Trotz deutlich gestiegener Zinsen und Immobilienpreise: Die Kosten für Wohneigentum sinken und sind günstiger als die Mieten – für Selbstnutzer und Anleger. Das sagt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in einem Gutachen voraus.
Der Report des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Accentro analysiert bereits seit neun Jahren die für selbst genutztem Wohneigentum regelmäßig anfallenden Kosten und vergleicht sie mit den Mieten (Selbstnutzerkosten).
Der Wohnkostenreport 2024 ermittelte für das vergangene Jahr durchschnittliche Selbstnutzerkosten von 13,14 Euro pro Quadratmeter. Damit war der Wohnungskauf trotz gestiegener Zinsen und Immobilienpreise in 127 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte günstiger als das Mieten. Für Investoren werden attraktive Renditen prognostiziert.
Selbsnutzervorteile: Regionale Unterschiede
Die Selbstnutzerkostenvorteile sind dem Gutachten zufolge im Umland der "Top 7"-Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart höher als in anderen Regionen. Insbesondere das Berliner Umland bietet hohe Selbstnutzerkostenvorteile. Doch auch einige Landkreise, wie Oder-Spree und Dahme-Spreewald in Brandenburg, weisen hohe Kostenvorteile auf.
Die Knappheit auf dem Mietwohnungsmarkt wird auch im Jahr 2024 nicht nachlassen, lautet ein Fazit der Studie. Der immer enger werdende Mietwohnungsmarkt mit steigenden Preisen werde die Attraktivität des Kaufs wieder erhöhen. Mit sinkenden Zinsen und den steigenden Neuvertragsmieten wird sich also die relative Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums weiter vergrößern. Die bessere Erschwinglichkeit von Wohneigentum dürfte mehr Käufer anlocken und zu einem Anstieg des Transaktionsvolumens in der zweiten Jahreshälfte 2024 führen, heißt es.
Wendepunkt bei den Kosten für Wohneigentum
Die Selbstnutzerkosten stiegen im untersuchten Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 noch einmal an. Das lag vor allem an hohen Fremdkapitalzinsen. Die Zinswende im Immobilienmarkt 2022 und der weitere Zinsanstieg 2023 führten zu Nachteilen gegenüber den Mietkosten. Doch es zeichnet sich laut IW Köln ein Wendepunkt ab.
In aktualisierten Szenarienrechnungen für die Jahre 2024 und 2025 werden die Auswirkungen von moderat rückläufigen Finanzierungszinsen zu verschiedenen Zeitpunkten auf die Selbstnutzerkosten bestimmt und in der zweiten Jahreshälfte 2024 ist mit einem ansteigenden Transaktionsvolumen am deutschen Wohnungsmarkt zu rechnen.
Der Wohnkostenreport prognostiziert in einem Szenario, dass eine Zinssenkung um 50 Basispunkte pro Halbjahr ab Mitte 2024 – im ersten Halbjahr 2024 lag das Niveau demnach bei 3,5 Prozent – die Selbstnutzerkosten 2025 im Durchschnitt auf neun Euro pro Quadratmeter reduzieren könnte. In einem weiteren Szenario dürfte ein Zinsrückgang auf drei Prozent erst im ersten Halbjahr 2025 erfolgen: Dann wird ein Rückgang der Kosten auf elf Euro angenommen. Stagnieren die Zinsen bei 3,5 Prozent, werden auch die Selbstnutzerkosten stagnieren.
Moderate Rendite bei hoher Wertstabilität
Berechnungen zu den langfristigen Total Returns am deutschen Wohnungsmarkt zeigen, dass Wohnimmobilien eine moderate Rendite bei hoher Wertstabilität bieten, denn in der historischen Rückschau haben sich die Total Returns nach Krisen laut Gutachten in der Regel schnell erholt.
Bei Immobilieninvestitionen können positive reale Total Returns über einen längeren Zeitraum beobachtet werden, insbesondere wenn man die typischen Haltezeiten für Immobilien berücksichtigt. Real lag der durchschnittliche Total Return von Wohnimmobilien in Deutschland zwischen 1970 und 2023 bei 5,4 Prozent. Ein Anleger, der 1990 eine Wohnimmobilie kaufte und sie bis 2023 hielt, konnte durchschnittlich einen jährlichen Total Return von real 3,4 Prozent (nominal 5,5 Prozent) realisieren.
Die Daten sprechen dafür, dass sich die Total-Returns in den 2020er-Jahren auf einem historisch überdurchschnittlichen Niveau befinden werden, da in vielen Ballungsräumen viel zu wenige Wohnungen zur Verfügung stehen. Die Berechnungen zeigen, dass Wohnimmobilien bei entsprechend langem Haltehorizont eine angemessene Rendite und sichere Anlageform darstellen.
IW-Gutachten "Accentro-Wohnkostenreport 2024" (Download)
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