Bedarf von 320.000 neuen Wohnungen pro Jahr bis 2030

Den höchsten absoluten Bedarf an neuen Wohnungen sieht das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) in den deutschen Großstädten und den angrenzenden Landkreisen, während er in peripheren Regionen weit geringer ausfällt. Insgesamt müssten laut der Prognose pro Jahr 230.000 Wohnungen (2023 bis 2030) entstehen – ob in neugebauten Gebäuden oder im Bestand durch Ausbau, Umwandlung oder Ertüchtigung von nicht mehr bewohnbaren Einheiten.

Ein Großteil des Wohnungsbedarfs ist laut BBSR auf die steigende Zahl der Haushalte zurückzuführen. Die fragen Wohnraum als Mieter oder Eigentümer nach, ob im Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus. Es sei in der Gesamtbetrachtung weiterhin eine hohe Bautätigkeit erforderlich, um den Engpässen entgegenzuwirken, lautet das Fazit.

"Die Zahl der Haushalte wird unserer Prognose zufolge bis 2030 um 1,3 Prozent auf 42,6 Millionen wachsen. Das treibt die Nachfrage nach Wohnraum weiter an", so BBSR-Wohnungsmarktexpertin Anna Maria Müther.

Wohnungsmärkte: Bedarf regional unterschiedlich

Auch weiterhin sind die absoluten Bedarfszahlen in den nachfragestarken und hochpreisigen Ballungsgebieten und den wachsenden Umlandregionen besonders hoch. Gemessen an den Bevölkerungszahlen treten hier laut BBSR vor allem Regionen in Süddeutschland hervor. Vorne liegt die Stadt Landshut (pro Jahr 87 Wohnungen pro 10.000 Einwohner), es folgen die Kreise Regensburg (83), Kempten im Allgäu (77) und Memmingen (75) sowie die Landeshauptstadt München (74 Wohnungen).

Im Gegensatz dazu fällt der Bedarf nach neuen Wohnungen in den peripheren, nachfrageschwächeren Regionen deutlich geringer aus. Am Ende der Liste stehen der Landkreis Weimarer Land (fünf Wohnungen pro 10.000 Einwohner) sowie die Landkreise Altmarkkreis Salzwedel, Börde, Saale-Holzlandkreis und Saalekreis (jeweils sechs Wohnungen).

Jede fünfte Wohnung fehlt in den Metropolen

Der Bedarf ist in den Großstädten mit jährlich 45 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohnern (2023 bis 2030) am höchsten und liegt deutlich über dem bundesweiten Schnitt von 38 Wohneinheiten pro Jahr und 10.000 Einwohnern. Die weiteren Kreistypen schließen sich abgestuft an – städtische Kreise mit einem Bedarf von 37 Wohneinheiten pro Jahr, ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen (33 Wohneinheiten) und dünn besiedelte ländliche Kreise (30 Wohneinheiten).

Für die sieben größten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart hat das Bundesamt insgesamt einen Neubaubedarf von rund 60.000 Wohneinheiten pro Jahr im Betrachtungszeitraum berechnet – das ist ein Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtbedarf. Auch beim Bedarf an neuen Wohnungen pro 10.000 Einwohner ist der Bedarf in den sieben Metropolen höher: Allein München liegt mit 74 Wohneinheiten pro Jahr nahezu doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt.

Geschosswohnungsbau als konstante Kraft

Die vom BBSR ermittelten Neubaubedarfe können anhand der bisherigen Bautätigkeit quantitativ eingeordnet werden. Hier zeigt sich, dass die Bautätigkeit in den 2010er-Jahren deutlich gestiegen ist und im Jahr 2020 mit 306.000 Wohnungen den vorläufigen Höhepunkt erreichte. 2023 verharrte die Bautätigkeit mit 294.400 fertiggestellten Wohnungen in etwa auf dem Niveau der Vorjahre.

Im Verhältnis zur Einwohnerzahl wurden der Analyse zufolge im Jahr 2023 bundesweit rund 35 Wohnungen pro 10.000 Einwohner fertiggestellt und damit etwas weniger als der Neubaubedarf von 38 Wohnungen pro 10.000 Einwohner und Jahr bis 2030.

Mit 163.500 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2023 macht der Geschosswohnungsbau nach Daten des BBSR mehr als die Hälfte des Wohnungsneubaus aus. Auch bei den ermittelten Neubaubedarfen zwischen 2023 und 2030 zeichnet sich dieses Muster ab. Von den 320.000 Neubaubedarfen sind zirka 70 Prozent (rund 220.000 Wohneinheiten) diesem Sektor zuzuordnen – etwa 30 Prozent (rund 100.000 Wohneinheiten) entfallen auf das Segment Ein- und Zweifamilienhäuser.

Künftiger Neubaubedarf: Die Komponenten

Die aktuelle BBSR-Wohnungsbedarfsprognose besteht aus vier Komponenten, die in Summe den künftigen Neubaubedarf abbilden.

Der wichtigste Pfeiler ist der demografische Zusatzbedarf. Der Ersatzbedarf gibt Auskunft über den zu ersetzenden Wohnraum, der sich aus der Alterung der Gebäude ergibt. Mit dem Nachholbedarf stellt sich die Prognose auch der Frage, wieviel Wohnraum und in welchen Regionen in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut wurde. Ein weiteres Element der Prognose ist die mögliche Nutzung von Wohnungsleerstand als Ersatz für den Wohnungsneubau.

Komponenten der BBSR-Wohnungsbedarfsprognose:

• Demografischer Zusatzbedarf: Wie viele Haushalte plus / minus? Wie verhalten sich die Haushalte?
• Ersatzbedarf: Welche Gebäude sind am Ende ihres Lebenszyklus?
• Nachholbedarf: Wie viel wurde zu wenig gebaut?
• Leerstand: Welcher Leerstand kann genutzt werden?

Ausblick: Wohnungsbedarf 2030 bis 2045

Nach 2030 wird der Bedarf aufgrund der demografischen Prognosen abnehmen, so die Studienautoren. Auch für den Ersatzbedarf wird ein deutlicher Rückgang erwartet. So liegt die Summe der Wohnungsneubaubedarfe des demografischen Zusatzbedarfs und Ersatzbedarfs laut BBSR bis zum Jahr 2030 bei rund 270.000 Wohneinheiten jährlich, zwischen 2031 bis 2045 dürfte diese Zahl auf rund 190.000 jährlich sinken.

Auch in vergangenen Prognosen zeigte sich ein langfristiger Abfall bei der Bevölkerungsdynamik und damit der Neubaubedarfe – der Rückgang sei jedoch in der Realität bisher nicht in diesem Ausmaß eingetreten. Das liege auch an unerwarteten Ereignissen, zum Beispiel Zuwanderung oder ein verändertes gesellschaftliches Verhalten, wie die Tendenz zu kleineren Haushalten. Die Prognose könne nur Hinweise liefern.

Die Komponenten des Nachholbedarfs und des Leerstands können den Experten zufolge über das Jahr 2030 hinaus nicht plausibel abgebildet werden.

BBSR-Wohnungsbedarfs­prognose für Deutschland bis 2030 (Download)

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