Wo Babyboomer-Häuser den Markt fluten

In Deutschland gehören nach einer Schätzung von Jacasa, einem Internetportal für Makler und Hausverwalter, im bundesweiten Schnitt zirka 32 Prozent des Wohneigentums der Generation Babyboomer.

Die Plattform kommt anhand von Datenauswertungen und Schätzungen zu dem Ergebnis, dass die Demografie den Immobilienmarkt massiv verändern wird. Zwischen 2040 und 2050 könnten demnach 4,8 Millionen Immobilien in den Landkreisen frei werden.

Wohneigentum: Verkaufen oder warten?

Das Portal rät dazu, mit dem Verkauf nicht zu lange warten, dort wo ein hohes Angebot auf eine schrumpfende Nachfrage treffen wird – je mehr Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen, desto größer der Preisdruck, vor allem in ländlichen Regionen könnte ein Überangebot entstehen, mit möglichen Folgen für die Immobilienpreise.

Insbesondere jungen und flexiblen Familien schlägt Jacasa vor, auf günstige Einstiegspreise in den ländlichen Regionen zu warten. Zinsexperten sehen das generell anders, sie tendieren bei ihren Empfehlungen zum schnelleren Immobilienkauf.

Laut einer Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wird der mittlere Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in Deutschland jedoch von aktuell rund 3.024 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4.092 Euro im Jahr 2035 steigen – während Regionen mit schrumpfenden Bevölkerungszahlen und schwachen Arbeitsmärkten am stärksten unter Druck geraten, dürften demnach die großen Metropolregionen wiederum mit weiteren Wertzuwächsen auf der Gewinnerseite stehen.

Nach Angaben von Jacasa befinden sich in den zehn größten Städten im Schnitt rund 50 Prozent der Eigentumsimmobilien in Babyboomer-Hand. Leipzig (rund 80 Prozent) und Berlin (77 Prozent) führen das Ranking an. 

Babyboomer-Immobilien nach Regionen

Mecklenburg-Vorpommern (39,7 Prozent) und Sachsen (39,5 Prozent) führen das Ranking der Bundesländer im Silver Tsunami Index von Jacasa an. Etwa vier von zehn Eigentumsimmobilien gehören dort Babyboomern und könnten in den kommenden 15 Jahren auf den Markt kommen. Dahinter folgen Brandenburg (37 Prozent), Sachsen-Anhalt (35,5 Prozent) und Thüringen (34,9 Prozent).

Knapp 47,7 Prozent aller Eigentumsimmobilien in der Uckermark (Brandenburg) gehören Babyboomern, das ist der höchste Wert im Gesamtranking: Von rund 27.400 Wohneinheiten im Eigentum sind das laut Jacasa schätzungsweise 13.000 Immobilien, die in den kommenden Jahren altersbedingt auf den Markt kommen könnten. Ähnlich sieht es im Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen (NRW) mit 44,9 Prozent (rund 28.495 Wohneinheiten) aus.

Der Landkreis Meißen in Sachsen belegt im Ranking den dritten Platz mit 44,4 Prozent (24.000 Wohneinheiten). Auf den Plätzen vier bis zehn liegen mit Werten zwischen 41,8 Prozent und 43,2 Prozent vor allem ostdeutsche Landkreise – Ausnahme ist Recklinghausen in NRW mit zirka 127.000 Immobilien. Am unteren Ende des Rankings steht der Eifelkreis Bitburg-Prüm: Hier gehören nur 24,9 Prozent der Eigentumsimmobilien den Babyboomern.

Silver Tsunami Index von Jacasa: Basis

Für den Silver Tsunami Index hat Jacasa 289 deutsche Landkreise und die zehn größten deutschen Städte untersucht. Ziel ist es, den Anteil von Wohnimmobilien zu ermitteln, der sich im Eigentum der Babyboomer-Generation (Jahrgänge 1946 bis 1964) befindet und damit potenziell in den kommenden Jahren auf den Markt kommen könnte. Als Grundlage dienen die Einwohnerzahlen der 60- bis 80-Jährigen pro Landkreis, die über die Destatis-Karte zur Altersstruktur der Bevölkerung bezogen wurden.

Die Daten zu Wohngebäuden und Wohnungen – insbesondere Gebäude mit einer Wohnung (Einfamilienhäuser) – stammen für den Großteil der Landkreise aus der Regionalstatistik Deutschland, für Schleswig-Holstein aus dem Statistikamt Nord und für Sachsen-Anhalt aus dem Statistischen Landesamt Sachsen-Anhalt (alle Daten 2024). Die Wohneigentumsquote auf Landkreisebene wurde dem Deutschlandatlas des Bundes entnommen (Zensus 2022, veröffentlicht 2024).

Da nicht alle Babyboomer Eigentümer von Immobilien sind, wurde auf Basis der SOEP-Studie ein Eigentumsanteil von 57 Prozent angesetzt. Die Personenzahl wurde in Haushalte umgerechnet. Laut Destatis leben ältere Menschen mehrheitlich in Ein- oder Zweipersonenhaushalten – etwa zur Hälfte allein, zur anderen Hälfte als Paar. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,6 Personen. Der Anteil der Babyboomer-Haushalte an allen Eigentümerhaushalten ergibt den Silver Tsunami Index.

Zu berücksichtigen ist, dass laut Statista rund 40 Prozent der Babyboomer-Immobilien vererbt werden und nicht zwingend als Verkaufsangebot auf den Markt kommen.

Silver Tsunami: Markt wird für Verkäufer anspruchsvoller

Die Babyboomer-Generation wird altersbedingt Immobilien verkaufen, vererben oder umstrukturieren, was zu einem Anstieg des Angebots, insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern in suburbanen und ländlichen Lagen führen wird.

"Dieser Angebotsimpuls trifft auf eine demografisch schrumpfende beziehungsweise sich verändernde Nachfragestruktur", sagt Roland Gisinger, Geschäftsführer der HW Baufi Finanzgruppe GmbH, zum Silver Tsunami als einem der zentralen strukturellen Einflussfaktoren für den Immobilienmarkt in den kommenden Jahrzehnten.

Kaufpreis und Perspektiven für Käufer:

• Einerseits steigen die Auswahlmöglichkeiten, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Käufer könnten wieder stärker in Verhandlungspositionen kommen, was Preisnachlässe und bessere Konditionen begünstigt.
• Andererseits ist ein großer Teil des freiwerdenden Bestands energetisch und baulich nicht auf dem aktuellen Stand. Das heißt, dass der Kaufpreis allein weniger entscheidend sein wird als die Gesamtkosten inklusive Sanierung, Modernisierung und energetischer Anpassung. Finanzierungskonzepte müssen daher künftig deutlich ganzheitlicher gedacht werden.

Für Verkäufer wird der Markt laut Gisinger anspruchsvoller:

• Entscheidend werden Lagequalität, Energieeffizienz und Modernisierungsgrad sein. Wer frühzeitig investiert und seine Immobilie zukunftsfähig macht, wird weiterhin gute Preise erzielen können. Ohne entsprechende Maßnahmen drohen hingegen längere Vermarktungszeiten und Preisabschläge.
• Die Preisentwicklung dürfte sich insgesamt weniger dynamisch und stärker regional differenziert darstellen. In strukturschwachen Regionen sind stagnierende oder sinkende Preise realistisch, während attraktive urbane Lagen eine gewisse Wertstabilität oder moderates Wachstum aufweisen können.

"Der 'eine' Immobilienmarkt existiert künftig noch weniger als heute", so der Experte.

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