Studie: Indiz für Spekulation und Blasen am Wohnungsmarkt

Die Preise für Wohneigentum in Deutschland sind weiter gestiegen: Im Durchschnitt haben sich Häuser und Wohnungen in diesem Jahr gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um elf Prozent verteuert. Das ist ein Ergebnis einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), für die 97 deutsche Städte analysiert wurden. Die Mieten legten gleichzeitig jedoch nur um vier Prozent zu.

Das halten die Forscher für bedenklich: Da Immobilienkäufe durch Mieteinnahmen – oder bei Eigennutzung durch eingesparte Mietzahlungen – refinanziert werden, sollten sich die Immobilienpreise langfristig im Einklang mit den Mieten entwickeln, für die wiederum die verfügbaren Einkommen ein wichtiger Faktor sind, schreiben die Autoren. Sei das nicht der Fall, liege der Verdacht nahe, dass Immobilien als Spekulationsobjekte genutzt werden und es zu Preisblasen kommt.

Spekulative Preisblasen am Wohnungsmarkt?

Den DIW-Berechnungen zufolge – die auf Daten des Immobilienverbands IVD basieren – haben sich die Preise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser zwischen 1996 und 2022 nahezu verdoppelt, Eigentumswohnungen haben sich um rund 150 Prozent verteuert und Baugrundstücke um zirka 130 Prozent. Die Mieten stiegen in diesem Zeitraum im Schnitt aber nur um 56 Prozent. Eine Wohnimmobilie kostete demnach in den Großstädten zuletzt so viel wie 28 Jahresmieten – das ist ein Höchststand seit Mitte der 1990er Jahre.

Statistische Tests der DIW-Forscher zeigen für immer mehr Regionen spekulative Preisübertreibungen. "Wir stehen in Deutschland zwar nicht vor dem Platzen einer riesigen Immobilienpreisblase, aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich", meint Studienautor Konstantin Kholodilin. Gründe für die erwarteten Preiskorrekturen könnten die hohe Inflation und die steigenden Zinsen sein.

Wohnbaukredite: Finanzierungsumfeld trübt sich weiter ein

Trotzdem geht das DIW davon aus, dass der deutsche Immobilienmarkt vergleichsweise stabil bleiben dürfte. Zwar verschlechterten sich die Finanzierungsbedingungen infolge der steigenden Zinsen zusehends, heißt es in der Studie – denn die Banken vergeben schon seit Anfang 2022 deutlich weniger neue Wohnungsbaukredite –, doch sei der Anteil der Kredite mit einer längerfristigen Zinsbindung nach wie vor relativ hoch und eine um sich greifende Verschuldung der privaten Haushalte nicht abzusehen.

Die hohen Immobilienpreise führt das Forschungsinstitut vielerorts darauf zurück, dass das Angebot an Wohnraum der Nachfrage noch immer nicht gerecht wird.

Druck auf Wohnungsmarkt wegen Angebotsmangel

Vor allem in den Großstädten wächst laut DIW Berlin die Bevölkerung wieder, während insbesondere aufgrund der ungünstigeren Finanzierungsbedingungen und den enorm gestiegenen Baukosten zu wenige neue Wohnungen geschaffen werden. In Metropolen wie Berlin, Düsseldorf und Köln ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im vergangenen Jahr demnach sogar gesunken.

Kholodilin und Co-Studienautor Malte Rieth sehen hier die Politik in der Pflicht: Die Bundesregierung müsse sich jetzt darauf fokussieren, günstigen Wohnraum in den Ballungsgebieten bereit zu stellen, "mit beschleunigten Verfahren und höheren öffentlichen Bauinvestitionen der Neubautätigkeit", so Rieth.