Kompakt, jung, digital: Investoren lieben Serviced Apartments

Am gewerblichen Investmentmarkt für Hotelimmobilien gab es im vergangenen Jahr so wenig Transaktionen wie seit acht Jahren nicht mehr – von einem neuen Tiefpunkt war bei einem Pressegespäch von Colliers, mrp Hotels und Stayery zum Thema "Hospitality in Deutschland" die Rede. Doch es werde wieder mehr gereist, privat und beruflich, und für das Konferenz- und Messegeschäft erwarten die Experten 2023 wieder (fast) Zustände wie vor der Corona-Pandemie. Davon dürften Anbieter und Investoren profitieren.

Gut durch die multiplen Krisen kamen demnach auf dem Markt Angebote und Anbieter, die wenig personal- und kostenaufwändig sind, gleichzeitig stark digitalisiert agieren ihre vor allem die jüngere Zielgruppe ansprechen: "Serviced Apartments zeigen sich damit in zunehmendem Maße auch als Investmentziel attraktiv", heißt ein Fazit aus der Runde.

Hotelimmobilien: Transaktionen mit Portfolios im Keller

Colliers notierte für das gesamte vergangene Jahr mit rund 1,8 Milliarden Euro das niedrigste Dealvolumen der vergangenen acht Jahre bei Hotelimmobilien. Im Vergleich zum Rekordjahr 2016 hat sich das investierte Geld mehr als halbiert: Nach Zahlen von Colliers lag der Anteil 2022 nur noch bei 36 Prozent vom Allzeithoch mit 5,2 Milliarden Euro.

Auch das Verhältnis von Einzeldeals zu Portfoliotransaktionen hat sich demnach deutlich verändert. Machten 2016 Einzeltransaktionen knapp 54 Prozent des Gesamtvolumens aus, betrug ihr Anteil 2022 knapp 80 Prozent, erklärte René Schappner, Head of Hotel bei Colliers Deutschland. Die Transaktionen mit Paketen summierten sich auf zirka 275 Millionen Euro (2016: 2,4 Milliarden Euro).
 
Der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen lag 2022 Colliers zufolge mit knapp vier Prozent ebenfalls so niedrig wie nie. Auch bei diesem Parameter zeigte sich 2016 herausragend mit dem bislang höchsten von Colliers registrierten Anteil von rund zehn Prozent.

Corona hat laut Schappner eine große Verunsicherung bei potenziellen Hotelinvestoren ausgelöst, mehr als in anderen Assetklassen: "Der Schock war Anfang 2022 noch nicht ganz überstanden und die Verunsicherung wurde durch den Krieg in der Ukraine ein weiteres Mal verstärkt." Der Colliers-Experte rechnet auch für 2023 eher mit einem unterdurchschnittlichen Investmentvolumen am Hotelimmobilienmarkt, geht aber davon aus, dass die Portfolioaktivität wieder leicht zulegen wird.

Serviced Apartments: Investoren-Wettbewerb steigt

Für das Segment Boarding Houses und Serviced Apartments beobachtet Colliers in den vergangenen Jahren einen steigenden Anteil bei den Hoteldeals: Der Anteil dieser Form des gewerblichen Wohnens schnellte demnach von drei Prozent im Jahr 2020 auf mehr als acht Prozent im Jahr 2022. Das Investmentvolumen hat Colliers zufolge seit 2017 durchgehend die 100-Millionen-Marke teils deutlich übersprungen, in einigen Jahren auch die 200-Millionen-Marke. 2022 zeigte das Segment zwar mit rund 120 Millionen Euro das niedrigste Volumen der vergangenen sieben Jahre, das Interesse der Anleger sei trotzdem da. "Institutionelle Investoren sind verstärkt in diesem Segment aktiv", so Schappner. Weiterhin gefragt seien auch 3-Sterne-Hotels.

Der Neubauanteil am Transaktionsvolumen lag nur noch bei einem Drittel seit Beginn der Pandemie. In den vergangenen Jahren hatten institutionelle Investoren bevorzugt Neubauten gekauft – dieser Trend wird sich laut Colliers aufgrund von ESG-Auflagen weiter fortsetzen. Schappner erwartet daher eine starke Nachfrage bei Core-Neubauobjekten. Da viele Projekte derzeit auf dem Prüfstand stehen, werde es künftig ein geringeres Angebot an Forward- und Neubautransaktionen am Markt geben, so Schappner. "Insbesondere Value-Add-Investoren sind vor dem Hintergrund verschärfter Auflagen derzeit auf der Suche nach attraktiven langfristigen Investmentchancen."

Hotelmarkt 2023: Digitalisierung und neue Player

Weiter stark im Aufwind sieht Katharina Preiss, Geschäftsführerin Deutschland bei mrp Hotels, den Ferienhotelmarkt, während Serviced Apartments auch am Kapitalmarkt überzeugten. Der Eintritt internationaler Marken stärke die Hotelmärkte zusätzlich. Gleichzeitig bringen laut Preiss etablierte Brands und Betreiber neue Marken und Konzepte auf den Markt; auch etablierte Budgetmarken oder Apartment-Betreiber expandierten in hohem Tempo. "Deutschland bleibt weiter im Fokus der internationalen Player. Dabei erleben wir die Spaltung des Qualitätsspektrums: während das Budget- und Luxus-Segment wachsen, gestärkt durch fortschreitende Digitalisierung, wird es für das mittlere Segment zum Teil schwerer", fasst sie zusammen.

Überwiegend positiv gestimmt zeigen sich Preiss zufolge die Anbieter von Serviced Apartments:  Bei einer Aufenthaltsdauer von durchschnittlich neun Tagen und einer Auslastung von rund 85 Prozent schreiben demnach allein Marken wie Stayery in Berlin, Bielefeld, Bremen, Wolfsburg, Köln und Frankfurt am Main allesamt schwarze Zahlen. Ursächlich dafür sind ein hoher Digitalisierungsgrad und ein geringerer Personalaufwand als bei einem klassischen Hotel und damit rund 60 Prozent weniger Kosten als in der Hotellerie.

"Das Konzept zahlt sich insbesondere bei der reisefreudigen Zielgruppe der Millennials aus, die bei den Trends zu mehr Remotearbeit und Workation neben Individualität vor allem auch den Anschluss an Gleichgesinnte sucht", ergänzt Jan Winterhoff, Head of Real Estate Development bei Stayery. "Wir sind digital, wenn wir unser Feierabendgetränk mit dem Smartphone bezahlen und uns anschließend über eine App zum Spiele- oder Fußballabend verabreden." Das Konzept funktioniere, weil das für diese Zielgruppe selbstverständlich sei.

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