Cherry Picking – alternative Finanzierer sind vorsichtiger

Hohe Inflation, gestiegene Zinsen und sinkende Marktwerte vieler Immobilien gehen auch an alternativen Finanzierern nicht spurlos vorbei, wie ein Report der FAP Group zeigt. Bei laufenden Finanzierungen gibt es erste Ausfälle und nahezu alle institutionellen Anleger haben die direkte Vergabe von Mezzanine-Kapital eingestellt. Der Anteil der zwischen Februar und Juni 2023 befragten Marktakteure, die positiv in die Zukunft blicken, ist deutlich gesunken: 40 Prozent der Umfrageteilnehmer (Vorjahr: 53 Prozent) erwarten in den nächsten zwölf Monaten eine zunehmende Nachfrage nach alternativen Finanzierungslösungen.

Die derzeitige Zurückhaltung der Banken spielt alternativen Finanzierern in die Hände. Eine steigende Anzahl von Finanzierungsmöglichkeiten erlauben Ausreichungen für Mezzanine-Kapital zu Finanzierungsausläufen, die bisher eher als "Stretched Senior" bezeichnet wurden – die Risikoposition fällt demnach geringer aus.

Markt: Weg von Projekten hin zu Bestandsimmobilien

"Die aktuelle Marktphase zeigt, welche Kreditfonds bei der Vergabe von Nachrangkapital Schwächen in der handwerklichen Umsetzung aufweisen", sagt Hanno Kowalski, Managing Partner FAP Invest. So haben jetzt vor allem Investments in Finanzierungen ein Problem, bei denen das Immobilienprojekt von der Entwicklungsphase bis zur Fertigstellung nicht durchfinanziert ist. Ähnliches gilt für Finanzierungen, die nicht auf real geschaffene und im Fall eines Verkaufs erzielbare Ist-Werte abgestellt sind.

Der Markt dreht sich hin zu Bestandsimmobilien. Eine Finanzierung für Projektentwicklungen zu erhalten, ist nach Beobachtung der FAP-Experten nur noch mit hohem Eigenkapitaleinsatz möglich. Grundstücke werden kaum noch finanziert – das liegt daran, dass die Geldgeber nocht mehr als bisher auf hohe Renditen durch Baurechtsschaffung oder Bebauung spekulieren können. Das heißt außerdem: Die Debt Yield, eine in den Vorjahren bei der Vergabe von Mezzanine-Tranchen oft verkannte Kennzahl, rückt wieder in den Mittelpunkt. Alternative Finanzierer schauen wieder vermehrt auf den Cashflow.

Trend zu größeren Finanzierungstickets gestoppt

In den vergangenen Jahren tendierten die alternativen Finanzierer hin zu größeren Tickets, die werden nun deutlich kleiner: Finanzierungsbeträge von mehr als 100 Millionen Euro vergeben laut der aktuellen FAP-Umfrage nur noch rund sechs Prozent der Umfrageteilnehmer – 2022 waren es doppelt so viele. Die favorisierte Größenordnung der meisten alternativen Finanzierer liegt aktuell bei zehn bis 50 Millionen Euro.

Bezifferte FAP den durchschnittlichen Loan-to-Value (LTV) für Bestandsimmobilien im Jahr 2022 noch bei knapp 85 Prozent, rutscht er 2023 auf 80,6 Prozent. Damit ein Projekt für einen alternativen Finanzierer überhaupt in Frage kommt, müssen in der Regel mindestens 15 Prozent Eigenkapital eingebracht werden – Tendenz steigend. Das spiegelt sich auch im durchschnittlichen Loan-to-Cost (LTC) in Höhe von 84,4 Prozent wider (Vorjahr: 87,5 Prozent).

Wohnen und Mixed-Use im Fokus

"Mezzanine rutscht in der aktuellen Marktphase im Capital Stack deutlich nach unten, und es kommt eine Qualität in den Markt, die es so in den vergangenen Jahren unter Risikogesichtspunkten nicht gegeben hat", so Kim Jana Hesse, Head of Capital Partners FAP Finance. Whole Loans sind noch einmal attraktiver geworden, aus der Sicht der Kreditgeber und aus Sicht der Darlehensnehmer. Sie gelangen mit einem Mix aus klassischer Senior- und ergänzender Nachrangfinanzierung vielfach in die Position, in der sich noch vor einem Jahr reine Seniordarlehen befanden. Nur mit Whole Loans lassen sich noch Finanzierungsausläufe erreichen, die zuvor der Senior allein dargestellt hat.

Alle Umfrageteilnehmer bevorzugen derzeit die Assetklassen Mixed-Use und Wohnen. Lagen Büroimmobilien im Jahr 2022 noch auf Platz zwei, rutschen sie nun auf Platz drei – auch wenn sich nach wie vor 94 Prozent der Befragten in Büros engagieren. Hotel- und Freizeitimmobilien verzeichnen eine kräftige Erholung: Zwei Drittel (66 Prozent) der Teilnehmer finanzieren Hotels, das ist laut FAP Group ein Plus von 20 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Freizeitimmobilien finanzieren 34 Prozent der Umfrageteilnehmer, im Jahr 2022 lag der Wert bei elf Prozent. Bei der beliebten Assetklasse Wohnen stehen insbesondere A- und B-Städte im Mittelpunkt – "und dort sind vor allem erstklassige Lagen erwünscht", heißt es im Report.

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