Das BF.Quartalsbarometer steigt im zweiten Quartal 2024 auf minus 15,30 Punkte – das ist der höchste Indexwert seit zwei Jahren. Positiv wirkt sich aus, dass mehr Immobilienfinanzierer als zuletzt von abnehmenden Liquiditätskosten berichten.
Der Aufwärtstrend des BF.Quartalsbarometers hält weiter an: Der Sentiment-Index der Immobilienfinanzierer steigt von minus 16,88 Punkte im ersten Quartal 2024 auf minus 15,30 Punkte im zweiten Quartal 2024. Es ist der dritte leichte Anstieg in Folge nach dem Allzeittief von minus 20,22 Punkten im dritten Quartal 2023 – die Negativskala endet bei minus 25.
Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2015 erreichte der Index, den Bulwiengesa vierteljährlich für die BF.direkt AG erstellt, den vorläufigen Höchststand von 8,11 Punkten – ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt, alles darüber wäre eine gute Finanzierungsbereitschaft bis hin zur progressiven Kreditvergabe (plus 25).
"Zwar ist der Barometerwert noch immer deutlich im Minus, aber es handelt sich immerhin um den höchsten Indexwert seit zwei Jahren", kommentiert Fabio Carrozza, Geschäftsführer der BF.Real Estate Finance GmbH, das Umfrageergebnis. "Wir haben aber Grund zur Hoffnung, dass sich der leichte Aufwärtstrend verstetigt."
BF.Quartalsbarometer für das zweite Quartal 2024
Neugeschäft stabil, Liquiditätskosten sinken
Das Neugeschäft bleibt laut den befragten Finanzierern stabil. Doch mittlerweile gibt fast die Hälfte (48,9 Prozent) der Experten an, dass das durchschnittliche Einzelgeschäft ein Volumen von weniger als zehn Millionen Euro erreicht. In den Jahren 2019 bis 2022 lag der Anteil der Finanzierer, die im Durchschnitt Kredite von bis zu zehn Millionen Euro ausreichten, bei einem Drittel bis einem Viertel. Einzelgeschäfte von durchschnittlich 50 bis 100 Millionen Euro melden in zweiten Quartal 2024 nur noch 11,1 Prozent der Finanzierer – im ersten Quartal 2024 waren es noch 20,5 Prozent. Ein durchschnittliches Kreditvolumen von mehr als 100 Millionen Euro nannte keiner der Umfrageteilnehmer.
Auch im zweiten Quartal 2024 bleiben die Risikominimierung (28,8 Prozent, plus 0,7 Prozentpunkte), die Pflege der bestehenden Kundenbeziehungen (24,6 Prozent, minus 1,9 Prozentpunkte) und die Renditemaximierung (18,6 Prozent, minus 0,4 Prozentpunkte) den Experten zufolge die dominierenden Schwerpunkte im Neugeschäft. Keiner der Befragten gab mehr an, dass es zentral sei, ein möglichst großes Neugeschäftsvolumen zu generieren.
Positiv auf den Barometerwert wirkt sich im aktuellen BF.Quartalsbarometer aus, dass mehr als jeder zehnte (12,8 Prozent) Panelteilnehmer von abnehmenden Refinanzierungsaufschlägen berichtet. Im Vorquartal meldete keiner der Experten abnehmende Liquiditätskosten. Die Finanzierungsbedingungen werden häufiger als zumindest stagnierend und nicht als noch restriktiver beschrieben. Allerdings dämpfen das weiterhin schwierige Transaktionsumfeld sowie Insolvenzfälle in der Immobilienbranche den Optimismus der Experten.
Margen und Beleihungsausläufe verändern sich kaum
Die Beleihungsausläufe weisen zwar im mehrjährigen Vergleich nach unten, haben sich aber gemessen am ersten Quartal 2024 kaum verändert. Die Loan-to-Values der Bestandsfinanzierungen sind bei 61 Prozent konstant geblieben, die Loan-to-Costs der Entwicklungsfinanzierungen leicht um 1,4 Prozentpunkte auf 66,2 Prozent gefallen.
Auch bei den Margen gab es wenig Änderung. In der Bestandsfinanzierung liegt die Durchschnittsmarge über alle Nutzungsarten hinweg aktuell bei 246 Basispunkten, nach 247 Basispunkten im ersten Quartal 2024 – in der Projektentwicklungsfinanzierung beträgt die Durchschnittsmarge 336 Basispunkte (erstes Quartal 2024: 338 Basispunkte). Vor fünf Jahren jedoch lagen die Margen im Bestand bei 122 Basispunkten und bei 200 Basispunkten bei Projektentwicklungen.
Digitalisierung: Sinn oder Unsinn im Kreditvergabegeschäft?
Im aktuellen Quartal wurden die Panelteilnehmer außerdem um eine Einschätzung zur Rolle der Digitalisierung in der Kreditvergabepraxis für gewerbliche Immobilienfinanzierungen gebeten. Bei der Abfrage des Ist-Zustands zeigte sich ein gemischtes Bild. Für die Zukunft zeichnet sich ab, dass der Digitalisierungsgrad in der gewerblichen Immobilienfinanzierung deutlich zunehmen und zu einer stärkeren Automatisierung der Prozesse führen wird, vor allem im Standardgeschäft.
Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers, schließt daraus: "Das Kreditvergabegeschäft bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen ist aus meiner Sicht zu individuell, um mit Digitalisierung die Effizienz signifikant steigern zu können. Mehr Potenzial bietet die Digitalisierung in stärker standardisierten Prozessen wie ESG-Reportings."
BF.Quartalsbarometer: Methodik
Das BF.Quartalsbarometer wird quartalsweise im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analysehaus Bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Die Befragung für das aktuelle Quartalsbarometer fand zwischen dem 14. und 31. Mai unter 110 Experten statt. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.
Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich zusammen aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV- und LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.
Zum BF.Quartalsbarometer Q2/2024 (Download)
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