In 34 Regionen in Deutschland lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung. Der Einsatz der sonst zu zahlenden Miete ist moderat und es sind Wertsteigerungen drin – teilweise selbst dann, wenn die Preise leicht erhöht sind, wie eine Analyse aus dem Postbank Wohnatlas 2024 zeigt.
Im vergangenen Jahr mussten Käufer in 384 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung inflationsbereinigt weniger ausgeben als noch 2022 – in 95 Prozent der Regionen ist außerdem der durchschnittliche Kaufpreis im Vergleich zu den örtlichen Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Wohnung gesunken.
Das ist das Ergebnis einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2024. Investitionen in Eigentumswohnungen können sich den Experten zufolge auch bei hohen Preisniveaus noch lohnen – unter zwei Voraussetzungen: Verhältnismäßig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Bedingungen erfüllen derzeit vor allem 34 Regionen.
Mieten enteilen Kaufpreisen in immer mehr Städten und Kreisen
Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise stärker als die Mieten steigen, hat sich umgekehrt: Die Nettokaltmieten verteuerten sich 2023 gegenüber dem Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte nominal um 4,9 Prozent, bei den Kaufpreisen ergab sich ein Minus von 4,2 Prozent nominal. 2022 legten die Kaufpreise noch um 6,2 Prozent zu. Der Mietpreisanstieg fiel mit einem Plus von 4,5 Prozent etwas schwächer aus.
Diese Entwicklung der steigenden Mieten und sinkenden Kaufpreise spiegelt sich auch im sogenannten Vervielfältiger wider. Der bildet ab, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zu zahlen wären. Er sank 2023 innerhalb Jahresfrist im Durchschnitt um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten. Von 2020 auf 2021 hat er sich noch um 2,8 Jahresmieten erhöht, 2022 flachte die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits ab.
Nur noch 18,5 Prozent der Regionen weisen mit einem Vervielfältiger von mehr als 30 ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Vergleich zum örtlichen Mietpreisniveau auf. Im Vorjahr war der Anteil mit 36,3 Prozent etwa doppelt so hoch. Betroffen von hohen Vervielfältigern sind laut HWWI vor allem die Küstengebiete, die sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart mit Umland, weitere Großstädte und weite Teile Bayerns.
Niedrige Vervielfältiger unter 22,5 sind überwiegend in den ländlichen Gebieten des mittleren und östlichen Mitteldeutschlands zu finden. Zum Beispiel in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, teilweise auch in Niedersachsen. Aber auch in Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz gibt es einige dieser Regionen.
Meer, Berge, Metropole: Hoher Kaufpreis im Vergleich zur Miete
Der Traum von einer Eigentumswohnung an Nord- und Ostsee ist der Aanlyse zufolge besonders kostspielig – vor allem in Jahresnettokaltmieten ausgedrückt. So wies der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt im Jahr 2023 erneut den größten Vervielfältiger (80,1) auf. Der ist im Vergleich zu 2022 allerdings um 9,2 gesunken.
In den Top Ten liegen auch die Landkreise Aurich (63,1) und Leer (45,9) mit den ostfriesischen Inseln an der Nordseeküste. Ebenso die an der Ostsee gelegenen Landkreise Rostock und Vorpommern-Rügen. Nicht nur die Wohnung am Meer, auch die in den Bergen erfordert ein größeres Budget: In den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (47,8), Garmisch-Partenkirchen (43,6) und Starnberg (38,7) liegen die Kaufpreise ebenfalls deutlich über dem Mietpreisniveau.
Den höchsten Vervielfältiger unter den Metropolen hatte Hamburg mit 38,9 – das ist ein Rückgang um 4,5 im Vergleich zu 2022. Auch in München, Berlin, Frankfurt am Main und Düsseldorf müssen Käufer mehr als 30 Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ging der Vervielfältiger – anders als in den Vorjahren – in allen Regionen zurück: Am stärksten sank er im Vergleich der "Big 7" mit einem Minus von 6,9 in Berlin. In München waren es 5,3 Jahresnettokaltmieten weniger, in Düsseldorf 4,7, in Frankfurt am Main 3,6 und in Köln drei Jahresnettokaltmieten.
Auch Städte wie Potsdam (34,3) in Brandenburg, Rosenheim (33,9), Landshut (33,7) und Regensburg (33,5) in Bayern sowie Rostock (33,8) in Mecklenburg-Vorpommern wiesen mit Werten höher als 30 sehr hohe Vervielfältiger auf.
Kauf in hochpreisigen Regionen für Selbstnutzer und Vermieter
Die Ertragschancen für Selbstnutzer sind höher, je niedriger der regionale Vervielfältiger ist und je höher die erwartete künftige reale Preissteigerung ausfällt. Für Vermieter gelten die gleichen Kriterien, da die anfängliche Mietrendite umso höher ausfällt, je niedriger sich der Vervielfältiger darstellt.
Für 124 Regionen in Deutschland wurden Vervielfältiger von 27,5 und mehr errechnet – was ein hohes Preisniveau im Vergleich zu den Mietkosten bedeutet. Darunter sind 27 Gebiete, für die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt, davon 15 mit höheren und zwölf mit moderaten Preisrückgängen bis 2035.
Für 109 der Regionen mit einem Vervielfältiger von 27,5 und mehr wird eine positive Wertentwicklung vorhergesagt. Für 58 der hochpreisigen Regionen sind reale Wertzuwächse zwischen 0,15 und einem Prozent pro Jahr und für 42 Landkreise und kreisfreie Städte sogar mehr als ein Prozent pro Jahr bis 2035 drin. Die Städte Leipzig, Potsdam und Landshut liegen mit erwarteten realen Wertzuwächsen von mehr als 1,9 Prozent pro Jahr an der Spitze des Feldes.
Regionen mit guten Investitionschancen
34 Gebiete sind derzeit am attraktivsten für Kaufinteressierte: Die vier Großstädte, vier Mittelstädte und 26 Landkreise in elf Bundesländern hatten 2023 moderate Vervielfältiger von weniger 25 und versprechen reale Preissteigerungen bis 2035.
Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 34 Regionen sechs Landkreise und drei kreisfreie Städte mit einem Vervielfältiger von maximal 22,5. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bei Eigentumswohnungen positiv. Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern wies unter diesen Regionen mit 18,7 den niedrigsten Wert auf (2022: 19,9). Das erwartete reale Preisplus beträgt 0,2 Prozent pro Jahr. Den stärksten Anstieg der Kaufpreise innerhalb dieser Regionen werden mit 0,9 Prozent pro Jahr in der Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz) erwartet mit einem Vervielfältiger von 22,5.
Auch für den Regionalverbund Saarbrücken (Saarland) sowie die kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) ist ein hoher Wertzuwachs möglich bei Vervielfältigern von 21,7 und 22,3. Zu den 34 Regionen gehören auch 25 Städte und Kreise, deren Vervielfältiger über 22,5 und unter 25 liegen. Sieben dieser 25 Regionen stechen mit besonders hohen Preissteigerungen von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr hervor – der Landkreis Groß-Gerau sogar mit einem Plus von jährlichen 1,2 Prozent.
Noch günstig und mit deutlich positiver Wertentwicklung
In den restlichen 18 Regionen der Spitzengruppe liegen die künftigen Preissteigerungen unter 0,5 Prozent jährlich bei moderaten Vervielfältigern über 22,5 und unter 25. Darunter finden sich die niedersächsischen Landkreise Verden, Rotenburg (Wümme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westfälischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und Rhein-Erft-Kreis sowie Dortmund, der saarländische Landkreis Saarlouis und die hessischen Landkreise Offenbach und Gießen. Baden-Württemberg ist mit den Landkreisen Tuttlingen, Göppingen und dem Enzkreis vertreten, Rheinland-Pfalz mit dem Landkreis Alzey-Worms, dem brandenburgischen Landkreis Barnim sowie Magdeburg, die Hauptstadt von Sachsen-Anhalt.
Für den Kreis Segeberg prognostiziert das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,02 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielfältiger von 25,2 gegenübersteht. Ebenfalls relativ gute Bedingungen erwarten Käufer in den Landkreisen Lörrach, Ludwigsburg und Biberach in Baden-Württemberg, der Stadt Jena in Thüringen, den kreisfreien Städten Mainz und Trier in Rheinland-Pfalz sowie Schwabach in Bayern.
Insgesamt bieten 70 Regionen die für Investoren günstige Kombination von Vervielfältigern ab 25 bis unter 27,5 und prognostizierten um mehr als 0,5 Prozent steigenden Kaufpreisen. Für weitere 17 Regionen berechnete das HWWI jährliche Kaufpreissteigerungen zwischen 0,5 und 0,75 Prozent – vor allem der Ortenaukreis in Baden-Württemberg mit einem nur leicht erhöhten Vervielfältiger von 25,1 und einem Kaufpreiswachstum von 0,58 Prozent pro Jahr sticht hervor. Auch Stuttgart mit einem Vervielfältiger von 27,4 und einem erwarteten Preisplus von 0,73 Prozent ist dabei. Der höchste Wertzuwachs von 1,8 Prozent pro Jahr wird im Landkreis Lüneburg (Niedersachsen) mit einem Vervielfältiger von 28,1 in Aussicht gestellt.
Postbank Wohnatlas 2024: Methodik
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für diese Analyse, den dritten Studienteil des Wohnatlas 2024, wurde unter der Leitung von Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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