Makler: Energieeffizienzklasse wirkt sich auf Hauspreise aus

Der Sanierungsstand von Wohngebäuden ist immer häufiger Hebel bei Preisverhandlungen. Eine ImmoScout24-Analyse von Einfamilienhäusern zeigt, wie stark sich die Kaufpreise in Abhängigkeit von Energieeffizienzklassen und Baujahr unterscheiden.

Energetische Sanierung im Altbau: Bis zu 49 Prozent Wertsteigerung

Den geringsten Quadratmeterpreis erzielen laut ImmoScout24 ältere Einfamilienhäuser (Baujahr vor 1949) mit der Energieeffizienzklasse H: In der gesamtdeutschen Betrachtung wird der Quadratmeter für 2.289 Euro angeboten. Hohe Räume, fehlende Dämmung oder alte Rohre summieren sich zu einem großen Sanierungsbedarf.

Für Immobilien mit dem selben Baualter und einer Energieeffizienzklasse E haben kann demnach bereits ein um 13 Prozent höherer Preis (2.588 Euro pro Quadratmeter) verlangt werden. Zwischen den Klassen H und D besteht im Schnitt ein Preisunterschied von 20 Prozent und Immobilien der Klasse C werden zu einem 35 Prozent höheren Preis verkauft (3.088 Euro).

Wird das alte Haus mit der Energieeffizienzklasse A angeboten, liegt der Quadratmeterpreis bereits bei 3.412 Euro. Das sind 49 Prozent mehr als für eine komplett unsanierte Immobilien aufgerufen werden kann.

Energieeffizienz: Diese Baujahre können schnell aufgewertet werden

Einfamilienhäuser der Baujahre 1976 bis 1990 verfügen seit der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 zumindest in Westdeutschland über eine rudimentäre Dämmung – die aber bis in die frühen 1980er Jahre auch aus Asbest oder Formaldehyd bestand. Gerade für dieses Baualter bringen laut ImmoScout24 schon kleine Unterschiede der Energieeffizienzklassen erhebliche Unterschiede bei den Angebotspreisen.

So liegt der durchschnittliche Verkaufspreis der Klasse D bei 3.219 Euro pro Quadratmeter und bei der Klasse C bei 3.721 Euro. Das ist ein Unterschied von 16 Prozent (502 Euro). Ähnlich ist das Verhältnis zwischen den Energieeffizienzklassen B und A, wo der Preisunterschied bei 17 Prozent liegt.

Zwischen der Energieeffizienzklasse B und niedrigeren Klassen gibt es hingegen nur einen Preisunterschied von durchschnittlich fünf Prozent, so die Analyse. Hier zeigt sich den Maklern zufolge, dass die Energieeffizienz zwar eine Auswirkung auf den Preis haben kann, aber Faktoren wie Lage immer noch ausschlaggebend sind, welcher Preis aufgerufen wird.

Methodik

Untersucht wurden Einfamilienhäuser der Baujahre bis 2013, die bei ImmoScout24 im zweiten Quartal 2024 zum Kauf angeboten wurden. Grundlage sind mehr als 250.000 Gebäude mit Angaben zur Energieeffizienzklasse.

Photovoltaik & Wärmepumpe: Positive Auswirkung auf den Preis

Spätestens ab Mitte 2028 soll bei neuen Heizungen die Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie verbindlich werden. So schreibt es das Gebäudeenergiegesetz vor. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen gelten als ein geeignetes Mittel, um das Eigenheim auf einen guten Energiestandard zu bringen. Schon jetzt hat diese Ausstattung laut ImmoScout24 eine positive Auswirkung auf den Preis.

Für ein Haus mit einer Photovoltaikanlage werden auf dem Portal im Durchschnitt 3.644 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 20 Prozent mehr pro Quadratmeter als für ein Haus ohne, das im Durchschnitt für 3.049 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Häuser mit Wärmepumpe werden im Gegensatz für 4-348 Euro pro Quadratmeter angeboten – ein Preis, der 43 Prozent höher ist als für Häuser ohne Wärmepumpe. Wer beides in einem Haus verbaut hat, verlangt durchschnittlich 50 Prozent mehr.

Zu beachten ist dabei, dass Wärmepumpen häufiger in Neubauten vorzufinden sind, die aufgrund der Baukosten einen höheren Kaufpreis aufweisen als Objekte im Bestand. Auch haben diese Gebäude insgesamt eine bessere Energieeffizienzklasse, was sich –  neben der Lage – ebenfalls positiv auf den Verkaufspreis auswirkt.

Häuser mit Photovoltaik oder Wärmepumpe steigen im Wert

Seit 2021 steigen Häuser mit Wärmepumpe und Photovoltaikanlage im Wert, heißt es in der Analyse. Durch steigende Energiepreise und das Gebäudeenergiegesetz sei eine bereits vorhandene, alternative Versorgung mit Strom und Wärme ein großer Vorteil sowohl für Verkäufer als auch Käufer.

Mit einer Photovoltaikanlage ist der durchschnittliche Angebotspreis im Jahr 2024 (3.644 Euro) um fünf Prozent höher als für Häuser mit Photovoltaik im Jahr 2021 (3.458 Euro). Bei Häusern mit Wärmepumpe ist der Verkaufswert zwischen 2021 und 2024 um sechs Prozent gestiegen. Häuser mit Photovoltaikanlage und Wärmepumpe werden 2024 für neun Prozent mehr angeboten als vor drei Jahren, während der Angebotspreis von Einfamilienhäusern ohne diese Ausstattung deutschlandweit im selben Zeitraum um zwei Prozent gestiegen ist.

Im Jahr 2021 lag der Anteil von Einfamilienhäusern mit Photovoltaikanlage bei fünf Prozent und von Häusern mit Wärmepumpe bei drei Prozent. Im Jahr 2024 sind acht Prozent der aktuell bei ImmoScout24 zum Kauf angebotenen Einfamilienhäuser mit Photovoltaik ausgestattet und fünf Prozent mit einer Wärmepumpe.

Methodik

Ausgewertet wurden Häuser zum Kauf, die im zweiten Quartal 2024 und im zweiten Quartal 2021 bei ImmoScout24 inseriert wurden und bei denen entsprechende Angaben zu Photovoltaik oder Wärmepumpe gemacht wurden.

Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt zu

Wie eine kürzlich veröffentlichte Analyse von Gewos und ImmoScout24 zeigt, weisen aktuell 42 Prozent der Wohnimmobilien am Markt eine Energieeffizienzklasse E bis H auf und sind sanierungsbedürftig.

Der Anteil der Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A und B, die im zweiten Quartal 2024 auf dem Protal im Angebot war, liegt bei 19 Prozent. Damit ist der Anteil so hoch wie vor zwei Jahren. Die Anteile der mittleren Energieeffizienzklassen C und D sind seit dem zweiten Quartal 2022 um jeweils einen Prozentpunkt zurückgegangen. Auch die Klassen E und F machen einen Prozentpunkt weniger am Angebot aus als vor zwei Jahren. Das Angebot an sanierungsbedürftigen Immobilien nimmt hingegen merklich zu. So haben Häuser mit der zweitschlechtesten Energieeffizienzklassen G im gleichen Zeitraum um einen Prozentpunkt zugelegt. Der Anteil an Häusern mit der schlechtesten Klasse E ist mit drei Prozentpunkten am stärksten gestiegen.

Lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser und Wohnungen mit Energieeffizienzklasse E im zweiten Quartal 2022 bei knapp 4.000 Euro pro Quadratmeter, sind es im zweiten Quartal 2024 rund 3.500 Euro. Das entspricht laut ImmoScout24 einem Preisrückgang von 11,5 Prozent in zwei Jahren. Bei den schlechteren Klassen F bis H fallen die durchschnittlichen Preisrückgänge mit zwölf bis 13,8 Prozent noch größer aus. Für Immobilien mit der schlechtesten Energieklasse H ist der durchschnittliche Angebotspreis von 3.015 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal 2022 auf 2.610 Euro gesunken. Die Immobilien sind im Schnitt 13,4 Prozent günstiger als 2022.

Methodik

Für die Auswertung der Verteilung der Energieeffizienzklassen wurden alle Anzeigen von Häusern und Wohnungen in Deutschland analysiert, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 bei ImmoScout24 inseriert waren. Für die Auswertung der Preisentwicklung wurden alle Angebote für Häuser und Wohnungen in kreisfreien Städten mit Baujahr bis 1990 berücksichtigt, die im zweiten Quartal 2022 und 2024 inseriert waren. Bei den angegebenen Preisen handelt es sich um Durchschnittspreise.

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