bürogebäude kein realistisches Szenario darstellt: Hier findet der persönliche Austausch statt und es wird die Unternehmenskultur gebildet. Die Analysten vermuten, dass ein repräsentatives Bürogebäude mit exzellenter ÖPNV-Anbindung in zentraler Lage für ein Unternehmen beim Anwerben talentierter Arbeitskräfte einen Wettbewerbsvorteil bietet.

Bürofläche pro Beschäftigten: In den meisten Metropolen rückläufig

Die Belegungsquoten auf dem europäischen Büromarkt schwanken aktuell noch, schreiben die Autoren, wenngleich sich innerhalb Europas erhebliche Unterschiede feststellen lassen. Fläche ist in den Metropolen ein knappes Gut: Auf diesen Märkten lösen Büroflächen für Unternehmen deshalb hohe Kosten aus. Das motiviert Arbeitgeber zu einer effizienten Büroflächennutzung.

Der Durchschnitt der von Catella untersuchten 22 europäischen Büromärkte liegt für das Jahr 2022 bei 20,88 Quadratmetern Bürofläche pro Beschäftigten. Auf den traditionell "teuren" Büromarkt London entfielen im Schnitt auf einen Bürobeschäftigten sogar nur 12,33 Quadratmeter, während in der deutschen Großstadt Stuttgart mit 28,22 Quadratmeter die durchschnittliche Fläche mehr als doppelt so hoch war.

Die ausgewertete Marktdaten zeigen, dass auf zahlreichen europäischen Büroimmobilienmärkten im Jahr 2022 die Bürofläche pro Beschäftigten mehr als zehn Prozent unterhalb des Niveaus des Jahres 2005 einzuordnen war. Vor allem auf den Büroimmobilienmärkten London (minus 36,83 Prozent) und Helsinki (minus 30,14 Prozent) kam es in diesem Zeitraum zu einer klaren Reduktion der Bürofläche.

Anders sieht die Entwicklung auf den Büromärkten Prag (plus 55,35 Prozent) und Warschau (plus 22,97 Prozent) aus. Für diese Märkte misst Catella Research zwischen2005 und 2022 einen deutlichen Anstieg der Bürofläche pro Beschäftigten messen. Neben Prag und Warschau ist sonst nur für den Brüssel (plus 8,19 Prozent) bei den von Catella untersuchten Märkten eine Zunahme der Bürofläche pro Beschäftigten zu bilanzieren.

Studie: Büroauslastung sinkt im Schnitt auf 41 Prozent

Combine Consulting kommt in einer Studie zu dem Schluss, dass die Auslastung von Büros seit dem Ende der Corona-Schutzmaßnahmen selten noch mehr als 50 Prozent ausmacht. Durch den Siegeszug des hybriden Arbeitens habe die Büropräsenz weiter massiv abgenommen, erklärte Geschäftsführer Hendrik Grempe: "Die neuen Arbeitsformen verlangen neue Arbeitsflächen. Die einfache Rechnung 50 Prozent Präsenz gleich 50 Prozent weniger Flächenbedarf geht nicht auf."

Die Unternehmensberatung hat in den vergangenen zehn Jahren in zwölf Unternehmen fünf verschiedener Branchen die Büropräsenz an 17.000 Arbeitsplätzen gemessen. Dazu wurden über einen Zeitraum von jeweils mindestens zwei Wochen insgesamt 357.000 Messungen im Abstand von ein bis zwei Stunden ermittelt, wie viele Personen sich in den Büros aufhalten. Das Ergebnis: Allein im laufenden Jahr lag die durchschnittliche Auslastung nur noch bei rund 41 Prozent.

Vor allem aus Montag und Freitag wurden laut Studie Homeoffice-Tage. Besonders stark sei die Auslastung von Besprechungsräumen gesunken: Lag die Zahl vor der Pandemie an den meisten Wochentagen bei rund 40 Prozent, sank der Wert im Jahr 2022 auf rund sieben Prozent. In Folge müssten die Flächen an das hybride Arbeiten angepasst werden, meint Grempe. Die moderne Arbeitswelt sei geprägt von Video-Calls und Telefonkonferenzen. Damit diese ungestört ausgeführt werden können, müssten in Büros kleinere Besprechungsräume mit Komfort bereitgestellt werden.

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