Mietendeckel in Österreich nimmt privaten Wohnungsmarkt aus

Der Mietpreisdeckel in Österreich wurde am 15.12.2023 mit einfacher Mehrheit von den Regierungsparteien ÖVP und Grüne beschlossen, wie es in einer Mitteilung aus dem Nationalrat heißt.

Mieterhöhungen von Kategoriemieten, Richtwertmieten und gemeinnützigen Wohnungen sollen in den kommenden drei Jahren auf fünf Prozent begrenzt werden. Nicht erfasst werden freie Mietverträge.

Zusätzliche in der Sitzung eingebrachte Entschließungsanträge der SPÖ etwa für einen Mietpreisstopp im privaten Wohnungsmarkt fanden keine Mehrheit.

Mietendeckel für gemeinnützige Wohnungen

Für die im Mietrechtsgesetz geregelten Kategoriemieten sollen die Erhöhungen im Jahr 2024 entfallen. Diese wurden bisher dann erhöht, wenn der Verbraucherpreisindex gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt um mehr als fünf Prozent gestiegen ist, so die Parlamentskorrespondenz. Künftig werden Änderungen ausschließlich zum 1. April stattfinden. Im Jahr 2024 soll die Wertanpassung der Miete entfallen. 2025 und 2026 werden die Effekte der Inflationsspitze bei fünf Prozent gekappt. Die nächste Valorisierung der Kategoriebeträge wird am 1.4.2025 stattfinden.

Bei den gemeinnützigen Wohnungen wird die Erhöhung ab dem 1.4.2024 auf fünf Prozent gedeckelt. Ab 2027 soll die Valorisierung der betreffenden Mieten anhand der Durchschnittsinflation der vergangenen drei Jahre berechnet werden und der fünf Prozent übersteigende Teil bei der Anpassung zur Hälfte berücksichtigt werden.

OECD-Studie: Vor- und Nachteile staatlicher Mietregulierung

Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit (OECD) sieht eine staatliche Kontrolle der Mieten, wie es sie in den meisten der 37 OECD-Länder in irgendeiner Form gibt, teilweise kritisch.

Maßnahmen, wie etwa die Mietpreisbremse in Deutschland, könnten zwar dafür sorgen, dass die Mieten vorerst erschwinglich bleiben, es bestünde jedoch auch die Gefahr, dass "Mietern von heute auf Kosten der Mieter von morgen geholfen" werden, wie es in einer Studie der Organisation heißt.

Die OECD hat darin drei Arten von Mietkontrollen, die in den 37 Staaten zur Anwendung kommen oder kamen, unter die Lupe genommen und deren Vor- und Nachteile skizziert: Einfrieren der Miete, Kontrolle der Mietsteigerung bei Wiedervermietung und die Mietenstabilisierung.

Einfrieren der Miete (Mietendeckel)

Beim Einfrieren der Miete wird eine absolute Obergrenze für die Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu vereinbart. Das betrifft also nur Neumieter.

Vorteile: Die Maßnahme kann eine Preistreiberei in angespannten Wohnungsmärkten verhindern und zu einem bezahlbaren Mietniveau führen, wenn die Mieten nicht an die Inflation und die steigenden Wohnkosten angepasst werden können.

Nachteile: Die Maßnahme kann sich im privaten Markt negativ auf die Wohnqualität auswirken, da die Vermieter womöglich keine Anreize mehr haben, in die Instandhaltung oder die Modernisierung von Wohnungen zu investieren.

Kontrollierte Mietsteigerungen bei Wiedervermietung

Bei neuen Mietverträgen wird eine gestaffelte (jährliche) Erhöhung der Miete vereinbart.

Vorteile: Vermieter können das Mietniveau an Kostensteigerungen anpassen, der Vermieter behält den Anreiz, in die Instandhaltung und Modernisierung der Wohnung zu investieren, und die Mieter sind vor unerwarteten und massiven Mieterhöhungen geschützt.

Nachteile: Die potenzielle Rendite für Vermieter sinkt, insbesondere wenn er an Langzeitmieter vermietet, Mieter ziehen weniger gerne um, und Investoren (potenzielle neue Vermieter) könnten davon abgehalten werden, auf dem privaten Vermietungsmarkt aktiv zu werden.

Mietenstabilisierung bei bestehenden Mietverhältnissen

Eine flexibel regulierte Obergrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverträgen (Mietenstabilisierung), die auch auf befristete und unbefristete Mietverhältnisse angewendet werden könnte.

Vorteile: Vermieter können die Miete innerhalb der vorgegebenen Grenzen regelmäßig an die Marktbedingungen anpassen, um langfristig Rendite zu sichern, und die Mieter sind vor plötzlichen und erheblichen Mietsteigerungen geschützt.

Nachteile: Die Rendite für Vermieter ist vor allem mit Langzeitmietern unattraktiv, das wiederum kann neue Investoren vom Eintritt in den privaten Vermietungsmarkt abhalten, Mieter ziehen weniger gerne um, und auf Dauer könnten eher einkommensstarke Haushalte in den Mietmarkt einsteigen, die möglicherweise stärker von den kontrollierten Mietsteigerungen profitieren.

OECD-Studie "Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable"

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