Bundesweiter Mietendeckel: What if?

In Deutschland wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt, Berlin hat darüber hinaus einen Mietendeckel genutzt. Welche Folgen der auf den dortigen Wohnungsmarkt hatte, bevor er vom Bundesverfassungsgericht kassiert wurde, und wie sich eine bundesweite Einführung auswirken würde, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) nun im Auftrag der Friedrich-Naumann-Stiftung untersucht.

Mietpreisregulierung: Schrumpfendes Wohnungsangebot

Gerade in Großstädten ist es derzeit kaum noch möglich, eine Mietwohnung zu finden. Das Angebot schrumpft, die Nachfrage ist hoch, die Mieten steigen. Eine einfache Lösung verspricht sich die Politik von Mietpreisregulierungen: Aktuell gilt eine Mietpreisbremse bundesweit in 477 Kommunen. Dort dürfen Vermieter von neuen Mietern höchstens eine Miete verlangen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Berechnungen für den Berliner Mietendeckel zeigen, dass sich die Zahl der inserierten Wohnungen zur Miete dort halbiert hat, nachdem der Deckel während seiner Gültigkeit zu schnell sinkenden Mieten – in der Spitze um elf Prozent – geführt hat. Für Vermieter war es oft lukrativer, Wohnungen zu verkaufen oder in Ferienwohnungen umzuwandeln.

Mismatch als Folge von Mietpreisregulierungen

Eine Folge von Mietpreisregulierungen ist eine Zunahme des Mismatch. Letztlich haben in erster Linie ältere und einkommensstarke Mieter, die selten umziehen, vom Berliner Mietendeckel profitiert, heißt es in der Studie. Für wohnungssuchende Familien wurde es dagegen schwieriger, eine passende Wohnung zu finden. Da Wohnungen subventioniert sind und die Konkurrenz ansteigt, ziehen die Haushalte auch dann nicht um, wenn eine kleinere Wohnung präferenzgerecht wäre. Dadurch verschlechtert sich für Wohnungssuchende die Lage deutlich.

Ein weiteres Problem war absehbar, so die Wissenschaftler: Vermieter investierten weniger in die Wohnungen, wodurch sich die Qualität vieler Wohnungen deutlich verschlechterte. Gerade in Ländern, die über einen langen Zeitraum restriktive Mietpreisregulierungen genutzt haben, sei das der Fall. "Mit Blick auf die notwendigen Investitionen in einen klimaneutralen Gebäudebestand stehen Mietpreisregulierungen damit diametral dem Klimaschutz entgegen", fasst die Studie zusammen.

Mietendeckel: Bundesweit 60 Prozent weniger Vermietung

Würde eine Mietpreisregulierung nach Berliner Vorbild überall dort eingeführt, wo heute schon eine Mietpreisbremse gilt, hätte das gravierende Folgen: Die Anzahl der inserierten Wohnungen würde um mehr als 60 Prozent von 280.000 neu inserierten Mietwohnungen auf rund 108.000 Wohnungen innerhalb eines Jahres sinken, wie eine Modellrechnung zeigt.

Im Ergebnis sehen die Wissenschaftler in Mietpreisregulierungen keine Lösung gegen angespannte Wohnungsmärkte. "Statt auf Mietpreisregulierungen zu setzen, sollte die Politik den Wohnungsbau in den Städten vorantreiben, das Umland attraktiver gestalten und gezielte sozialpolitische Maßnahmen ergreifen, wie etwa die Treffsicherheit von Sozialwohnungen zu erhöhen", fordert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Methodik:

Um die Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf die betreffenden Wohnungen zu bewerten, haben die IW-Wissenschaftler die Mietentwicklung in regulierten Märkten mit der Entwicklung in unregulierten Märkten verglichen. Die Grundidee dabei ist, dass sich die Mieten in beiden Märkten ohne Eingriff identisch entwickelt hätten.

In der Modellrechnung wurde beispielhaft geprüft, wie sich die Einführung einer bundesweiten Mietpreisbegrenzung nach dem Vorbild des Berliner Mietendeckels auswirken würde. Angenommen wurde dabei, dass der Mietendeckel überall dort greift, wo heute die Mietpreisbremse gilt. Die Mietpreisbremse gilt im Jahr 2024 in 477 Kommunen in 14 Bundesländern.

IW-Gutachten "Auswirkungen von Mietpreisregulierungen auf den Wohnungsmarkt" (Download)

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