Immobilienkredite: Banken bleiben langfristig restriktiv

Immobilienfinanzierungen erfolgen weiterhin restriktiv, wie die von der Beratungsgesellschaft EY im September 2024 befragten 15 Banken berichten. Büroimmobilien sind davon betroffen: Die Hälfte der Kreditinstitute erwartet für 2025 noch sinkende Preise, von steigenden Preisen geht kein Umfrageteilnehmer aus. Der Gesamtmarkt wird sich demnach nicht vor 2027 stabilisieren, und erst im Jahr 2029 erwartet der überwiegende Anteil der Banken wieder eine positive Entwicklung.

Refinanzierung: Risiko variiert nach Immobilienklasse

Eine besondere Herausforderung stellen aktuell Anschlussfinanzierungen beziehungsweise Refinanzierungen dar: Nicht nur der Immobilienmarkt allgemein, sondern auch die Immobilienkreditportfolios der Kapitalgeber werden als risikobehaftet eingeschätzt. Bei Büros und Einzelhandelsimmobilien sehen jeweils 90 Prozent der Banken hohe oder sogar sehr hohe Risiken. Bei Hotels und Logistikimmobilien sind es jeweils 40 Prozent – ebenso wie bei Wohnimmobilienfinanzierungen für institutionelle Kunden. Das Segment Wohnen im Privatkundengeschäft wird mit dem geringsten Risiko gesehen.

Wegen der hohen Risiken bei der Immobilienfinanzierung erfolgt diese weiterhin sehr restriktiv. "Das gilt insbesondere für quantitative Vergabekriterien wie Debt Yield, Loan-to-Value (LtV) und Debt Service Coverage Ratio (DSCR)", sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. Vor dem Hintergrund der restriktiven Kreditvergabe stelle sich trotz einer wahrgenommenen Aufhellung der Stimmung in der Immobilienbranche die Frage, ob der Höhepunkt der Krise tatsächlich bereits überwunden ist, ergänzt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie.

Auch bei Vorverkaufs- und Vorvermietungsquoten zeigt sich laut Umfrage ein Trend zu restriktiverer Handhabe.

Immobilienfinanzierung: Nicht ohne Risikomanagement

Aus den Rückmeldungen der befragten Finanzinstitute ergibt sich übereinstimmend (80 Prozent), dass für das Jahr 2025 insgesamt mit einer Fortsetzung der Krisensituation gerechnet wird. Besonders negativ wird die künftige Preisentwicklung bei Büroimmobilien gesehen: Die Hälfte (50 Prozent) der immobilienfinanzierenden Banken erwartet sinkende, die andere gleichbleibende Preise. Auch Einzelhandelsimmobilien werden laut der Mehrheit der Befragten absehbar keine steigenden Preise erzielen: 30 Prozent der Kreditinstitute erwarten fallende, 60 Prozent gleichbleibende Preise.

"Der Transaktionsmarkt war bis zuletzt wie gelähmt. Aber nur im Transaktionsfall können tatsächlich erzielbare Preise überhaupt erst eingeschätzt werden", so Rudel. Hinsichtlich der künftigen Preisentwicklung herrsche große Unsicherheit.

Als größte Herausforderungen für den Markt werden Anschlussfinanzierungen in Verbindung mit dem aktuellen Niveau der Finanzierungskosten gesehen (41 Prozent). Es folgen der unter anderem durch ESG- und Nachhaltigkeitskriterien verursachte Investitionsdruck und die Auswirkungen einer schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage (33 Prozent) sowie die Regulatorik, die Attraktivität der Assetklasse Immobilie und die veränderte Nachfrage (26 Prozent).

"Marktteilnehmer müssen jetzt dringend ihre Hausaufgaben machen", sagt Gennies abschließend. Dazu gehöre neben einem zeitgemäßen Risikomanagement und der frühzeitigen Entwicklung von Handlungsoptionen auch die frühzeitige Kontaktaufnahme zu Kapitalgebern hinsichtlich anstehender Refinanzierungen.

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