Flexibel und klimafrisch: Diese Büros sind der Hit

Im Schlussquartal 2022 ist das Transaktionsgeschäft mit Büroimmobilien stark eingebrochen. Gründe sind etwa die niedrigen Renditen, die steigenden Leerstände in Deutschland und die Tatsache, dass Staatsanleihen als Anlagealternative wieder attraktiver werden. Doch die konjunkturellen Auswirkungen scheinen harmloser auszufallen als gedacht, meinen die Teilnehmer einer Online-Pressekonferenz von Rueckerkonsult, Colliers, HIH Invest Real Estate und dem Immobiliendienstleister PREA unter dem Titel zum "Ausblick Büroimmobilienmarkt 2023".

Investoren suchen liquidere Anlageformen

Die Experten gehen davon aus, dass die Rezession mild verlaufen wird und die Investmentmärkte in der zweiten Hälfte des Jahres wieder "anspringen" dürften. Laut Colliers zeigt sich schon jetzt, dass die für 2023 prognostizierten Deals mit rund 20 Milliarden Euro nur leicht unter dem Wert von 2022 liegen werden. Zudem gebe es weiterhin stabile oder sogar steigende Spitzenmieten, vor allem für Immobilien mit hochwertigen und ESG-konformen Flächen. Demnach werden die Central Business Districts (CBDs) in den sieben Top-Metropolen und Wachstumsstädten Chancen für institutionelle Investoren bieten.

Die hohe Inflation von rund zehn Prozent und die höheren Zentralbankzinsen hätten den Blick auf Immobilien als Investment deutlich verändert, hieß es seitens PREA. Mit einer durchschnittlichen Rendite von drei Prozent im vierten Quartal 2022 waren sie wenig attraktiv – "Die Kapitalströme werden von Immobilien zu anderen liquiden Anlagealternativen umgeleitet", erklärte Juri Ostaschov, Chief Data Scientist von PREA. Für viele Investoren ist es derzeit attraktiver, ihr Geld in Anleihen zu investieren als langfristig in Büroinvestments zu binden. Entsprechend geht der Experte auch für das Jahr 2023 von einem "abgekühlten Transaktionsmarkt" aus.

Bürovermietung: Incentives als Magnet

Auch das Mietwachstum wird laut PREA im Bürosektor eher zurückgehen. Die Spitzenmieten dürften sich demnach auf einem hohen Niveau einpendeln. Aufgrund der gestiegenen Baukosten (16,9 Prozent seit November 2021) werden weniger neue Büroflächen auf den Markt kommen als in den Vorjahren. 

"Viele Marktteilnehmer sehen den Vermietungsmarkt viel zu optimistisch", führte Ostaschov aus. Die Wirtschaft sei deutlich abgekühlt, Homeoffice und ESG seien nur bedingt als Treiber für neue Mietverträge oder die Vergrößerung von Büroflächen zu werten. Entsprechend rechnet der PREA-Experte für 2023 mit weiterer Zurückhaltung bei den Bürovermietungen: "Eher wird es mehr Incentives wie mietfreie Zeiten geben, um neue Projekte vermieten zu können".

Immobilien: Option für risikoaverse Investoren

Das Research von Colliers rechnet für 2023 mit einem weiteren Rückgang beim Transaktionsvolumen auf rund 20 Milliarden Euro, nach zirka 21,5 Milliarden Euro für Bürodeals im vergangenen Jahr. Das Marktumfeld bleibe für Immobilieninvestoren in den kommenden Monaten weiter herausfordernd.

"Dennoch wird es mit der Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch wieder mehr Transaktionen geben", gab sich Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers, optimistisch: "Darunter auch großvolumige, die wir nun schon länger nicht mehr gesehen haben." Auch Colliers sieht Büroinvestments in direkter Konkurrenz zu Anleihen, rechnet jedoch damit, dass sich der Renditeabstand zu Anleihen bis 2024 auf einem moderaten Niveau einpendeln wird.

Investoren, die Kapital in Immobilien anlegen, seien risikoavers und hätten einen sehr langfristigen Horizont, meinte Trumpp. Eine "Flucht" aus dieser Assetklasse dürfte es also nicht geben. Immobilien böten den Anlegern nach wie vor die Vorteile von Anleihen wie kalkulierbare, regelmäßige Cashflows und von Aktien wie die Aussicht auf langfristiges Kapitalwachstum.

Leerstand: Anstieg im marktneutralen Bereich

Colliers erwartet, dass der wieder optimistischere Geschäftsausblick auch zur Verbesserung auf den deutschen Bürovermietungsmärkten führen wird. Dabei sieht das Maklerhaus Mietpreisanstiege vor allem in nachhaltigen und flexiblen Immobilien in CBD-Lagen. "Denn ESG sowie New Work als wichtige Treiber für Veränderungsprozesse im Unternehmen und den Anforderungen von Arbeitnehmern spielen hier eine tragende Rolle", sagte Trumpp.

Zwar werde das erste Halbjahr 2023 noch von Zurückhaltung geprägt sein, mit zunehmender Aufklarung der Konjunktur dürfte der Vermietungsmarkt aber wieder an Dynamik gewinnen. Colliers geht in den "Top 7" mit einem Flächenumsatz von rund drei Millionen Quadratmetern im Jahr 2023 aus - der Anstieg des Leerstandes von 5,1 Prozent (2022) auf 5,6 Prozent (2023) werde im marktneutralen Bereich liegen.

Büroflächen sollen zu ESG-Kriterien passen

Auch der Investmentmanager HIH Invest setzte die derzeitigen Renditen von Büroimmobilien mit denen deutscher Staatsanleihen ins Verhältnis und kam zu dem Schluss: "Die Differenz ist marginal und die derzeitigen Risikoprämien für Immobilien nicht adäquat."

Büroinvestments seien nach wie vor wesentlicher Bestandteil der Asset-Allokation institutioneller Investoren, ergänzte Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest, die Aussagen seiner Vorredner. Der Preisanpassungsprozess werde sich in den kommenden Monaten so lange fortsetzen, bis adäquate Renditespreads zu Anlagealternativen wiederhergestellt seien. Investmentchancen sieht die HIH Invest in Wachstumsstädten mit hohen Vermietungsständen, einer geringen Volatilität sowie einer sehr stark nachfrageinduzierten Bautätigkeit, die zudem mit einer hohen "Standorttreue" der Mieter überzeugen.

Aber auch in den "Top 7" gibt es noch Opportunitäten. "Wir sehen eine positive Entwicklung der Vermietungsaktivitäten zu neuen und sehr hochwertigen Flächen", so Meyen weiter. Die Unternehmen müssten ESG-Strategien erfüllen und benötigen passende Büros. Die wiederum kämen aktuell nur wenig auf den Markt: So treffe eine massive Nachfrage nach modernen, drittverwendungsfähigen Flächen auf ein verknapptes Angebot.

Für institutionelle Investoren bieten sich laut HIH Invest wegen der erwarteten konjunkturellen Erholung und einem Anziehen der Investmentmärkte im zweiten Halbjahr 2023 zum Einstieg Club Deals an.

Präsentation "Ausblick Büroimmobilienmarkt 2023: Wann startet der Transaktions- und Vermietungsmarkt wieder durch?"

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