Angebotsdefizit bremst Hype um modernes Wohnen

Das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilienmarkt im Segment "Modernes Wohnen" war im Jahr 2024 geprägt von einem hohen Angebotsdefizit: Nur fünf Transaktionen im Wert von zusammen rund 110 Millionen Euro wurden gehandelt – etwa 2021 und 2022 waren es noch jeweils mehr als eine Milliarde Euro. Das ist das Ergebnis eines Reports des Immobiliendienstleisters CBRE. Zu den Nischenprodukten gehören Studentenwohnungen, Co-Living und Microliving, aber auch Serviced Apartments.

"Die Ursache für den Produktmangel ist das fehlende Angebot durch Neubau, insbesondere durch das herausfordernde Finanzierungsumfeld", so Jan Kiskemper, Associate Director bei CBRE in Deutschland.

Modernes Wohnen: Stabile Renditen in den "Top 7"

Der aktuelle Einbruch der Fertigstellungszahlen wirkt sich laut CBRE umso mehr auf den Transaktionsmarkt aus, der in den vergangenen Jahren maßgeblich durch den Handel von Neubauten oder Wohnimmobilien neuen Baujahres geprägt war.

"Für Verkäufe von älteren Bestandsobjekten hingegen ist das Teilsegment im Bereich des institutionellen Wohnens noch zu jung, da bei der Mehrheit der historisch gehandelten Objekte der erste Investmentzyklus noch nicht abgeschlossen ist", erklärt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE in Deutschland. Die mittlere Spitzenrendite in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart lag Ende 2024 auf einem stabilen Niveau von rund 4,6 Prozent.

All-In-Miete steigt im Schnitt rund vier Prozent

Die Entwicklung der Mietpreise bei den Konzepten in der Assetklasse "Modernes Wohnen" war 2024 sehr dynamisch. Das mittlere Mietniveau (All-In-Miete) in den "Top 7"-Städten ist laut CBRE im Februar 2025 im Vergleich zu Februar 2024 um 4,4 Prozent gestiegen.

Der höchste Mietanstieg in diesem Zeitraum ist bei den Angeboten privater Betreiber für studentisches Wohnen zu beobachten – die Mieten erhöhten sich im Mittel um 8,4 Prozent auf 40 Euro pro Quadratmeter und Monat. Beim Co-Living und Microliving sind die Mieten ebenfalls deutlich um 3,5 Prozent gestiegen. Bei den gewerblichen Serviced Apartments wird zwar nur ein leichtes Plus von 1,2 Prozent verzeichnet, aufgrund des etwas differenzierten Geschäftsmodells liegen die Mieten aber bei mehr als 70 Euro pro Quadratmeter.

"Treiber der Preisanpassungen sind die anhaltende Nachfrage durch die angesprochenen Zielgruppen in Verbindung mit der Mietwohnungsknappheit in den deutschen Metropolen", sagt Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE in Deutschland.

Markt "Modernes Wohnen": Ausblick auf 2025

Die Autoren des "CBRE European Investor Intentions Survey 2025" kommen zu dem Schluss, dass das Interesse der Investoren an der alternativen Assetklasse "Modernes Wohnen" weiter zunehmen wird. Es sei davon auszugehen, dass die Spitzenrenditen bis Ende 2025 tendenziell leicht sinken werden und mit einer Belebung des Transaktionsmarktes zu rechnen ist.

Treiber des erwarteten Wachstums sind CBRE zufolge neben der Konsolidierung des Betreibermarktes, eine höhere M&A-Dynamik sowie eine aktuell wieder gefüllte Verkaufspipeline von Forward Transaktionen. "Ein Transaktionsvolumen in Höhe 500 Millionen Euro erscheint dabei realistisch", erwartet CBRE-Experte Stachen.

CBRE-Report "Modernes Wohnen in Deutschland" (PDF)

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