Wohnungsbedarf – auch kleine Märkte laufen heiß

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein im Vergleich zu geringes Bauvolumen aus. Das Problem haben die deutschen Großstädte, umliegende Landkreise und kleinere hochpreisige Städte, wie die interaktive Wohnwetterkarte 2024 von BPD (Bouwfonds Immobilienentwicklung) und Bulwiengesa zeigt.

Wohnungsbau sei bereits in den vergangenen Jahren herausfordernd gewesen, so die Studienautoren – die Situation habe sich weiter verschärft. Das politisch erklärte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rücke in weite Ferne.

Wohnungen sind flächendeckend zu knapp

Bulwiengesa geht im Mittel von nur 203.000 Fertigstellungen jährlich aus – mit einem Tiefststand von 175.000 Wohnungen im Jahr 2026. Demgegenüber rechnet das Analysehaus mit 480.000 benötigten Wohneinheiten pro Jahr.

"Die starke Anspannung des Wohnungsmarktes hat insgesamt weiter zugenommen und wird sich aller Voraussicht nach weiter verschärfen", sagt Alexander Heinzmann, Geschäftsführer (Sprecher) von BPD in Deutschland. "Der weiter erhöhte Wohnungsbedarf und die gleichzeitig eingebrochenen Fertigstellungszahlen sorgen nun für großflächige Temperaturanstiege." Es zeige sich bereits, dass sich auch Regionen aufheizen, die bisher die Nachfrage bedienen konnten.

Zur Lösung der Wohnungsfrage sowie zur Dekarbonisierung des Immobiliensektors rücken den Angaben zufolge oft Bestandssanierungen und Umnutzungen in den Vordergrund der Diskussion – "klar ist aber, dass es ohne gezielte Neubauaktivität nicht realistisch ist, den Bedarf an allen benötigten Standorten zu decken", so Heinzmann.

Wohnungsmärkte: Umland heizt sich weiter auf

Ausgehend von den Großstädten verschiebt sich laut Studie wegen des geringen Angebots bei einem gleichzeitig hohen Bedarf die Nachfrage immer weiter in das Umland, wodurch sich ehemals kühlere Bereiche stärker aufheizen.

In den vergangenen Wohnwetterkarten war beispielsweise der Rhein-Neckar-Raum um die Städte Mannheim, Ludwigshafen und Heidelberg noch in einer relativ komfortablen Lage. Die hohe Wirtschaftskraft und die ordentlichen Fertigstellungszahlen sorgten außerhalb einiger Top-Lagen für einen auch preislich moderaten Wohnungsmarkt. Das hat sich demnach geändert.

Nun sind weitere Entlastungsstandorte in der Region gefragt. In Bayern gelte das für den Raum Würzburg, in Baden-Württemberg für Ravensburg. Das Thema Wohnungsknappheit komme laut Heinzmann in Regionen an, die das seit Jahrzehnten nicht kannten: "Dabei wird die finanzielle Leistbarkeit zum zentralen Aspekt."

Wohnungsbau dem regionalen Bedarf anpassen

BPD und Bulwiengesa kommen in der Analyse zu dem Schluss, dass es für Entwickler zur zentralen Aufgabe wird, passende Angebote hinsichtlich Größe, Ausstattung und Preisgestaltung dort zu machen, wo sie auch gebraucht und nachgefragt werden. Neue Projekte müssten noch stärker an die Bedürfnisse und an regional vorhandene Rahmenbedingungen angepasst werden, um zukunftsfähige Projekte zu entwickeln.

Gleichzeitig sehen die Studienautoren die Politik in der Pflicht, Rahmenbedingungen so zu setzen, dass schnellere Planungs- und Genehmigungsprozesse möglich werden und die bauplanungsrechtlichen Vorgaben zu den tatsächlichen Notwendigkeiten passen: So werde der Weg frei zu bedarfsgerechten Angeboten und finanzieller Leistbarkeit.

Zur interaktiven Wohnwetterkarte von BPD und Bulwiengesa

Wohnwetterkarte: Methodik

Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und Bulwiengesa anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage von Wohnungen dar – dabei werden 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Bedarf bei zu geringer Bautätigkeit.

Ausgangspunkt der Berechnungen ist die Wohnungsbedarfsprognose von Bulwiengesa für alle Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dabei wird unterschieden zwischen Ersatzbedarf (wegen des Abrisses von Gebäuden), Zusatzbedarf (durch Haushaltswachstum) und Nachholbedarf (durch unterversorgte Haushalte oder verzögerte Haushaltsneugründungen).

Die errechneten Komponenten aus Ersatz- und Zusatzbedarf 2023 bis 2027 pro Jahr sowie Nachholbedarf 2023 bis 2040 pro Jahr wurden ins Verhältnis zum Wohnungsbestand und zur Prognose der Bautätigkeit 2023 bis 2027 pro Jahr gesetzt.

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