Wohnungsmarkt heizt sich auf – wo jetzt viel Nachfrage besteht

Ein heißer Wohnungsmarkt zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein im Vergleich zu geringes Bauvolumen aus. Das Problem haben nicht nur die deutschen Großstädte, sondern auch bezahlbare und gut angebundene Regionen, wie die Wohnwetterkarte 2023 von BPD (Bouwfonds Immobilienentwicklung) und Bulwiengesa zeigt.

Die Lage habe sich in den vergangenen eineinhalb Jahren rapide verschlechtert, heißt es da: Zum einen dämpfe der Zinsanstieg den Wohnungsbau massiv, zum anderen sei der Wohnungsbedarf durch den Krieg in der Ukraine noch weiter gestiegen – und dürfte wegen benötigten qualifizierten Zuwanderung weiterhin hoch bleiben.

Gut angebundene Regionen gefragt – Umland weitet sich aus

Dominierende Trends der Vorjahre, zum Beispiel der Corona-Effekt – ein leichtes Abkühlen der Großstädte durch stärkere Abwanderung in ländliche oder touristische Regionen mit dem Wunsch nach größerer Wohnfläche – sind laut der Studie in diesem Jahr kaum noch feststellbar. Die Entwicklung zu mehr Homeoffice und einer Höherbewertung von attraktiven Landschaften gegenüber pulsierenden Großstädten hat vorigen beiden Studien vor allem die touristisch attraktiven Regionen wärmer werden lassen. Dieser Trend hat sich nicht fortgesetzt.

Wie die Zahlen zeigen, geht der Bedarf angesichts der aktuellen Lage am Wohnungsmarkt in Richtung bezahlbare und gut angebundene Regionen: Die Studienautoren sehen ein deutlich wärmeres Wohnwetter zum Beispiel entlang der großen Verkehrsachsen zwischen den Ballungsräumen – etwa im Raum Rotenburg / Wümme (Niedersachsen) an der Autobahn A1, im Raum Minden an der A2 oder im Raum Jülich / Erkelenz (beide Nordrhein-Westfalen); großflächig von Bruchsal bis Weil am Rhein (Baden-Württemberg) und im gesamten Korridor zwischen Berlin und Hamburg.

Käufer und Mieter zieht es immer weiter raus aus der Stadt

Während in den vergangenen Analysen eine klare Tendenz in Richtung Umzug in das ländlichere Umland der Metropolen vorherrschte, beobachten die Researcher diesen Trend inzwischen auch in Richtung kleinere und bezahlbarere Großstädte im weiteren Umland. Die hohen Wohnungsmieten und Kaufpreise in den Metropolen zwingen viele Menschen, Alternativen in kleineren Städten oder im Umland zu suchen. Dis zeigt sich beispielsweise sehr deutlich in Baden-Württemberg mit den Städten Heilbronn, Pforzheim und Reutlingen. In Berlin weitet sich das Umland noch weiter aus: Inzwischen gehört die Linie Fehrbellin – Brandenburg – Bad Belzig zum Berliner Ballungsraum. Im Südosten reagiert der Raum Storkow – Fürstenwalde auf die Anziehungskraft der Tesla-Ansiedelung.

"In den verangenen Jahren haben wir viel über die Frage Metropole versus attraktive ländliche Räume gesprochen", sagt Alexander Heinzmann, Geschäftsführer (Sprecher) BPD Deutschland. Unter dem Eindruck der Corona-Pandemie sei der Wunsch nach Wohnen mit Garten, viel Natur und Arbeit im Homeoffice stark ausgeprägt gewesen, jetzt rückten vor allem gut angebundene Regionen mit Kostensparpotenzial in den Fokus der Nachfrager.

Wohnungsbau in der Krise – Entwickler und Politik gefordert

Bulwiengesa rechnet für die kommenden fünf Jahre mit im Mittel 226.800 Wohnungsfertigstellungen im Jahr. Demgegenüber stellt das Unternehmen 561.000 benötigte Wohnungen pro Jahr. "Die aktuelle Wohnwetterkarte steht eindeutig unter dem Einfluss der aktuellen Krise im Wohnungsbau", so Heinzmann. Die Faktoren Zinsen, hohe Baukosten und Grundstückspreise sowie Zuwanderung wirkten sich auf das ganze Land aus – verglichen mit 2022 sei es deutlich heißer geworden am Wohnungsmarkt.

BPD und Bulwiengesa kommen zu dem Schluss, dass jetzt Projektentwickler und Politik gefragt sind, die Produkte auf die finanzielle Leist- und Nutzbarkeit anzupassen beziehungsweise sich mit schlankeren und schnelleren Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschäftigen. Ebenso notwendig sei die bauplanungsrechtliche Anpassung an geänderte Notwendigkeiten sowie die Überprüfung der wirtschaftlichen Darstellbarkeit von Stellplatznormen, Quoten geförderten Wohnraums, und anderen kommunal verantworteten Kostenpositionen beim Wohnungsbau.

Wohnwetterkarte: Methodik

Mit der Wohnwetterkarte stellen BPD und Bulwiengesa anhand eines Temperaturgefälles das Verhältnis von Angebot und Nachfrage von Wohnungen für rund 11.000 deutsche Städte und Gemeinden dar und geben einen Ausblick auf die kommenden Jahre – dabei werden 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben. Je heißer eine Gemeinde, desto größer ist der Bedarf bei zu geringer Bautätigkeit.

Zur interaktiven Wohnwetterkarte von BPD und Bulwiengesa

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